魔都最强CBD的商场们，就是这么硬气！

商圈观察

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 上海小分队

封面来源 · 陆家嘴中心L+Mall

头图来源 · 华润时代广场官方小红书

文中图片来源 · 赢商网摄、项目官方

在浦东的商圈版图中，小陆家嘴-张杨路商圈的起点可追溯至上世纪80年代，早于浦东开发。1991年，浦东商业建设联合发展公司成立，联合市、区两级商业主管部门，以国企为主导启动新上海商业城开发，奠定了商圈“高起点规划、高标准建设”基因。

三年后，“张杨路商业购物服务中心”正式定名为“新上海商业城”，引入香港华润集团与上海华联商厦合资的时代广场。

小陆家嘴-张杨路商圈的现代化、国际化由此起笔，并于1995年开出浦东首个大型购物中心——第一八佰伴。

步入21世纪，小陆家嘴-张杨路商圈高速发展。正大广场开业、国金中心IFC启动建设、新梅联合广场竣工，商圈商业存量突破50万㎡。同时，伴随金茂大厦、环球金融中心、上海中心的封顶，商圈形成了“高端零售+商务办公”双轮驱动模式。一个国企主导规划、外资推动升级、市场驱动创新的典型商圈进化样本，已然而出。

从浦东开发初期的基建先行，到金融城崛起后的商务驱动，再到存量时代的文旅融合，百联股份、陆家嘴集团、华润集团等央国企始终扮演“压舱石”角色。而随着上海国际消费中心城市建设推进，小陆家嘴-张杨路商圈将继续以“高精尖商务+高品质消费”为核心，站立于全球商业潮流一线。

01.

小陆家嘴-张杨路商圈

商业底色

据赢商大数据统计，小陆家嘴-张杨路商圈目前商业存量项目数量18家，存量面积约127万平方米，人均商业面积9.65平方米。商圈内零售及餐饮业态比例近80%，来访客群的家庭结构中年轻客群和年轻家庭占比超过75%。

在寸土寸金的小陆家嘴-张杨路商圈，据赢商大数据统计，不仅近五年无新增商业，未来三年也没有新项目入市。这意味着，整个商圈进入了存量竞争时代，内部PK白热化，外部抢客多样化。

“零增量”硬约束下，小陆家嘴-张杨路商圈的生存法则已从“跑马圈地”转向“贴身肉搏”。唯有将存量空间的每一平米价值极致化，找到独有优势，才能在虹吸漩涡中守住滩头。

在赢商网近日多次实探中，可发现商圈内各标杆项目正通过精准定位和创新运营，成功打造了鲜明的商业标签：

• 老牌百货逐渐式微，但第一八佰伴通过精准调改实现韧性增长。成功源于对本土消费习惯的深度把握——通过高频次业态重组与场景迭代，在保持传统客群黏性的同时植入年轻化元素，形成"年终消费地标"的独特标签。

• 华润时代广场另辟蹊径，依托建筑空间特性打造“粉丝经济”阵地，以垂直化应援文化生态，精准切入年轻消费群体，化身“浦东最宠年轻人的商场”。

• 陆家嘴L+mall在运营七年之后，调整零售结构、优化多元体验、细分垂类业态，转型成浦东“文化新高地”，构建覆盖全龄客群的体验场景。

另值得注意的是，新兴商圈奢侈品牌的虹吸效应，已倒逼张杨路商圈加速业态重构，传统"高消费能级"标签正被重新解构为"全客层覆盖能力"。

当前，小陆家嘴-张杨路商圈呈现"传统标杆稳盘+新兴势力拓圈"的双轨并行格局，进化方向已从单纯硬件升级转向内容生态重构。这种转变既是对消费趋势的主动响应，也是存量时代商业体突围的必然选择。

02.

小陆家嘴-张杨路商圈

四大商场众生相

第一八佰伴：

年终嘉年华日销超7亿，老百货撬动上海老钱与新贵

上海，中国近现代百货业态的发源地。第一八佰伴自1995年开业以来，一直是浦东商业的地标之一。2024年最后一天，商场上午9点至次日凌晨2点的销售额突破7.63亿元。

百货式微的当下，第一八佰伴如何屹立不倒？

第一点，持续调改。2016年，第一八佰伴启动有史以来最大规模的不停业改造，包括裙房露台、新增母婴室、卫生间等设施，同步调整零售业态占比，增加餐饮娱乐业态。2024年又对外立面、大弯壁、广场绿化等进行重塑、焕新，改造二楼观景平台及旋转楼梯，为建筑注入艺术、时尚的灵动感，使之内外更加通透、提升游逛体验。

