九龙仓置业2024年收入129亿港元，股东溢利8.91亿港元下滑81%，香港地产“包租公”模式承压

九龙仓置业2024年业绩显示，这家香港老牌地产投资商正面临着前所未有的经营压力。根据最新财报数据，公司全年收入129.12亿港元，同比下降3%，股东应占溢利仅8.91亿港元，较2023年的47.66亿港元大幅下滑81%。这一业绩表现反映出香港商业地产市场持续低迷对传统"包租公"模式的冲击。

香港零售业复苏乏力拖累核心业务

九龙仓置业的核心资产海港城和时代广场均出现不同程度的业绩分化。海港城作为集团最重要的收入来源，2024年收入增加2%，但营业盈利仅维持平稳。商场虽然保持94%的较高出租率，但租户销售额下跌导致营业额租金减少，直接影响了集团整体收入。这一现象反映出香港零售市场的结构性问题——虽然有国际品牌如Fendi、Celine和Louis Vuitton进行扩充，显示对市场的长期信心，但消费需求疲软的现实仍然制约着租金收入的增长。

时代广场的表现更为严峻，收入和营业盈利均下跌6%。尽管商场积极调整租户组合，引入《BLACKPINK THE GAME》全球首间实体店、Jellycat@Lane Crawford Bridge等热门品牌和主题快闪店，试图扩大客群，但市场整体疲软的影响仍然明显。值得注意的是，Louis Vuitton于2025年1月以试业形式进驻时代广场，这或许为未来业绩改善提供了一定支撑。

港元强势和减息步伐相对缓慢持续削弱零售销售，访港旅客虽有增加但消费能力有限，房价跟随市况下跌。这些因素共同作用，使得九龙仓置业在零售物业领域面临多重挑战。

写字楼市场供过于求加剧竞争压力

写字楼业务同样承受着巨大压力。企业在不确定的经营环境下纷纷寻求控制成本，写字楼需求疲软成为普遍现象。尽管九龙仓置业通过提供灵活的租赁条款并加快改善物业来维持竞争力，成功将整体出租率提升至90%水平，但租金水平仍面临下行压力。

海港城写字楼凭借其地理位置及独特优势，吸引了金融及保险业界的租赁兴趣，出租率上升至90%。但新供应的涌现使得市场竞争加剧。时代广场写字楼虽然获得现有租户扩大租赁规模以及来自科技、媒体和金融公司的新租约，出租率同样升至90%，但即将投入市场的新供应，加上更多带装修的写字楼物业可供选择，给租金带来了显著压力。

从财务数据看，公司每股营业利润从2023年的2.67港元大幅下降至2024年的1.35港元，净资产收益率从2.50%降至0.47%，这些指标都反映出经营效率的下降和盈利能力的减弱。

债务管理成效显著但面临利率风险

在充满挑战的市场环境中，九龙仓置业在债务管理方面表现出了较强的控制能力。公司负债净额进一步下降至342亿港元，达到自上市以来的最低水平，有效减轻了借贷成本对集团盈利的影响。资产负债率从2023年的20.27%降至19.36%，显示出稳健的财务结构。

然而，利率环境的不确定性仍然是公司面临的重要风险因素。在息口前景不明朗的情况下，集团积极采取措施管理债务，但实际借贷年利率已升至一定水平。从现金流数据看，每股经营现金流保持在2.09港元的相对稳定水平，但每股筹资现金流为负1.96港元，反映出公司在主动减少债务规模。

流动比率从2023年的0.24降至2024年的0.20，速动比率也从0.16降至0.14，虽然这在地产行业属于正常范围，但仍需关注短期流动性管理。短期债项从75.93亿港元增加至107.99亿港元，而长期债项则从298.32亿港元减少至247.39亿港元，显示出公司债务结构的调整。

展望2025年，九龙仓置业面临的外部环境依然复杂。贸易冲突不断升级和全球经济不确定性增加，人民币面临压力，美联储减息前景仍不明朗，这些都为香港经济增长带来更多挑战。不过，香港国际机场三跑道系统的落成启用提升了客货运航班容量，中央政府出台的大规模刺激经济组合拳以及香港特区政府吸引优质旅客的努力，可能为市场复苏提供支撑。一旦周期性因素转向，这些综合措施应可提振零售业和酒店业。

本文源自金融界