“爆改”一座老旧写字楼｜上海“新”事

界面新闻记者 | 刘素楠
界面新闻编辑 | 庄键

苏昶仍记得上海设计大厦北楼改造前的情景：老旧的空调在轰鸣，走廊昏暗，空气中混有湿垃圾腐败的气息。冬冷夏热是常态，高额的电费单令人咋舌，人车混杂的空间和外立面老化，让这栋矗立在市中心黄金商圈、拥有20年历史的建筑显得格格不入。

“这栋建筑的节能状况太差了，”作为华建集团上海建筑设计研究院有限公司（下称“设计院”）的创作总监、总建筑师、建筑创作中心主任，苏昶直言不讳，“能耗甚至超过上海市办公楼平均水平。”

与它仅一街之隔，由美国汉斯地产打造的现代化地标——博华广场，则像一个对照组，提醒着老楼的落伍。

这栋20年老写字楼，迫切需要一场“爆改”。

北邻苏州河与铁路，南接自然博物馆，东靠博华广场，西邻高端住宅，在极其受限的城市界面中，不大拆大建，如何让一栋“能耗大户”脱胎换骨？这不仅仅关乎建筑本身的更新，更被华建集团寄予“城市更新样板”的期待。

近些年，上海一直在探索可持续的超大城市更新样本。

10年前，上海市政府出台《上海市城市更新实施办法》，创设了存量自主更新路径。2021年，《上海市城市更新条例》则率先以地方立法的形式整体推进城市更新工作，从标准、规划、用地、财税等方面提出了具体支持措施。

2023年发布的《上海市城市更新行动方案（2023年-2025年）》，进一步明确了上海城市更新的着力点和路径，其中提出加快商务楼宇更新提升行动。

上海城市更新的覆盖范围，已经从“两旧一村”等老旧住宅，延伸至商务楼宇。

“多重因素压力下，写字楼市场出现供需不平衡，市场持续下行。”戴德梁行华东区董事总经理黎庆文对界面新闻指出，加上上海写字楼逐步老龄化，无法满足当下客户的最新需求，在此背景下，政府推出了商务楼宇更新政策。

其中，绿色改造最具挑战。“当下新入市写字楼多为绿色认证楼宇，但众多的老龄化楼宇无法满足绿色认证要求，需进行一定成本投入更新后，方可更为绿色节能。”黎庆文表示。

上海设计大厦北楼，便是上海写字楼老龄化的一员。2004年，新闸路与石门二路交叉口，现代建筑设计大厦北楼拔地而起，成为该区域标志性的办公建筑。

这是华建集团自用的办公楼，总建筑面积12710平方米，高44.9米，其中地上12层面积9776平方米，地下2层面积2934平方米。

经过20年风雨剥蚀，大楼已面目陈旧，更新改造势在必行。

“这类任务面临巨大挑战，更新改造的建筑与新建建筑有所不同，新建房屋通常是在空旷的地面上进行，经过系统规划，而更新改造的项目要处理好与城市周边建筑的关系，受限更大，比如日照关系等。”苏昶说。

更复杂的是，这个项目同时肩负着三大试点任务：商务楼宇更新、超低能耗技术整合、以及国内尚在探索的“建筑师负责制”试点。

“建筑师负责制”成为苏昶手中的关键钥匙。

这种国际工程建设领域的通行做法，让建筑师从单纯的设计者跃升为项目的总协调人，对从方案到选材、造价控制、进度管理乃至最终品质负全责。

上海是国内首批开展建筑师负责制试点的城市之一。2016年以来，上海市住建委指导浦东新区率先推进试点，成功打造浦东美术馆、张江科学会堂等一批新地标建筑。2022年起，上海市住建委会同有关部门出台《上海市建筑师负责制扩大试点实施办法（试行）》等政策文件，将试点范围扩展至全市，累计已有180个项目纳入试点。