第二点，做强目的型消费体验。大幅提升一楼的美妆品牌矩阵，巩固八佰伴美妆品类在上海市场的头部地位。目前，香奈儿CHANEL、雅诗兰黛EsteeLauder、兰蔻LANCOME、迪奥Dior、海蓝之谜LA MER、肌肤之钥CPB、修丽可Skin Ceuticals等美妆大牌，均在一楼设有专柜。

二楼到四楼为女士时装，五楼为男装箱包，六楼汇聚珠宝运动和潮牌，七楼家电及居家生活，八楼为儿童母婴，九楼集合了高端餐饮、大众餐饮品牌，十楼为SFC上影百联影城和体育俱乐部。

公开资料显示，第一八佰伴2024全年，重装焕新品牌29家，新品牌引入32家，其中上海及浦东首店13家，迎合市场变化和消费者需求。

此外，第一八佰伴的年末嘉年华，因吸引力强劲的折扣、缤纷多彩的活动，成为很多上海市民的跨年必备活动。配合这场盛会，第一八佰伴还会适时推出免费快递、免租充电、货品搬运、高德出行福利、支付红包、“夜猫福利”等特色新服务。

从精致百货逐步升级为更具场景化、体验式的品质生活方式体验场，第一八佰伴撬动的远不止上海的老钱们，还有一波年轻“贵族”。据悉，年轻客群已占岁末嘉年华消费群体的半壁江山。

国金中心IFC：

瞄准甲级写字楼塔尖精英人群，顶奢、高化双向拿捏

国金中心 IFC以“顶级奢侈品+全业态体验”为核心定位，项目一期2010年开业，二期2013年亮相，总建筑面积37万平方米，其中商场部分约11万平方米。

为强化项目差异性特点，IFC不断强化重奢、潮奢以及国际香化三大板块业态占比。自2015年首次启动大升级后，近年阶段性调整步伐加快，持续推动店铺升级，强化高端氛围。目前，项目汇聚HERMES、LV、CHANEL、DIOR等超260个国际品牌，其中首次登陆上海与内地的首店及唯一店占比超过五成。

有意思的是，由于被全国顶尖的CBD环绕，IFC几乎抛弃了近年来受中产阶级热捧的山系和户外运动休闲品牌，全力主攻重奢服装大牌、珠宝饰品、顶级名包名表等面向精英客群的优势业态。

最能彰显IFC奢华感的L1层，聚集了众多顶奢品牌，除了LV、CHANEL、Christian Dior三大重奢陆续跨层扩铺成旗舰店外，大部分品牌的位置都未发生变化。不过通过少数品牌店铺的切割、合并和移位，一楼的钟表珠宝阵容进一步增强，引入了Buccellati布契拉提、RICHARD MILLE理查米尔等奢牌腕表品牌。

项目的LG2层则汇聚了超过40家的美妆品牌，集齐了雅诗兰黛、欧莱雅、资生堂及LVMH四大国际美妆集团，品牌数量、品类级别在上海都遥遥领先。

实探的过程中，惊喜发现虽商场内餐饮品牌数量不占优，但档次在线，多为品牌首店及特色餐饮品牌，如首次进驻国内的美国著名扒房莫尔顿牛扒房Morton's The Steakhouse、中国首家精致创新淮扬菜嫣花叁月、全国首家Trattoria del Bistecca·1565意大利餐厅、创意料理新贵柿合缘·新京菜等，抓住顶级精英的“精致胃”。

2024年，国金中心IFC销售额达218亿元，位列全国第三。核心品牌表现亮眼，CHANEL、LV销售额年均增长超20%；部分小众奢侈品牌如Delvaux因消费疲软撤出，但顶奢品牌集中度进一步提升。

陆家嘴L+Mall：

浦东的“文化新高地”，与国金中心IFC互为补充

虽与国金中心IFC虽同处陆家嘴商圈，但陆家嘴L+MALL与前者的定位截然分化。

IFC凭借重奢矩阵与生态运营稳坐“高端消费”王座，而陆家嘴L+MALL则以文化赋能与空间创新重塑“城市地标”内涵。二者共同构成浦东商业的“双引擎”，分别满足顶级客群与新兴中产差异化需求。

