县级房企13.6亿元进京抢地，实力如何？

北京昌平区新城东区0033、0036、0044地块位置图

县级市房企斥资北京购地，必然出于企业发展考量，但也面临许多不确定因素及现实挑战。

单甜甜/发自北京

此次北京摘地房企来自河北邯郸武安市，背靠武安钢铁企业，出手阔绰。

7月31日北京昌平区新城东区0033、0036、0044地块挂牌出让，由北京新恩祥睿泽置业有限公司底价竞得。据了解，该公司由武安市明芳房地产开发有限公司（以下简称武安明芳地产）在北京注册，而武安明芳地产正是武安钢铁大王姚明芳的家族企业。

该地块由3幅子地块组成，其中0036地块为教育用地，0044为商业用地，建筑面积28672.685平方米；0033为居住用地，建筑面积57406.844平方米，居住用地楼面价约2.02万元/平方米。成交总价13.69亿元。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜说：“外地民企如武安明芳地产加入北京等核心城市房地产市场，或是突破区域市场瓶颈、寻求新增长的重要路径，尤其在河北房地产市场普遍面临压力的背景下，此举为本土房企提供了新的发展机遇。”

县级市房企斥资北京购地，必然出于企业发展考量，但也面临许多不确定因素及现实挑战。

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昌平区新房去化压力大

虽然昌平区供地节奏有放缓趋势，但新房项目不可避免地仍在增加。截至目前，加上本次成交地块，今年昌平区已成功出让3宗宅地。

2月18日，朱辛庄CP01-0029、0041地块，打造中海未来之境，近日已开盘。6月5日，越秀+北京城建+未来科学城+贝好家联合体拿下北四村0077、0078地块。除此之外，第五批供地清单中还有东小口0001、0002和0005地块待上架，规划建面39.8万平方米，如果全部入市预计将增加4000套房源供应。

2024年，昌平区土地供应量不输“城6区”，共出让5宗地块，且均已转化为新房供应，分别为住总·清樾府、国誉燕园二期、越秀星耀未来、北京国贤府二期、龙湖观萃，将与今年入市新盘形成竞争。

新房去化压力增大的同时，贝壳数据显示，昌平区二手房近两年挂牌均价从最高点4.58万降到3.97万，以价换量趋势明显。

此次出让地块位于昌平区南邵镇新城东区板块，地处北6环外，周边待开发地块较多，板块在售新盘有建发观堂府和首开梧桐山语。

其中，建发观堂府2024年1月开盘，目前去化率70%左右，成交均价约4.7万元/㎡，是2024年北京商品房成交套数、面积榜第一。梧桐山语开盘早在2023年，但去化速度较慢，网签成交均价约3.7万元/㎡。

有业内人士认为，昌平购买力依赖产业支撑，但整体产业规模、创收能力、GDP贡献在北京相对靠后。加之昌平区库存高、去化慢，连越秀、住总这些“老玩家”都卖不动，虽然武安明芳地产看好北京市场，并寻求龙湖龙智造合作代建代销，来对冲风险，但北京品牌房企没有参与竞争该地块，说明并不看好地块整体价值，尤其2.86万平方米的商业用地消化更难。

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引入代建提高知名度

公开信息显示，武安明芳地产注册资本6000万元，拿地子公司北京新恩祥睿泽置业有限公司注册资本3000万元，此次进京却要撬动近14亿元土地费用，以及建安费、税费等资金，是北京新恩祥睿泽置业有限公司注册资本的近50倍。

柏文喜表示，此次进京武安明芳地产寻求龙湖龙智造代建，项目案名未来可以打出“龙湖××”，在购房人眼里可以从“河北小开发商”变成“TOP10房企项目”，定价能高出3%-5%。但如果销售回款慢，武安明芳地产现金流跟不上，龙湖作为代建方随时可以“停工止损”，留下烂尾风险。交付后，龙湖的保修期只有2年（地基主体5年），之后维保责任回到武安明芳地产，县级房企能否兑现长期维保是未知数。

柏文喜建议，需紧盯三个节点：第一，预售资金监管账户余额；第二，主体结构封顶节点；第三，龙湖是否在交付后提供3-5年“延保协议”。把这三点写进补充协议，才能最大限度对冲未来交付及质量隐患。

武安明芳地产拿地后由龙湖代建，公司出于何种考虑，中房报京津冀采访了河北太行钢铁集团有限公司党委书记、董事长姚菲，他表示寻求代建是因为武安明芳地产在北京的项目需要受当地认可的品牌来运营。

