丁彦皓：孩子逆天改命的最佳方式是父母提前在上海一带购置房产

孩子逆天改命的最佳方式是父母提前在上海一带购置房产，其次才是上双一流的名校

文\丁彦皓-可信财商

一、我有两位兄弟的父母当年选择购置多套住宅彻底改变了家族的命运

在我小时候，讲究通过努力奋斗改变命运，那时候也实在无力长线布局，对我唯一的机会就是上大学，除此之外，再找不到第二条出路，最终也就只能破釜沉舟和背水一战了

当时我们也是受困于时代，对于在上海买房这类事也就只能等毕业后自己再折腾，大致是2002年，招商银行兰州分行的一个副行长跑到上海给儿子买了套房子，回到兰州大吹特吹时，我当时就是一个被人家边缘化，且根本不放在眼里的旁观者，但也确实很无奈

那件事给我最深的记忆就是人和人真不一样，但那时候是真年轻，也很无知，自然无畏，甚至有种狂妄，潜意识觉得这事还有得救，也就比较坦然

后来上大学，这事就真变质了，2008年大学毕业时，睡我上铺那兄弟的父母极有远见，我们大学一毕业就在杭州给这兄弟买了好几套房子，赶上后面的房价持续暴涨，瞬间净赚好几千万

夸张的是人家强强联合，老婆也有几套房子，仅房产都快上亿了，一度把我整的很懵，有点不会了的感觉，后来刷抖音时看到“上大学是唯一把不同阶层的人聚在一起的机会”时感触颇深

在上海我有个兄弟，父母都是大学教授，2000年在上海买了三套房，净赚4000多万，人家的老婆又外带一套房，现在仅靠房租每月就有好几万的收入，这兄弟经常和我一起洗脚、抽烟，毫无生存压力，他的名言是“我既然已经过的很好了，就不用再努力了”

当年就人家那一个选择，后来我用了十几年才勉强拉平资产总额，但我身背几千万的债务，而这两哥们是净资产，根本没房贷，天天吊儿郎当的，我是过年都要坐在办公室搬砖，比生产队的驴都辛苦，这还是在我很能折腾的前提下，事实我身边的很多人终其一生也达不到这两兄弟当下的财富当量

二、除了读名校外，年轻人逆天改命的另一途径就是全力融入长三角与珠三角一带的大城市，定居该地区，成为该地区的一员，这也是太多的父母能够做到的

名校对财富阶层是个充分非必要的标配，即必须有，但有不一定就能够实现财富的跃迁，名校更多是维护阶层不下滑

目前中国经济有三大现象严重的拉大了不同地区的财富分配，最终加剧了其他地区年轻人融入北上深杭以及成都的难度，即

1、 高附加的高科技产业主要聚集在上海、深圳一带，其他地区鲜有高附加值产业的现实决定当地的收入远不及上海、深圳一带

2、 产业附加值低与人口持续净流出导致非北京、上海、深圳、杭州以及成都等地的房价持续下跌，让太多的人没了资产性收入

3、 持续大幅货币宽松与债务堆砌最终让北京、上海、深圳、杭州以及成都等地的房价暴涨，加剧了其他地区年轻人融入北上深杭以及成都的难度

除了读名校外，年轻人逆天改命的另一途径就是全力融入长三角与珠三角一带的大城市，定居该地区，成为该地区的一员，但是融入融入北上深杭以及成都最大的壁垒就是房价实在是太高了，远超仅靠一般年轻人努力奋斗争取到的上限

所在的城市直接决定一个人的命运，城市对一个人的赋能高于一切，但是现在很多年轻人能够融入北上深杭的关键是“爹强”，其次才是个人能力与努力，事实北上深杭核心地区的住房已经对太多的年轻人永久性的关闭了，生来有就有，没有也就永远没有了，无形中夯实了阶层固化

新一轮房地产行情已经来临，持续上涨的房价最终会大幅提升外地年轻人融入北上深杭的门槛，再次夯实阶层固化

三、在上海周边附属城市的房价暂时低估期，父母应该在这一轮房价上行的初期尽快给子女在该地区购置一席之地，为其未来的人生兜底，这是太多的父母能够掌控改变孩子命运的途径

