长宁的二手挂牌量急速下滑

　　最近，仁恒河滨花园涨价的消息在朋友圈疯传。

　　本以为是个例，结果扒了下数据发现长宁区优质楼盘价格确实上来了。

　　除此之外，长宁楼市传来好消息：二手挂牌量正在急速下滑。

　　在上海16区中，长宁二手库存去化最快。

　　最“佛系”的长宁区，这次要支棱起来了？

观观详细分析：

上海的房子是卖是留？

　　二手挂牌量骤降

　　上海二手房价至今无法止跌的最主要原因，是二手房挂牌量太大。

　　挂牌量和挂牌价可以看作一对反向指标。

　　如果挂牌量急速向下，那么挂牌价格有可能企稳甚至出现反弹。

　　比如2020-2021年，上海二手房挂牌量急速下降，房价疯狂上涨。

　　如今我们房外房研究院的数据监测到，长宁区二手挂牌量正在急速下滑。

　　其中，天山、中山公园两大核心板块挂牌量下降最快。

　　部分标杆小区如仁恒河滨花园、新天地河滨花园加速成交。

　　如今，在上海16区中，只有长宁区的二手挂牌量出现下滑。

　　当上海其他区域还在二手房高位库存的泥潭里挣扎时，长宁区已悄然完成一场“静默去化”。

　　优质小区企稳涨价

　　伴随着挂牌量的骤降，长宁的核心楼盘价格也上来了。

　　比如仁恒河滨花园，低楼层152平的4房2卫，今年6月份成交总价1720万，4月份成交价1645万。

　　高楼层183平3房，7月份成交总价1980万，上一套成交价1900万，已经被LJ下架了。

　　新天地河滨花园，低楼层89平的2房1卫，今年6月份成交单价10.7万/平，对比上一套单价每平上涨8500元。

　　但市场分化同样存在：

　　天山华庭，高区82平2房，成交单价还在跌，同户型在挂房源降价。

　　天山河畔花园，中楼层108平的2房2卫，今年6月份成交总价1020万，对比同户型上一套的成交单价还在降。

　　这种分化恰恰说明市场正在经历价值重估。

　　优质资产被重新定价，而普通资产仍在调整。

　　为什么是长宁？

　　长宁可能会是上海楼市最先企稳的区。

　　为什么？

　　第一，长宁二手房本身没有多大的泡沫

　　在上一轮房地产牛市中，长宁区没怎么涨。

　　炒作房价的两大武器—规划和学区，长宁都不具备。

　　没有空地和空间去炒规划预期，全区又实行划片摇号，去学区化。

　　富人区古北各方面完胜联洋，房价却不如联洋，很大原因就是古北学区不行。

　　与前滩、张江等概念板块相比，长宁二手房的价格相对理性。

　　第二，长宁的购买力十分强盛

　　上海有钱人最多的区，一定少不了长宁。

　　无论是涉外资源密集度，还是高净值人群规模与全球化程度，长宁都显著高于徐汇和杨浦。

　　作为最早的涉外居住区，长宁的实力和腔调还是有的。

　　第三，新房“饥饿营销”激活存量市场

　　供应稀缺多年的长宁区，2025年迎来了久违的新盘，越秀招商·和樾长宁。

　　该项目均价13.8万/平，首开即售罄，二批次预计8月加推。

　　新房市场表现火爆也能给周边二手抬轿。

　　和樾长宁对面的河风丽景，最新一套成交单价6.8万/平，仅为新房的49%。

　　与和樾长宁相隔一条高架的馥邦苑因“与和樾长宁共享天山商圈”，挂牌价都开始上调了。

　　过去长宁错过了很多

　　长宁是浦西现代化建设最早的区，新华路、西郊别墅区都曾引领上海高端住宅风潮。

　　但过去十多年，长宁房价涨幅明显落后于徐汇滨江、前滩等新兴板块。

　　这里面有几点原因：

　　1、土地资源极度稀缺，限制了长宁楼市的爆发力。

　　长宁区面积仅38.3平方公里，是上海中心城区中最小的区域之一，可开发土地几乎耗尽。

　　2019-2024五年间仅出让5宗住宅用地，2020-2021年甚至零供应。

　　2、新房供应严重不足，进一步削弱了长宁楼市的活跃度。

　　2017-2018年连续两年新房零供应。

　　2024年仅有的新盘青溪雲邸仅45套房源，联动价高达16.3万/㎡，但杯水车薪。

　　供需失衡导致购房需求大量外溢至闵行、普陀等邻区。

　　3、旧改进展缓慢：2024年长宁旧改预算3.73亿元，连金山都不如。2025年也是市区垫底。

　　可以说长宁拆迁几乎是停滞状态。

　　4、产品结构失衡：全区67%住宅为上世纪建造的公房，如仙霞新村、新华路西段老社区，户型过时，无法承接改善需求。

　　5、学区资源一般：长宁是上海普娃的乐园，比较适合佛系的家长，难以吸引重视教育的中产家庭。

　　以上诸多原因，导致长宁区成为上海市区最可惜的区。

　　好在目前这些“劣势”或将转化为长宁楼市的"后发优势"。

　　没有新增供应，意味着抛售压力小。没有学区溢价，意味着泡沫少。

　　当其他区域因过度开发陷入“内卷降价”时，长宁已经有企稳的苗头。

　　如果你想在长宁买房，我们也有一些建议：

　　1. 尽量避开老破大。如仙霞、北新泾的150平以上无电梯老公房，流动性近乎为零，未来旧改概率低（密度过高）。

　　2. 老破小到笋盘价可以入。重点关注天山五村、新华路板块的老破小。

　　3. 商品房盯紧“三梯队”。

　　第一梯队：仁恒河滨、新天地河滨。

　　这俩小区2025年成交价已经有企稳回升的苗头，可逢低买入低区户型。

　　第二梯队：天山河畔、天山华庭。

　　这俩小区目前仍有议价空间，适合自住+保值客群。

　　第三梯队：河风丽景、长宁馥邦苑。

　　受周边新房和樾长宁辐射，未来或许会有价格回升空间。

　　小结

　　目前的上海楼市，仍在“政策底”与“市场底”间徘徊。

　　长宁用数据证实：房价想要稳住，靠的不是猛药刺激，而是好地段、好品质，外加平衡的供需关系。

　　以前靠学区、靠规划讲故事的那一套，现在不灵了。

　　只有真正占据城市核心资源、拥有真实购买力的区域，才能率先止跌。

　　长宁用十年的“滞涨”挤干了泡沫，又用五年的“断供”积蓄了势能。

　　诚然，市场企稳不会一蹴而就。

　　老公房占比过高、没有优质学区等问题仍将制约长宁部分板块的表现。

　　我们期待长宁的未来。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。