跌幅50%！房价有望筑「底」

　　我来问道无余说

　　云在青天水在瓶

　　廖沫沙在《挽邓拓诗》中开篇即说，岂有文章倾社稷，从来佞幸覆乾坤，诚哉斯言。

　　2018年，我就说坚决不要买进任何商铺和房产，不管是哪个城市哪个地段。

　　结果，我最亲近的人中，有人2019年买了商铺，至今资产归零，因为拖欠物业费，送都送不掉；

　　有人被公司拿两套房抵债，欢天喜地，到现在还静等升值卖出；

　　有人2021年买进住宅，现在已亏40%。

　　当然，除了李嘉诚和潘石屹，谁敢说他逃过了房产泡沫破裂？

　　包括一直在喊活下去的万科，昨日又从大股东深地铁拿到 16.81亿元借款用于还债。 不含本次借款， 深铁集团已累计向万科提供借款226.88亿元。

　　当年控股万科，深地铁本以为买入了一头奶牛，结果买的是一头吞金兽。

　　从数据看，跌回2016年的价格是绝大多数城市的命运。

　　现在的问题是，有多少人已经跌破了购入价？

　　格隆汇做了个一线城市的 二手房价变化示意图：

　　北京下跌30.7%，跌回到2016年8月；

　　上海下跌31.6%，跌回2016年3月；

　　广州下跌33.9%，跌回2017年2月；

　　深圳下跌39.6%，跌回2016年6月；

　　香港跌回2015年2月。

　　从中可以看到，房价普遍跌回上一轮暴涨的起点2016年。

　　截止2024年，房改以来总销售面积为259.13亿平方米，其中2016年房价暴涨之后共卖出136.42亿平方米，占总销售面积的52.64%。

　　这意味着，超过一半的中国有房一族已经被套住了，房产变成了负资产。

　　如果说前些年前房有车还是相亲的标配，现在可能要改条件了。

　　看看其他城市截止今年6月份房价回撤的幅度：

　　好奇的是，乌鲁木齐成为房价最坚挺的城市。可明明那边的朋友说，现在房子根本卖不掉，因为汉人大批内撤，市场消失了。

　　难道是因为没有成交，所以反而看不出下跌？

　　上图还有一个特例温州，峰值出现于2011年，比其他城市早了整整10年，不愧为游资大市，敏感异常。

　　可惜的是，由于温州资产泡沫破灭， 至少从财政收入看， 浙江城市排名从杭宁温变成了杭宁绍或者杭宁嘉。

　　城市如此，居民亦如此。

　　日本房产泡沫破灭后，居民花了30年时间修复资产负债表，而且是在经济正常发展的前提下。

　　不知中国人要消化这一波债务，需要多少年。

　　关键这还不是底。

　　大家都在关心底在哪里。

　　市场从来都不理性，当年谁也不知道涨成这样，现在同样不知道会跌成哪样。

　　但回归基本常识，也有一些参考因素。

　　比如 今年4月份，高盛报告《》

　　格隆汇则根据房屋租金回报率和30年期国债收益率的比价变化，认为可能还有25%的下跌空间，且时间在2026年年底。

　　如果房价再下跌，套住的有房族，可能就会达到2/3，且有一半人的跌幅超过一半，那时大家还能坐得住吗？

　　但有几个因素不得不计算。

　　以上估算，都基于经济正常发展，而非下行。

　　70年产权房产的租金回报率，要比永久产权的高很多才能回本。

　　就业率极端重要，这是根本。

　　我国2024年末全国城镇就业人员4.7亿人。

　　至2025年第一季度，中国灵活就业人口规模已达2.87亿，占全国总就业人口的36.8%，占城镇就业人口数量超过一半。

　　从中可以看出真正有购房能力的劳动者有多少。

　　社保新规，9月1日起，个体户餐饮店里的临时工都要交社保了，可见就业的严重程度。

　　到了这个时候，还要说社保基金没压力，就太掩耳盗铃了。

　　为了让广场舞暂时跳得欢快，只能苦一苦还在挣扎的年轻人了。

　　说这些，绝没有什么唱衰的意思，没人唱衰得了美国；也没有制造焦虑的意思，焦虑只在损失真实发生的时候才会。说这些，就是不想活得侥幸、死得随机，死也死个明白。

　　我现在就觉得前年流行的那句话特别在理：放下助人情结，尊重他人命运。

　　文章只能影响具有相同认知的那部分人，相互沟通观点和资讯。让不同认知的人读了，不但无益，反而有害，就如这位读者：

　　你说我写文章影响他升官了还是发财了？都没有，就是因为他不认可，于就是要呼叫官方炮火来覆盖我。

　　要是放在中世纪，他就是放火烧死布鲁诺的那个正义战士。

　　这也是我特别珍惜这个号的读者的原因。一位朋友说，他看了文末留言，特别震惊于我们的读者发言质量，且能与文章形成互相启发的讨论氛围。这在中国历史上，只有在BBS时代短暂地出现过。