无论“专家”如何忽悠，任何人在一座城市扎根的关键就是要有自己的住房，一旦拥有自己的住房，生活质量必然会有质的飞跃，而租房住多少有点凑合的感觉

另外，结婚、生孩子以及创业的前提是安置住房，一旦住房问题未得到解决，结婚、生孩子，尤其创业必然受阻

很多年轻人在北上深杭等大城市混不下去，最终回老家的唯一原因就是住房问题根本无法解决，生活看不到希望后彻底放弃了

任何人一旦住房问题得到解决，多少赚点钱都能够活下去，一旦确保永远在牌桌上，再从长计议，事实大城市的机会就是比中西部小城市的要多

在高附加值产业持续聚集在上海、深圳一带时，将自己定居该地区是获取时代红利与逆天改命的关键

确实，北上深杭核心地区的住房已经到了太多人遥不可及的境地，这不是靠努力就能够实现的，不是争取的目标，更应该将目标放在上海周边附属城市的低房价地区

在我的经历中，通常是将买房放在毕业后，但在持续大幅货币宽松与债务堆砌的背景下，上海一带的房价受基本面的持续提升最终必然会大幅上涨，拉大与其他地区的差距，事实第四轮房地产行情已经启动

在这一背景下，要想让孩子逆天改变，除了全力培养，使其能够读名校外，更应该对其实施资产配置，对冲房价上涨对其未来人生的冲击，即在孩子很小时尽快在上海周边附属城市购房，让孩子成长与房价上涨共同推进，确保孩子长大成人后不再为高房价折腾，透支人生

在上海周边附属城市的房价暂时低估期，父母应该在这一轮房价上行的初期尽快给子女在该地区购置一席之地，为其未来的人生兜底，这是太多的父母能够掌控改变孩子命运的途径

目前上海周边附属城市的房价相对较低，又叠加国家的政策支持，总体在太多家庭可承受的范畴内，一旦在这一轮行情结束，且房价上涨后，很多家庭必然陷入“望洋兴叹”，心有余而力不足的尴尬

经济发展至今，年轻人的命运除了靠努力改变外，更需要父母的托举，一个没有父母托举的年轻人极易陷入“即使拥有生育的能力，也不配拥有生育权利”的尴尬，这是时代发展的必然

事实与其卷孩子，还不如卷父母，孩子的人生需要父母与孩子的共同努力，但在人生的初期更需要父母的托举

基于此，尽快在上海一带提前给孩子购置房产，使其拥有一席之地，人生能够兜底，然后再去折腾高考

四、之所以选择湖州是因为当下湖州很弱，房价极低，但是未来潜力无限，具有极大发展空间，是个超级潜力股

时代到了湖州大爆发的时间了，在中国历史上湖州一直处于时代的中心，自南宋以来一直属于中国的经济重心，苏湖杭以及太湖周边的物产丰富与商业发达，不但造就了很多商业传奇，而且政治、科技以及人文都属于全国的顶级，天然具有经济高速发展的潜质

最近140年湖州衰落主要基于两点，即

（1）曾国藩与太平天国十几年的主战场就在湖州一带，据相关文献统计，96.8%的湖州人不是被战争杀害，就是流离失所，经济几乎归零

（2）改革开放后，中国经济的发展又是围绕大海、大江以及核心城市，湖州既不靠海、靠江，也非核心城市的现实自然被边缘化

但是最近十年，随着高铁、城际高铁、高速公路以及运河航运的兴起，湖州再次呈现崛起的态势，湖州坐落在长三角的最中心地带，逐步已成为交通枢纽，紧邻上海、杭州、苏州、无锡以及南京等经济重镇，随着交通的日益发展与成本的降低，周边经济重镇的产业外溢已成为湖州接下来最大的发展红利

其实，目前湖州具有五大优势，能够急速提升其经济的基本面，即

1、生态，湖州是“青山绿水就是金山银山”理论的发源地，过去几十年工业发展的滞后确保了其原始生态的存续，这已成为当前湖州相对其他地区最大的竞争优势，毕竟追求生态健康的生活是社会收入到一定程度的必然选择，大势在我

2、位于核心经济重镇的最中心，随着交通的日益晚上，湖州已成为长三角的交通枢纽，到上海、杭州、苏州、无锡以及南京都在一小时车程圈内，即将打通到上海、苏州与杭州的城际高铁，物流成本的大幅降低必将提升周边经济重镇产业、资本与人才的外溢

3、相对上海、杭州、苏州、无锡以及南京等经济重镇的生产要素成本极低，物价、社会平均薪酬以及房价远低于周边经济重镇，企业经营的本质是追求“开源节流”，一旦湖州通过高铁、地铁以及高速公路将通往周边经济重镇的物流成本大幅降低，周边经济重镇的产业、人才与资本自然会流向湖州，追求湖州的低成本优势，形成增量，推高湖州经济的基本面

4、为降低企业的经营成本，湖州市委、市政府已在南太湖开发区投资上万亿，大搞建设，以各种方式实施税收减免与房租的补贴，吸引各类企业在湖州投资，布局产业，形成增量，推高湖州经济的基本面

