上海离婚金佳婚姻律师：房屋赠与后还能反悔吗？关键看这三点

• 一纸赠与合同背后，是法律赋予的“后悔药”机会，但服用时间与方法有严格限制。

“我把房子过户给儿子后，他竟把我赶出家门！”“为了孙子读书把房子过户给女儿，现在想住一间房都不行！”这样的家庭纠纷在房产赠与中屡见不鲜。

法律上的赠与反悔权分为两种：在产权转移登记前可任意撤销的“后悔权”，以及产权转移后因受赠人“忘恩负义”才能行使的法定撤销权。

01 过户前的“任意撤销权”

当房产还在赠与人名下，未办理产权转移登记时，法律赋予赠与人一项重要权利——任意撤销权。

根据《民法典》第六百五十八条规定，在赠与财产的权利转移之前，赠与人可以撤销赠与。这意味着只要房屋尚未完成过户登记，赠与人随时可以反悔。

但这项权利存在关键例外：经过公证的赠与合同不得任意撤销。在某起真实案例中，一位老人将房产赠与孙子并办理了公证，事后反悔却无法要回房产，因为公证文书锁定了赠与效力。

金佳律师提示：如果您的赠与目的具有特殊性（如换取养老保障），建议在赠与合同中明确约定受赠人的义务，并进行公证。这样既能保障受赠人权益，也能在对方违约时保留撤销权。

02 过户后的“法定撤销权”

一旦房屋完成产权转移登记，赠与人的反悔空间将大幅缩小。此时，只有符合法定条件才能行使撤销权。

《民法典》第六百六十三条明确规定了三种撤销情形：受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益；对赠与人有扶养义务而不履行；不履行赠与合同约定义务。

2024年北京海淀法院审理的一起典型案件中，王阿婆将房屋过户给外孙后，以“不孝顺”为由要求撤销赠与。法院最终驳回了她的请求，关键原因在于她未能提供有效证据证明外孙存在法定撤销情形。

值得注意的是，法定撤销权行使有严格时限：自知道或应当知道撤销事由之日起一年内。超过此期限，即使符合条件也将丧失撤销权。

03 撤销权的行使与限制

行使撤销权不仅需要符合法定条件，还需遵循严格程序。撤销赠与必须通过人民法院主张，不能自行收回房产。

在司法实践中，法院对法定撤销情形的认定相当严格：

“严重侵害”需达到刑事犯罪或重大侵权程度，日常家庭矛盾通常不构成撤销理由；“扶养义务不履行”需证明受赠人有能力扶养却拒绝履行；“约定义务不履行”需以书面合同明确约定义务为前提。

金佳律师提示：若赠与后自身经济状况显著恶化，《民法典》第六百六十六条赋予了穷困抗辩权，可中止履行赠与义务。但此权利仅针对未履行部分，已过户的房产无法追回。

04 实务操作建议

为避免赠与纠纷，建议采取以下法律风险防范措施：

签订书面赠与合同：明确约定受赠人义务（如养老、居住权保障等），为未来可能的撤销权行使奠定基础。谨慎选择公证时机：若需保障受赠人权益可办理公证；若希望保留反悔空间，可过户后再补办公证。保留证据材料：对受赠人不履行义务的情况，通过书面沟通、见证人等方式固定证据。特殊房产处理：抵押房屋需先解除抵押；无证房产无法过户；限售房需符合交易条件。

税费成本考量：直系亲属间赠与免征个人所得税，但需缴纳3%契税及0.05%印花税。非直系亲属赠与还将产生20%个人所得税。

结语：18916250600

法律赋予的撤销权如同“后悔药”，但服用时间与方法有严格限制。房产赠与不是简单的亲情表达，而是可能改变家庭财富格局的法律行为。

王阿婆的案件提醒我们：当外孙在法庭上表示“随时欢迎外婆来住”，而老人坚持要收回房产证上的名字时，法律的天平已不再倾斜。

高级资深婚姻专业金佳律师，执业近20年，九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师。2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，女律联反家暴法宣传员。

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• 房产赠与如同在亲情与法律间走钢丝，一步踏错可能人房两空。

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