中国信达出手！抄底上海十年烂尾楼

不良资产是门好生意，但“救火不烧身”很关键。

中房报记者 许倩 北京报道

上海停工近10年的“巨无霸”商业体，终于等来“白衣骑士”。

据阿里资产披露的信息，历经四度流拍的上海浦西佳程广场，近日被中国信达旗下公司以8.86亿元价格拿下。该标的物为一个集商业、办公等业态于一体的综合项目，建筑面积合计15.39万平方米。项目已取得预售证，外立面玻璃幕墙已完成大部分。

根据评估报告，项目总估值19.28亿元（土地价值13.19亿元，房屋价值6.09亿元），此次成交价仅为评估价的46%。按照建筑面积测算，楼面单价仅5756元/平方米，相当于用郊区毛坯房价格买下了中环边的商业综合体。

中国信达是四大AMC公司之一，在当下承担了纾困者角色，曾主导沈阳乐天世界、广州中广国际大厦、上海董家渡项目、北京佳兆业广场等不良资产项目的盘活。此次，中国信达的入场，意味着停工近10年的佳程广场，终于迎来复工希望。

但盘活并不容易。“中国信达后续还需投入大量资金完成装修、招商及运营，并需处理复杂的债权债务关系。预计项目还需要重新申请规划许可，转型长租公寓或康养综合体或成破局关键。”一位商业地产人士称。

而且，中国信达自身也存在不小的压力。

低价“捡漏”

上海浦西佳程广场位于静安区彭浦新村街道，按此前计划，项目将包含5A甲级写字楼、商业购物中心及精品酒店业态，总投资额约20亿元，由香港佳程集团打造。其中，商业使用期限为40年，办公为50年，均从2010年5月21日起算。

香港佳程集团为跨国投资企业，这个项目也是其在上海的首个商用物业。项目于2012年5月奠基，原计划2015年10月整体投入运营，通过双塔橄榄状建筑设计和国际品牌物业管理，建设成北上海的商业商务新地标。

然而，2016年底，项目在结构封顶、外立面幕墙基本完工之际，因开发商资金链断裂戛然而止。2022年，因佳程集团破产，项目正式进入司法处置程序。

今年1月，上海浦西佳程广场被首次挂牌，底价为13.4984亿元，而后3月、5月、6月接连几次挂牌均因无人报名而流拍。直至第五次拍卖，终于有1人报名参拍，也是最终竞得者上海信秀复一号企业管理有限公司。该公司成立于2025年6月23日，注册资本100万元，由信达乾元（天津）资产修复投资合伙企业100%持股。

信达乾元（天津）则成立于今年3月，注册资金200多亿元，是中国信达旗下公司发起的550亿元不动产盘活投资平台中的一只。

从收购价来看，中国信达拿下上海浦西佳程广场，属实抄底了一番。前不久，同属上海静安区的泰禾大厦，由上海舜晟建设集团以6.597亿元代价拿下，用建筑面积（约2.55万平方米）计算，其成交单价约2.59万元/平方米。

不过，上海泰禾大厦早在2018年就建成，年租金回报率高达7%左右，而上海浦西佳程广场已停工近十年，后期开发盘活仍需投入不少资金。

香港佳程集团在内地留下的烂尾项目，不止上海浦西佳程广场。2014年，佳程集团同时启动上海、重庆、长沙、沈阳等地共计5个超大型综合体，最终全线溃败。

重庆佳程广场同样命运多舛，2022年首次拍卖19.38亿元流拍，经历12次降价后最终以4.1亿元成交，楼面价仅587元/平方米，相当于住宅地价的十分之一。

两地项目的相似遭遇，反映出商业地产的同质化过剩与区域需求错配的核心矛盾。根据赢商网数据，上海静安北彭浦新村大宁板块人均商业面积达2.3平方米，远超上海市1.2平方米的平均值。这种饱和状态直接导致空置率上升。比如，距离该项目最近的协信星光广场，空置率约40%。

“救场主力军”也有压力

此次拍下上海浦西佳程广场，意味着中国信达不良资产业务再下一棋。

几个月前，中国信达旗下信达资本，通过下属子公司联合信达集团系统内各机构累计发起4只共 550 亿元不动产盘活投资平台，其中250亿元将用于Pre-REITs，专注于非住类不动产资产盘活，分别是信达乾元（天津）资产修复投资合伙企业，规模为200亿元；信达坤泽（天津）资产改造投资合伙企业，规模为50亿元。

这是国内资产管理公司（AMC）首次搭建的两个面向全国性非住业态不动产纾困的投资母平台，将成体系地将金融与商业模式深度融合，并链接公募REITs作为退出方式。

信达资本董事会执行委员会委员姜浙表示，非住类不动产，诸如大型商业地产、高端写字楼等，其核心盈利模式在于租金等运营端收益。然而，一旦运营不善，就会如同多米诺骨牌一样，引发高负债压力、融资渠道梗阻以及运营成本难以负担等一系列问题，逐渐形成非住类不动产困境资产。

因此，在面对全国非住类不动产Pre-REITs平台搭建过程中，信达方面作出了两个尝试，一是通过Pre-REITs模式，允许投资者提前参与到非住宅类标的资产的建设、运营及培育中，深度介入项目盘活的全过程。二是在盘活进程中引入商管公司，成功打通“纾困并购—改造修复—运营提升—价值退出”全链条，实现“金融+地产+产业”资源整合和功能闭环。

此次信达接盘上海浦西佳程广场，正是借助Pre-REITs基金模式盘活不良资产的一次试水。

值得注意的是，“救场主力军”中国信达，其不良资产经营业务正陷入亏损局面。

财报数据显示，截至2024年末，中国信达资产规模1.64万亿元，其中不良资产经营板块总资产9152.23亿元；全年收入730.4亿元，其中不良资产主业收入403.73亿元，占总收入的55.3%。

尽管中国信达的不良资产经营主业收入多，但实际利润为-5.87亿元，历史上首次出现亏损；其大部分利润来自金融服务类业务，有43.18亿元，税前利润贡献占比108%。这也意味着，传统的不良资产经营方式和手段已不能再支撑其收入。

作为中国信达涉房类不良资产开发管理业务平台，信达地产也一同参与房企项目纾困。2024年度，信达地产净利润亏损7.84亿元，预计今年上半年净利润亏损35亿～39亿元。

不良资产是门好生意，但“救火不烧身”很关键。