上海“商改住”新政，将重构租赁市场格局

　　近日，上海市政府下发了 《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，引发市场热烈讨论，其中“商改住”是重要内容之一。

　　同策研究院联席院长宋红卫认为，此次“商改住”政策改革的尺度将对未来整个上海住房租赁市场格局产生重要影响。从以下四点来看：

　　一、本次政策将“商改住”区域管理分成三类区域，对应三种“商改住”要求

　　第一类区域是城市主中心、副中心区域，这些区域可以根据周边产业需求，把商办物业改造成服务公寓和人才公寓；

　　第二类区域是地区中心区域，比如五大新城、金桥、张江等区域，要求强化职住平衡，这些区域可以把商办类物业改造成租赁住房包含人才公寓；

　　第三类区域是社区中心区域，要求强化社区活力和开放众创功能，可以把商办类物业改造成养老类、幼儿托育类、租赁住房含人才公寓，还有城市建设者管理之家（蓝领公寓）。

　　二、本次政策让“商改住”变得合法合规高效且风险可控

　　这次“商改住”是一次制度性的改革，让“商改住”变成有明确路径、可复制、可落地、风险可控的合法路径。因为之前的“商改住”在产权性质、规划用途、各部门的审批流程上，不仅复杂还存在着很多不确定性，本次改革后，只要是在15年的期限内，可以全周期按照合同管理并且不用改变产证。

　　三、本次政策对“商改住”改革宽而不乱，要求严格

　　尽管对“商改住”政策进一步优化宽松，但是整体要求严格，比如对现状工业用地违法、违规、违约用作商务用途的，要依规处理，加大退出力度，恢复产业用地的生产功能。同时“商改住”仅限于配套服务运营，不能分割销售。

　　四、本次“商改住”变革对上海市场一举三得

　　第一、上海商办市场的坪效在下降，有些核心区域办公楼楼龄较长、设备老旧，租金很难上去，租户很难看上，最终只能空置。有些办公楼剩余年限不足20年，从大宗交易的角度来讲，买家也不会介入。但是项目所处的最大价值就是地段，一旦“商改住”之后，功能改变带来的产品和服务价值就被创造出来，好处也随着而来，比如提高职住平衡，就近消费，带来区域就业和税收等等。

　　第二、从租赁市场来看，核心地段租赁住房供应很少，“商改住”可以极大优化租赁市场的空间布局。

　　第三、解决资产荒的问题，今年上半年人民币存款增加17.94万亿元，其中住户部门的存款增加了10.77万亿元，但是上半年的住户贷款仅增加了1.17万亿元，大量的资金趴在银行储蓄账户上，资本市场缺乏好的投资标的，“商改住”也给社会资本打开了投资的空间。

　　从这次“商改住”政策的改革，我们可以看到城市更新已经从原来强调硬件更新的1.0时代向功能和空间重构转变的2.0时代，在规划管理上向着更灵活、动态管理的方向变革，这也是国际大都市普遍的做法，我们也期待上海的未来会更美好。

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