全球学生公寓投资热：一床难求背后的资本盛宴

国际资本正在全球范围内掀起一场学生公寓投资热潮。

从英国伦敦到澳洲悉尼，从新加坡到香港，专用学生公寓（PBSA）正从边缘资产跃升为核心投资标的。

学生公寓供不应求

在伦敦、悉尼、香港等全球教育枢纽城市，一场关于学生“床位”的争夺战正在上演，真的可谓一房难求。

《环球》杂志在一篇文章中曾提及，英国高等教育政策研究院（HEPI）最新的一项调研报告显示，全英国约240万高等教育在校生中，约150万学生对住宿床位有需求，而目前市场上专门的学生公寓床位数仅61万个，供应远低于实际需求，意味着大量学生需要租住普通民宅。

其中，伦敦地区的学生公寓短缺现象最为严重，国际房地产顾问服务机构第一太平戴维斯（Savills）统计显示，2024年伦敦各高校共有近34.5万全日制学生，但市场上只有9.1万个学生公寓床位。

根据Ray White研究，到2024年澳大利亚大学注册的国际学生将超过109万人，同比增幅约15%。

这一需求高涨使得宿舍市场出现满租现象，运营商床位入住率普遍接近100%，且常有学生排队等待入住房源。

2025年，全澳留学生的配额为27万人；2026年澳洲的留学生配额上限将增加9%，至29.5万名，比2025年增加2.5万人。

在中国香港，学生公寓的供不应求也在发生。

据香港文汇报公开报道的数据，2024/2025学年的宿舍单位总数只有约4.4万个，而2024/2025学年全日制本地及非本地本科生及研究生却达19.2万名，鉴于非本地全日制学生报读人数不断上升的趋势，本港专上学生宿位明显短缺。

这也就意味着，约15万名学生只能从校外寻找宿舍。

根据美联物业最新发布的“租金走势图”，2025年6月香港私人住宅平均实用呎租已经升至38.3元，环比上涨0.52%，是连续第五个月上涨，且是五个月中最大涨幅！

这一数字创下近六年新高，仅比2019年7月的历史纪录低0.1%。

谁在抢购学生公寓？

学生公寓供不应求加上稳定租金回报，各路资本疯狂涌入。

据公众号《全球地产投资笔记》披露，高盛另类投资房地产部门近日宣布，以8.6亿英镑的价格成功收购位于英国南安普敦的学生公寓资产Portswood House。此次收购是高盛与英国学生公寓运营商Generation Partners合作以来的第三笔交易，进一步扩大了双方在学生公寓市场的投资组合。

最新数据显示，2025年第二季度英国学生公寓投资总额接近8.3亿英镑，推动上半年投资规模达到约16亿英镑，超过长期平均水平。

时间再倒退到1年前，根据 Knight Frank 报告，2024年，私人开发商在专门建造的学生公寓市场达成了创纪录的22宗土地交易，总金额达4.73亿英镑。

其中，新加坡企业Mapletree以约9.6亿英镑收购了Cuscaden Peak资产组合，成为年度最引人注目的交易之一。

然而，受到建筑安全监管、规划难度和建筑成本上升等因素影响，开发型项目面临阻力，更多投资者正转向现有运营资产。

针对学生公寓的收购交易在澳大利亚也频繁发生。

国际教育是澳洲重要的出口产业，得益于学生公寓的供不应求，澳洲学生公寓从“边缘资产”变成了“香饽饽”，各路资本闻风而动。

2023年以来，澳洲学生公寓市场的大型并购交易金额就已突破23亿澳元，直逼2020年疫情前25亿澳元的峰值。

2024年12月，美国长租公寓巨头睿星资本Greystar斥资16亿澳元，一口气买下位于悉尼、墨尔本、布里斯班等地的七栋学生公寓，涉及床位达5662个，刷新市场记录。

英国M&G Real Estate宣布斥资约1亿澳元，收购墨尔本城区北部一栋临近多所高校的学生公寓，收益率约5%。

尽管学生公寓市场火爆，但投资者仍需警惕：

第一，政策风险。

英国可能收紧留学生签证，澳洲部分高校过度依赖单一国家生源。

第二，运营难题。

比如，香港“商改宿”面临消防规范限制，改造成本高昂。

第三，竞争加剧。

资本扎堆核心城市，可能推高收购价格，压缩利润空间。

下一阶段，学生公寓的竞争将超越硬件，转向增值服务。

比如，智能门禁、APP订房已成标配，新建项目92%配备数字化系统。再比如，社群化运营，提供学习空间、社交活动，打造“青年社区”概念。此外，ESG标准也不容忽视，英国30%的新建项目需符合绿色建筑认证，以吸引环保意识强的Z世代学生。

全球学生公寓投资潮，本质是一场关于“稀缺资源”的博弈。在留学生数量持续增长、住房供应跟不上的背景下，这一市场的热度短期内难以降温。但对于投资者而言，除了追逐高回报，更需关注长期政策风向与运营能力，才能在竞争中立于不败之地。

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