同居18年男友三次赠与房产但去世前又撤销，女方能得到房产吗？

同居18年没领结婚证，男方三次书面表示把房屋赠与女方，但在去世前录视频撤销赠与，这种情况女方还能得到房吗？

北京昌平法院的案子，2005年李女士与张先生恋爱并共同居住在张先生名下的房产中，同居期间张先生三次出具将房屋赠予李女士的书面文件，但始终未办理过户。到了2023年的5月，张先生在两名好友的见证下亲自口述，并由其家人录制形成撤销赠予的通知材料，张先生在该材料落款处签字、捺手印。

2023年6月张先生去世，去世后张先生的母亲通知李女士撤销之前的赠与。李女士认为赠与协议合法有效，自己也早就接受了赠与，只是因为购房资质问题才没办理过户，据此到法院起诉张先生的母亲，要求她以继承人的身份履行赠与协议配合过户。这种情况张女士能要到房产吗？

关于赠与的法律知识以前介绍过，几个关键点：首先，在赠与财产的权利转移前原则上赠与人有任意撤销权，想撤销就撤销，不需要理由也不承担责任。但经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不享受任意撤销权。

其次，如果等赠与财产的权利转移之后就没有任意撤销权了，除非符合法定撤销权的条件，法定撤销权的情况包括：(一)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。

所以，赠与财产的权利是否转移很关键，怎么判断财产权利是否转移呢？如果是动产，只要财产物交付就算转移了。但对房产这类不动产，则需要办理过户登记才算权利转移。本案房产没过户，表面看可以行使任意撤销权，但双方同居了18年，李女士也居住在这房子里，有没有可能基于这些原因让法院突破一般原则，判李女士得到房产呢？

昌平法院认为，张先生书面将房屋赠与给李女士的意思表示真实，李女士也表示接受赠与，赠与合同合法有效。但在房屋并未过户，张先生在去世前明确表示撤销赠与，本案也不属于经过公证或者或有公益、道德义务性质的那种不能行使任意撤销权的赠与。所以，张先生撤销赠与的表示有效。据此判决驳回李女士的全部诉讼请求。李女士不服提起上诉，二审维持原判。

李女士之所以得不到房还是因为不懂法，文件的质量不够，数量再多也没用！张先生三次书面将房产赠与李女士，说明李女士对此很重视，那为什么不认真了解一下赠与及撤销的规则呢？如果要求办理公证那就没法任意撤销了。即使因为身份或资格的原因办不了公证，也可以考虑签订类似遗赠扶养协议这类双方互相有权利义务的协议，这种协议对方不能任意反悔，即使反悔也应该支付合理的赔偿，不至于最后什么都没有！

本文作者：北京杨文战律师,第一届北京网络知名人士联谊会理事,微博十大影响力法律大V,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。