一文读懂，名居山河里能不能买，解析名居山河里优缺点！

名居山河里有其自身的优缺点，是否值得购买取决于购房者的具体需求和偏好。以下是该项目的优缺点分析：

优点：

交通便利：紧邻地铁 3 号线永湖站 A1 出口，距离约 300 米，2 站可抵达大运枢纽，换乘 14 号线、16 号线，出行便捷。同时，距南坪快速和水官高速入口仅约 550 米，自驾能快速融入城市高速路网。

教育资源优质：自带建面约 4800 平的 18 班幼儿园，紧邻香港中文大学（深圳）附属时进学校，该校是 54 班九年一贯制公办学校，由港中大基础教育集团运营管理，周边 3 公里范围内还有多所小学和中学，教育资源丰富。

商业配套完善：自身规划有约 3 万㎡的商业，能满足日常基本购物需求。周边还有新世界 188 项目商业、星河 cocopark 商业等，商业体量合计超 34 万平，商业氛围浓厚。

生态环境优美：南侧紧邻 2.4 公里梧桐山河碧道，串联街心公园、休闲广场，形成绿色生态走廊。社区内部打造 40% 绿化率园林，包含 IMAX 宽景阳台、亲子活动区等全龄化空间，宜居性突出。

价格优势明显：二期折后单价在 3.3 万 - 4.25 万 / 平方米之间，总价 310 万起，较周边二手房价格倒挂约 20%，对比同区域新房价格优势显著。

楼盘品质与物业较好：外墙采用少量铝板加玻璃幕墙配置，在龙岗属于高品质的综合体社区。物业服务由中海物业负责，物业水准和口碑都有保障。

缺点：

回迁户占比高：一期回迁户占比 46%，二期占比 18%，部分楼栋与回迁房同栋，可能影响居住纯粹性和物业管理难度。

车位不足：车位比为 1:0.88，低于 1:1 标准，未来停车压力较大。

城市界面落后网易手机网：周边以工业区和城中村为主，聚集多个旧改项目，但多数处于规划或启动阶段，短期内城市界面仍以工厂、农民房为主，居住氛围淡薄，且部分楼栋存在噪音和粉尘隐患。

得房率偏低：主力户型得房率约 74%，加上阳台、飘窗等赠送面积后约 80%，低于市场主流水平（85% 左右）。

部分户型存在硬伤：如 1-3 单元距离变电站较近，可能会让部分居民心生顾虑；5-7 单元低楼层受高压线遮挡，视野会受影响。

名居山河里售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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龙岗永湖，名居山河里二期，本次推出1177套房源，面积93-95-98-103㎡的3房2厅2卫，116-124-142㎡的4房2厅2卫户型，计划于2025年6月份带精装修交房。

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名居山河里位于龙岗区园山街道安塘路与永勤路东北角，项目总占地面积约4.97万平，总建筑面积约48万平，共分2个地块开发。

项目概述

【项目名称】名居·山河里

【占地面积】约6.4万㎡

【建筑面积】约48万㎡

【推售产品】约75-141㎡2-4房住宅

【交付标准】毛坯（01地块）

【交房时间】预计2024年底

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【总户数】2200（一期760户，二期1440户）

【车位数】1936（一期645，二期1291）

【容积率】5.18

【绿化率】40%

【梯户比】三梯五户

【开发商】深圳市银科投资有限公司

【物业公司】中海物业

【项目地址】深圳·龙岗·永湖地铁站A口南侧约200米

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平面图及户型图

交通配套

“三地铁”自由出行3号线：约200m即永湖地铁口，两站到大运，8站到罗湖14号线：两站达大运，7站抵达布吉，10站即达岗厦北16号线：一站达大运中心，速联园山街道，抵达阿波罗未来产业园。

学校方面

名居·山河里会配建1所建面约4800平的18班幼儿园。

商业方面

生活圈内尽享丰盛配套，新世界188项目商业、约4.4万㎡星河盛境商业、约3.6万㎡卓弘星辰商业、约7.9万㎡星河COCO Park商业等繁华商圈簇拥。本项目自带约3万㎡配套商业。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出