5、领导深知湖州的发展潜力与历史遗憾，多次督促，且亲临现场，一再要求浙江省委与湖州市委“一定要把南太湖建设好”，在领导的一再督促与监督下，浙江省委与湖州市委对湖州的发展不敢丝毫怠慢，全力发展，人为加速了湖州的发展

可以肯定的是未来长三角，准确的说，上海以西、无锡以东、苏州以南以及杭州以北这块地将是未来500年的世界中心

产业附加值日益提升、人口持续净流入以及基础设施建设的频率与规模远超全国其他地区等现实决定该地区的基本面将会持续的提升，且没有上限，大势在我，无论如何布局都会赚钱

但是对个人而言，时间极短，且资金体量有限的现实决定必须择优而选，既要确保能够立即赚大钱，而且还要巧妙的借助银行杠杆，放大资产规模

另外，房产投资不但要追逐增量，还要追求存量的零和再分配，湖州不但正在借助各种有利条件正在急速崛起，而且领导多次督促一定要把“南太湖建设好”的现实决定，浙江省委与湖州市委必须将存量资源导入南太湖开发区，以零和再分配的形式人为将浙江与湖州的存量资源导入在南太湖做出成绩，好为中央交作业

经济发展红利的释放会持续迁移，断然不会死磕一个地区，房价与交通是导致产业、人才与资本外迁的关键，上海与杭州的高房价正在将太多的产业、人才与资本驱赶至周边附属城市

对企业与人才而言，一旦到达周边附属城市的交通成本与时间极低，必须会选择落地上海与杭州等核心城市的周边附属城市，以寻求“降本增效”的红利，而湖州巧妙的基于其所处的地理优势，大力发展交通与政府上万亿的大规模基建投资，通过降税与补贴房租的形式吸引各路产业、人才与资本的进入，形成增量流入，推高基本面

五、拿银行的低息贷款购房，让租客还房贷，自己坐收房价暴涨后的收益已妥妥成为当前最好的投资

投资就是押注未来的发展趋势，而非公允当下，投资的本质就是赚取买卖价差，只要当下买入价低，未来发展无限，这就是好的投资，而非跟随大流，公允当下

尤其房地产投资还必须借助高杠杆，在房贷利率日益下行的背景下，高杠杆不但能够取得超额投资收益，而且还是一种风控策略，尤其只要房价足够低，理论上房租是能够覆盖按揭贷款的

这就意味着房产投资是拿银行的钱，赚取资产增值收益，而贷款由租客还，最终房产还属于购房者

房产投资一定要基于高杠杆和高租售比，拿银行低息的钱买自己的房，让租客还房贷是房产投资获利的超级秘诀

国家通过房地产的高比例低息贷款形式持续向社会让利现实决定过去几十年房产投资成为获取社会发展红利的主要途径

目前国家为了激活房地产产业链，持续降低首付与贷款利息，其目的就是通过向房地产领域注入增量货币人为推高房价，但是对社会而言，却有了低息获取更大比例房贷的机会，这是相辅相成的互利

租售比是个涉及因素极广的话题，但是通常是高房价低租售比，而低房价高租售比，要想通过租金覆盖房贷，首先要选择价格较低的标的，其次才是周边有没有紧邻最好的学校、有没有大量的老公房、城中村以及出租房的供给量与承租量的对比

经过多年的调整以及产业的升级转型，租售比这一在房地产非理性繁荣时期被社会遗忘的话题又重回大众的视野，成为房产投资的关键，确实拿银行的低息贷款购房，让租客还房贷，自己坐收房价暴涨后的收益已妥妥成为当前最好的投资

实现房租能够覆盖按揭贷款这一目标基于对所投标的的选择，即

1、房价不能过高，一般的房租基于社会平均收入，而房价却是取决于极少数高收入人群与贫富差距，所以要想拉高租售比，则必须严控购房价格，购房价格过高，自然会拉低租售比，房租无法覆盖按揭贷款

2、当地潜在租客的职业、收入高低与受教育的程度，通常受过高等教育的白领生活水准要求较高，愿意承受较高的房价，而基于体力劳动的农民工对房租的价格较为敏感，更愿意追求低价的低品质住房

3、是否紧邻当地最高档的学校，通常社会对居住地到学校的距离敏感度远高于到地铁的距离，住在学校边，接送孩子方便，安全以及时间宽裕，通常租客愿意为此支付较高的租金

4、当地是否有大范围极其廉价的老公房，租房者整体对价格较为敏感，尤其是收入较低者，宁愿牺牲居住品质，也要选择低价，且品质劣质的老公房，所以要想提高租金，就需选择没有大范围老公房的新城

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教