据了解，另一家河北房企即河北鑫界也曾加入北京楼市，于2024年7月以3.375亿元竞得北京东城金鱼池地块，溢价率25%，该地块占地面积仅3027.6平方米，位于少有新地供应的北京东城区，是去年北京土拍市场溢价率最高的一宗地块。

河北鑫界成立于2005年，注册资本2000万元，曾在石家庄开发天水丽城二期项目，但因资金问题陷入烂尾楼困境。拿地一年后，2025年7月16日北京市发改委对北京东城金鱼池二期西公建住宅项目批复许可开工。

有业内人士表示，民营小微房企开发过程中不确定因素多，河北鑫界金鱼池地块项目进度显著滞后于行业常规的6-12个月预售证获取周期。

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武安明芳地产是何来头？

武安明芳地产成立于2010年，目前拥有二级开发资质。2020年签订首个商品房地块开发合同，用地面积6.27万平方米。在售楼盘主要分布在河北省邯郸武安市、邢台沙河市，有明芳咏荷府、明芳太行明珠、明芳太行嘉苑等。

有地产相关人士表示，武安明芳地产主要在邯郸、邢台开发了几个项目，缺少一二线城市的开发经验，在行业里属于“新兵”。

近几年武安明芳地产开始走出河北。2023年，公司曾试图在北京拿地。2023 年 6 月，顺义新城第 19 街区地块，吸引了 45 家房企围猎，其中包括武安明芳地产，不过最终没有如愿以偿。

但在今年5月，深圳市光明区田寮社区土地整备利益统筹项目公开交易，深圳市明芳置业房地产开发有限公司成功中标，该公司正是武安明芳地产子公司。项目实施范围面积共计19.84公顷，其中集体用地面积33139平方米，土地价值18.7亿元。

武安市与钢铁产业紧密相连，钢铁产业是当地的经济支柱。武安明芳地产母公司正是河北太行钢铁集团（以下简称太行钢铁），最初为武安市太行炼铁厂。

1987～1988年姚明芳曾在武安市太行炼铁厂工作，2004年，他接手了经营管理机制僵化的武安市太行炼铁厂。

到了2010年起，企业开始多元化布局，进入房地产和天然气行业等领域。2012年后，姚明芳开始将企业管理权逐步移交给儿子姚菲，姚明芳本人现任太行钢铁集团董事局主席。

目前，太行钢铁成为集钢铁、混凝土、天然气、物流、供热供暖、驾校、黑色金属洗选、地产等业务为一体的综合集团，现有员工15000余人，总资产330多亿元。旗下有河北太行钢铁集团有限公司、江苏扬州恒润海洋重工有限公司、武安市鑫山钢铁有限公司等。

虽然背靠实力雄厚的太行钢铁，但武安明芳地产仍陷经营合规性困扰，存在多起处罚及投诉。

武安市人民政府2020年行政处罚案件信息显示，武安明芳地产未对暂时不能开工的建设用地的裸露地面进行覆盖，处罚款3万元，限期整改。

信用中国相关信息显示，2025年5月2日武安市消防救援大队作出处罚决定，对武安明芳地产罚款1万元。原因是2024年10月31日有举报投诉称邯郸市武安市滨湖城小区A区B区使用的防火门和防火窗属于不合格消防产品。后经抽检发现样品均为不合格消防产品。

问政河北平台信息显示太行钢铁及其房地产板块有拖欠工人工资、未予职工缴纳养老保险的行为。

2022年1月河北省邯郸市复兴区张某在问政河北平台反映其等6名农民工2020年9月7日至2021年10月7日在武安市明芳滨湖城一期别墅区务工，该项目部拖欠其116200元工资未结清。经调解后补发工资。

2023年4月，韩某反映其2023年在河北太行钢铁集团有限公司工作期间，拖欠其4月工资未支付。经调解后补发工资。

2023年9月8日韩某反映，2005年3月至2018年2月其在武安明芳钢铁厂上班，期间明芳钢铁没有为其缴纳养老保险。

武安市人民政府办公室在2023年9月的答复中提到，为职工补缴养老保险是目前企业最大的遗留问题。由于涉及人数较多，太行钢铁研究了补缴方案，目前还没有最终形成统一意见。明芳钢铁退城进园后，投资大，经营资金面临诸多困难，正想办法筹措资金、分批次、人员，逐步解决遗留问题。

近日，问政河北平台显示太行钢铁仍有拖欠工资的相关投诉。

未来武安明芳地产在昌平新城东区开发项目的相关动态，中房报京津冀将持续关注。