深圳要有第四代宅了？传后海&碧海两项目先落地，要卖7-15万/m²？

深圳第四代住宅真的来了？

众所周知，目前全国楼市讨 论最高的就是“第四代宅”， 6米挑高空中庭院、垂直绿化、户属空中花园...每一个设计都足够让人惊艳，从北京、广州等一线城市到佛山、珠海等湾区城市，首批标杆项目已陆续亮相。

而作为一线城市代表的深圳，虽尚未正式官宣第四代住宅项目，但据网传爆料或已有两个项目悄然按第四代住宅标准打造：

一个是坐落在后海核心地段的沄玺花园，一个是坐拥稀缺海景资源的碧海玖号花园。

两个项目究竟藏着哪些突破设计？深圳的第四代住宅长什么样？是噱头还是真升级？本周我们决定一起实地探访看看。

01.

户户海景、立体森态住区

深圳的“第四代住宅”长这样？

沄玺花园

line+设计方案效果图；非最终设计方案

作为深圳湾核心区的稀缺宅地，沄玺花园的诞生从一开始就自带"顶流"光环。

一线海景资源、成熟配套、不可复制的区位优势，从土拍热度到动工，每一个阶段动作都成为全城焦点。

地理位置示意；壹地产制图

按照规划，整个地块由1栋公寓+4栋住宅楼组成，最近line+和KPF两家设计单位的方案设计曝光（竞赛方案并非最终确认方案，据网传项目更倾向KPF的方案，且在调整中），更是被市场解读为"深圳第四代住宅的潜在样本"。

其中，line+公布的方案中有明确表明：项目将采用“全向东布局”策略，户型配置纵横生长，户户海景，以高区“房包院”直面无敌海景，低区“院包房”独享空中庭院，创造“内向宁静”与“外向开阔”并存的多元景观体验。

方案效果图 ©line+

KPF的设计方案中提到，作为深圳湾新一代住宅社区，项目肩负着探索未来人居模式的时代使命，项目将采用错层布局和平面退台设计，且从目前曝光的效果图来看，与目前市面上的住宅的外观也有很大的区别，每层阳台上都覆有大量的绿植。

方案效果图 KPF

从这些设计细节不难看出，两版方案都有“四代宅”的影子，试图通过空间重构实现物理空间的升级，打破传统住宅的局限性，呈现更加的居住体验。尽管最终方案尚未最终敲定，但依然值得期待。

另据壹地产实地探访项目现状来看，目前两个地块均处于桩基施工阶段，现场有多个机器同时作业，工程进度正在稳步推进。

有业内人士推测，项目预计最快年底能面市，目前周边的二手房价格基本都稳在10万+/㎡，不少人预测项目入市价格将在15万/m²左右。

壹地产实拍

碧海玖号花园

设计概念示意图

宝安西乡的碧海玖号花园近期也因“深圳第四代住宅”而引起广泛关注。

相较于部分网红盘，这个项目或许稍显陌生。项目是由商业、住宅用地调规成二类居住用地，地理位置相对优越，临近西乡体育中心、碧海湾公园，位于恒生医院的西北侧。

规划拟建7栋纯四房高层住宅，容积率仅2.2，建成后将是目前碧海片区容积率最低的小区之一，且大部分房源可看高尔夫球场、碧海湾公园，以及宝安西部的海岸线三重景观。

地理位置示意；壹地产制图

目前，市面上关于项目住宅规划设计具体细节透露的并不是很多。

从官方公众号上探查到，项目将以“好房子”为出发点，打造立体森态住区。通过全T4十字楼型排布，实现所有产品都有三边临空，且通过旋转塔楼角度布局，高层楼栋景观视野也将错开。在社区内部空间的营造上，将设多层次森态立体园林。

设计概念示意图；仅供参考

项目实地探查情况来看，项目处于桩基施工阶段。现场有不少施工人员和多个机器作业，围合墙体上"前海封面巨作""即将面世"等宣传标语尤为醒目。

壹地产实拍

实探发现，项目周边稍显空旷，项目西北侧多为公共绿地和公共设施用地，东南侧则以住宅区为主。项目预计于2025年10月前后入市，有业内人士预测，其开盘均价可能在7-8万/㎡左右。

壹地产实拍&规划一张图

02.

什么是第四代住宅？

有哪些明确的标准？

从“好房子”到“第四代住宅”，不难发现这类热词早已成为项目宣传的标配。

但对于普通购房人而言，很多人大概只听过概念，即便有些模糊认知，也多停留在“实用率更高”“阳台面积更大”等碎片化的信息里。

那什么是第四代住宅?