“除了业主之外，建筑师最在乎建筑质量和效果。”苏昶解释，建筑师负责制让项目的主导权掌握在建筑师手中，做出更优的综合判断和建议。

上海设计大厦北楼权属单一，华建集团给予了苏昶团队极大的信任和自主权，允许他们“大刀阔斧”地运用政策优势和创新技术。

写字楼从2022年启动改造设计，2024年4月开始施工，同年12月竣工后开始运行。在此过程，苏昶团队探索了可持续建筑技术的集成运用，以实现超低能耗的目标。

改造过程充满了挑战和巧思。

为了降低能耗和成本，改造团队决定重复利用原有石材，但如何高效地将形状各异的旧石板精准拼回新设计？苏昶团团队借鉴了集装箱装配算法，自研了二维视图小程序，让算法自动优化切割和拼接方案。旧石材在上海周边的工厂被精心打磨后，重新“披挂上阵”。

苏昶认为，这种方式在上海城市更新中将有更广泛的应用场景，因此坚持使用这条设计路径。

困扰多年的食堂湿垃圾问题，则被一体化处理设备解决。该设备通过脱水与发酵工艺对餐厨垃圾进行预处理，实现了垃圾体积最大90%的缩减，将湿垃圾转变为肥料。

保温和节能，是此次改造的核心。改造团队采用光储直柔技术，借助南楼屋面面积大的优势，安装了360平方米的单晶硅光伏，北楼6层架空安装了64平方米的铜铟镓硒组件，年发电量约7.2万kWh。

同时配备200kWh预制舱储能，这个系统按“光伏优先，市电补充其次”多源协调供电，结合低价市电储能充电优化经济性，减少交流转换损耗。

“就像一个大号的充电宝，给大楼供电。”苏昶形象地比喻，在电价低的夜晚储电，在白天用电高峰时释放，有效削峰填谷，降低能耗和电费。

在大楼内会议室的墙面上，界面新闻记者还看到了温度和湿度等传感器装置。据苏昶介绍，这些装置连接着一个智能运维平台，它可监控能耗、设备运行状态，通过数据分析驱动精细化管理，并能验证节能措施的实际效果，为下一步的持续优化提供依据。

这场历时近三年的“绿色手术”成效斐然。根据测算，相较改造之前，改造之后建筑用电量降低约28.8%，光伏年发电量约7.2万kwh，占建筑用电量7.8%，建筑总节约市电约34%（含光伏），年节约近44万kwh市电。

2024年，它摘得了上海市绿色建筑协会颁发的既有建筑绿色低碳更新改造最高荣誉——铂金奖。

苏昶认为，经济效益固然重要，但更重要的是通过一系列改造，让大楼里的工作人员感受到舒适、有活力，提升效能。改造团队设计了开放式休憩露台和共享空间，营造出更现代、更利于激发创造力的环境。

“随着AI的发展，创造性劳动愈发重要，充满活力的办公环境将对创造性工作更加有利。”苏昶称。

上海设计大厦北楼所面临的挑战，也是上海写字楼市场的共同难题。

近期，上海市政府印发了《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，将商务楼宇更新提升工作推入了快车道。这份意见强调，楼宇更新不再是单栋建筑的“独舞”，而是提升整个区域环境品质的重要抓手。

上海设计大厦北楼的成功证明，通过创新技术、整合政策和精细化运营，老旧建筑完全可以在不伤筋动骨的前提下，实现绿色低碳的高质量重生，并创造长期的经济和社会价值。

黎庆文认为，随着上海新一轮大规模商务楼宇更新项目的推进，城市风貌将得到显著改善，企业办公环境将得到全方位的升级，更重要的是推动城市产业竞争力升级——通过更新改造，老旧楼宇的功能将得到优化和拓展，能够更好地适应新兴产业的发展需求，更新后的商务楼宇将吸引更多的优质企业入驻，形成产业集聚效应。