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在农村房屋交易中，没有书面买卖合同，仅凭口头约定和实际履行，能否认定买卖关系成立？户籍登记地址与房屋实际占有情况不一致时，如何确定所有权归属？北京一起案例给出明确答案：结合付款凭证、长期占有事实及村民证言，可认定口头买卖协议有效，户籍登记不能单独作为确权依据，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈军（主张房屋所有权人）
被告：李强、李刚（李强与李刚系叔侄关系，李刚实际占有房屋）
（二）事件经过
陈军原居住于北京市怀柔区某某村二号房屋（含两间住房、一间储藏室及院落），1970 年左右搬迁至此，1990 年因生活原因外出，房屋空置。
2003 年端午节前后，李强找到陈军，称其侄子李刚想使用二号房屋居住。此后，二号房屋一直由李刚占有使用。陈军主张双方系无偿借用关系，多次要求李刚返还房屋并支付租金遭拒，遂起诉请求判令李刚、李强腾空并返还二号房屋。
李刚、李强辩称：1997 年，李刚经李强介绍从陈军处购买二号房屋，双方协商价款 500 元，由李强代为交付给陈军；因农村交易习惯简单，未签订书面合同，也未办理过户；2007-2008 年曾要求陈军过户遭拒；李刚入住后多次翻修房屋（垒炕、换门窗、做防水、打水泥地面等），2010 年全家搬入居住至今。
另查：陈军的户口簿地址为二号房屋；2023 年 4 月，村委会出具《证明》载明 “二号房屋归陈军所有”，但出具人彭某后补充说明 “该证明仅为门牌号使用，房屋实际已卖给李刚多年”；2024 年 9 月，村委会另出具《证明》，载明李刚 2013 年申请建房时提及已有二号房屋；多位村民证明李刚支付购房款及买卖事实，12 名村民在李刚书写的购房情况说明上签字摁手印。
（三）争议焦点
陈军与李刚之间是借用关系还是买卖关系？
口头房屋买卖合同是否有效？
户籍登记能否作为二号房屋的所有权依据？
二、案件分析
（一）法律关系的认定
根据《民法典》及相关司法解释，主张法律关系存在的当事人需对基本事实承担举证责任。本案中：
陈军主张借用关系，但未提供借条、沟通记录等证据，仅以 “多年前要求返还遭拒” 为由，证据不足；
李刚主张买卖关系，提供了以下证据：① 李强代为支付 500 元购房款的证言；② 多位村民证明交易事实；③ 12 名村民签字确认的购房说明；④ 长期占有使用房屋（20 余年）并多次翻修的事实；⑤ 村委会关于李刚自认拥有二号房屋的证明；
综合证据效力，李刚的主张形成完整证据链，可认定双方存在口头房屋买卖合同关系。
（二）口头合同的效力
农村房屋买卖合同并非要式合同，书面形式并非生效要件。本案中：
交易发生在房屋登记制度不完善的时期，农村地区普遍存在口头交易习惯；
双方均为同村村民，买卖不违反法律强制性规定；
李刚已支付对价、实际占有房屋并履行管理义务，陈军多年未主张权利，符合买卖合同履行特征；
故口头买卖合同合法有效，对双方具有约束力。
（三）所有权的确认依据
法院认为：
户籍登记地址与房屋所有权无必然关联，不能仅凭户口簿推定陈军为所有权人；
村委会非物权登记机关，其出具的所有权证明不具有法律效力，且出具人已说明证明仅用于门牌号；
李刚长期占有、使用并翻修房屋，村民普遍知晓买卖事实，形成稳定的权利状态，应认定其为二号房屋的实际权利人。
三、裁判结果
法院判决：
驳回原告陈军的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋交易的注意事项
留存交易凭证：即使口头约定，也应让中间人见证，保留付款收条、证人证言等，避免日后纠纷；
重视占有事实：购买后应及时入住、翻修并保留相关证据（如建材发票、施工记录），强化权利主张；
了解登记政策：若当地允许过户，应尽早办理；暂无法过户的，可通过村委会备案、签订书面协议等方式固化交易。
（二）举证责任的分配
主张权利的一方需提供充分证据，如买卖合同、付款凭证、占有证明等；
反驳对方主张时，应针对证据瑕疵提出异议，如证人与当事人的利害关系、证据链的完整性等。
（三）农村习惯的法律意义
法院在审理农村纠纷时，会结合当地风俗和交易习惯，街坊邻居的证言具有较高证明力；
长期和平占有房屋且无人提出异议，可能被认定为权利归属的重要依据。
（四）户籍与产权的区分
户籍登记仅为行政管理需要，不直接决定房屋所有权；
房屋产权以买卖、继承、赠与等合法事由为依据，实际占有、使用情况是重要参考。
本案明确了 “口头房屋买卖合同在农村地区的有效性”，强调了 “事实履行 + 村民见证” 对产权认定的关键作用，为农村房屋交易的规范和纠纷解决提供了务实指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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