从外立面来看，第四代住宅的出现，给人第一感觉“新加坡住宅体系”，区别于目前常见的大面积玻璃+铝板的高级立面，第四代住宅的立面“长满了各类绿植”。

通俗而言，以垂直生态园林、户属空中花园为核心，把地面庭院置于高层建筑，也就是除了现有架空层+园林的空间之外，每家每户还得有独立的园林体系，甚至有的房子能实现空中停车，一种“空中别墅”的即视感。

但是真正要规范到标准上，目前并无官方对"第四代住宅"制定绝对技术标准，其本质是开发商为区别于传统住宅（第一代茅草房/第二代砖瓦房/第三代电梯房）而提出的市场化概念。

据悉，国内被公认的四代宅住宅，是2017年面世的成都七一城市森林花园，用双层挑高露台对建筑进行垂直绿化。

七一城市森林花园实拍图；成都房产发布

直到2021年中国工程标准化协会正式发布了《城市森林花园住宅设计标准》，该标准是由清华大学建筑研究院和七一开发等团队共同参与制定，其标准为：

（1）空中共享平台区域应为2层通高，通常面积至少是楼下两层住宅总面积的35%，设置停车区时，面积要达到楼下两层住宅总面积的65%，停车区停车区不能超过整个共享平台的50%；

（2）每户可以有1个或多个空中花园，每个面积至少40m²，其 种植面积不应小于花园总面积的50%，且 具有不少于平台周长1/3的多个不封闭的采光通风面；

（3）客厅要放在楼栋外墙的转角位置，有两个相邻的外墙面，楼上楼下的空中花园要分别装在客厅外墙的不同方向；

此外，还有关于消防、电梯等多个建设标准。

图源城市森林花园住宅设计标准部分展示

其实从后续各城市出炉的项目来看，目前大家所讲的“第四代住宅”则与“城市森林花园住宅设计标准”相似，只是一个为官方表述，一个是开发商营造出来的营销概念。

如中山首个四代宅建华龙湖·香山颂，采用的就是错层阳台设计，每户都有约6米挑高的空中庭院。

建华龙湖·香山颂外立面效果图

珠海的华发·珠海湾项目，每一户都带有大露台，错层、大阳台设计，同时还配备一个约3*3m的露台，实现无人机的投放。

珠海华发项目效果示意图

还有广州的招商林屿境，从户型图可以看到每户可以有多个空中花园，且楼上楼下的空中花园分别装在外墙的不同方向。

招商林屿境户型图

可以看到，这些设计标准其实就是城市森林住宅建设定制的部分标准 ，所以我们可以粗略的理解为“第四代宅”与“城市森林花园住宅”基本是同一个概念。

为了推广第四代住宅的建设，从2021年开始，福建、江苏、浙江、重庆等多个城市发布了支持各类四代宅有关的新规。

如作为第一批试点的城市福州，在2021年就开始鼓励建设立体生态住宅，且为了支持建设，出台了“空中花园尺寸大于1.8米部分不计容”等政策。

后来，厦门、重庆、武汉等城市都出来了和四代住宅相关的新规，但放宽的标准不一。

如 武汉同时放宽了对阳台和空中花园的容积率限制，三环外允许规划错层露台（空中花园），不计入建筑面积和容积率；

重庆，对符合条件的户属空中花园，其面积不再计入容积率；

绍兴、衡阳、襄阳等在花园层高达到2层外，还要求最小高度不低于5.6m，进深方面也各不相同；

惠州增加了部分配套不计容的面积，不纳入购房者公摊面积，但单户空中花园面积不超过该住宅套内面积35%。

表一：户属空中花园指标要求表

图源网络

03.

小结

第四代住宅的出现，是期望人们能拥有更优质的居住体验，实现空间的最大限度利用。从目前市面上“第四代住宅”或“类四代宅”的成交情况来看，深受购房人的喜爱。

相关数据显示，即便四代宅的均价比普通住宅要高出15%，去化率也高出普通住宅的30%（来源铭腾机构）。

如石岐的建华龙湖香山颂、岐关悦来等第四代住宅项目都要比同片区的普通住宅要贵。

数据来源房天下

克而瑞的数据对比也十分直观，以重庆为例，6月四代宅的去化率普遍超过75%，而普通住宅的去化率仅约20%。

然而，尽管第四代住宅备受追捧，但其存在的缺点同样不容小觑。

首先是价格问题。建设成本增加导致定价高，购房者将以高于普通住宅价格买入；

其次，错层露台花园难以兼顾隐私性。上下层难免视线相互交错，私密性大打折扣；

再者，开放式设计有局限性。大面宽无法封闭的露台花园，在面对南方台风、暴雨，北方雨雪、沙尘暴等极端天气时，将面临极大的考验。

目前，深圳尚未出台第四代住宅的相关定制标准，不过有传言称相关研究正在进行中。然而，也有部分人对深圳发展“第四代住宅”持不看好态度。对此，你有什么看法呢？欢迎留言分享！

ps：封面由公众号ai配图产生

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