陆家嘴中心L+MALL商业面积11万平方米，主体为地上7层、地下1层。项目于2025年启动全面品牌定位升级，聚焦业态焕新、空间重构与文化赋能三大维度，朝着"浦东都市生活多元地标"转型。此次调改通过构建垂类消费矩阵与轻质文体娱业态，打造覆盖全年龄层的复合型生活场景，逐步演变为融合文化、艺术、运动与设计的都市生活平台。

空间布局方面，三至四层形成差异化定位：三楼聚焦设计师品牌矩阵，引入Welden Space、Nuterm等户外及新锐设计师品牌；四楼则布局生活方式体验场景，落地超级猩猩健身空间、桧小懒沉浸式家居馆等社群型业态。

与此同时，主力店老佛爷百货同步启动优化，于2025年4月转型为中国首个全品类多品牌概念店，紧凑化布局打造策展型零售场景，与项目整体文化调性形成协同效应。

品牌迭代策略上，项目自2024年起实施渐进式调整。零售层面引入EP雅莹等高辨识度品牌提升品类吸引力，餐饮板块新增贝果树纽约贝果博物馆、OTF加州餐厅、鮨和歌omakase、MIMIOK等特色商户强化体验优势。文化运营层面，持续挖掘IP商业价值，2024年通过中法建交60周年"奥斯曼大道"主题空间、夏日"中世纪·法韵节"等国际品牌快闪活动，以及六周年庆《灵蛇花园》敦煌文化特展、五楼中庭音乐剧《辛吉路的画材店》首秀等演艺活动，构建起传统文化与现代商业融合的内容生态。

通过精准的业态组合与文化赋能策略，陆家嘴中心L+MALL在保持商业功能性的同时，强化空间场景的文化叙事能力，形成兼具消费价值与精神共鸣的都市商业新范式。

华润时代广场：

“浦东最宠年轻人的商场”，巧攻粉丝经济

1997年开业的华润时代广场，是华润内地首次落子的商业项目，与第一八佰伴一街之隔。开业初期定位高端，吸引了众多国际顶级品牌、浦东首家星巴克、麦当劳等。

站在20年新起点，2017年华润时代广场开业以来最大规模升级改造，由日本设计师Nendo佐藤大主导设计，以“美丽剧场”为主题。

商场的外立面由定制的柱状铝管层层包裹，宛如缓缓拉开的“帷幕”；内部打造大玻璃穹顶、弧形拱门、错落露台等经典剧院风格，呈现出开阔的高级质感，以完美契合“高知高智女性客群”审美认知与消费需求。

2024年，面对激烈的市场竞争，华润时代广场再度调改，填补小陆家嘴-张杨路商圈”年轻化“商业空缺，变身“浦东zui强应援场、美貌痛楼制造机”。

赢商网在实探中发现，华润时代广场积极探索年轻人的兴趣偏好，在应援文化领域走出了自己的路子。

痛楼，源自日本二次元文化的概念，指将动漫、游戏角色等IP元素通过大幅装饰、涂鸦或灯光投影等方式覆盖整栋建筑，形成强烈的视觉冲击，通常用于商业宣传或粉丝活动。华润时代广场宽阔的中庭，正好被精准且巧妙地用上，暗合“剧场”的理念。

借力明星“生日、演唱会”等节点，项目主动探索粉丝圈层，落地活动50余场，同时与B站、腾讯音乐等平台跨界合

作，落地SEVENTEEN正规5辑、SM30周年等多场官方主题痛楼。高频次痛楼打造也促成了客流高峰延续，带来了话题度爆发式增长。

今年前5个月，项目客流同比增长32%。原创话题，全平台浏览量超300万；小红书粉丝量5.4万，位列上海商场粉丝量TOP5。

近两年，项目还引入上海首店近20家、浦东首店30+家，通过首店效应不断吸引增量会员，老会员亦有常逛常新之感，可增加到访频次。同时，减少女装品类，新开宠物、二次元卡牌、文创等品牌，引入热门餐饮如山野板扎、很久以前羊肉串，积极匹配年轻客群的消费喜好。

另外，深入联动场内品牌、会员系统，打造多个业态的“粉丝专属福利”，将流量精准转化为消费势能。截至今年5月，项目零售额同比增长20%，单场应援活动带动特定品牌业绩增量10万+。

华润时代广场聚焦年轻客群需求“追求性价比、有趣、烟火气”，将自己定位为“浦东最宠年轻人的商场”实现了客流和业绩双赢，有效拓展了实体商业的价值边界。

它的成功转型，证明了一个硬核道理：与其扎堆，不如另辟蹊径。商业的魅力之一，就在于大胆创新。

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