半年收租近47亿！恒隆地产稳了？

商业 观察

观察企业 | 恒隆财报

作者 | 大江

“我相信（今年）一定不会像2024年那么差，也希望2025年能有小幅度增长......”在今年1月的恒隆业绩发布会上，恒隆地产董事长陈文博对2025年的恒隆留下了“微增长”的期许。

时隔半年，在近期召开的上半年业绩发布会上，恒隆对于“微增长”也给出了“有信心，但要看第三第四季度的情况”的论调，显然第二季度零售额的回升，给了恒隆不少信心，来期待第三季度和第四季度的表现。

近期，恒隆地产发布了2025年度中期业绩报告。

今年上半年，恒隆地产实现收入49.68亿港元，同比下滑19%，不过核心物业租赁收入表现依然强劲，期内实现总租赁收入46.78亿港元，仅下滑3%。

来源：企业财报

内地的物业租赁依然是恒隆的“压舱石”，10个商场的租赁收入为24.12亿，与去年同期的24.14亿相比，变化不大，基本持平。

恒隆地产，稳住了？

01

内地收租24.12亿

不再有“高端”和“次高端”之分

从近期的业绩财报来看，恒隆有不少值得关注的内容。

• 内地商场不再有“高端”和“次高端”之分。

在今年1月发布的2024年业绩财报里，恒隆对于内地消费者的评价是“消费者信心受到经济低迷、地缘政治紧张和全球经济疲弱影响”。

在最新的财报里已经明确提及“经济前景不明、消费者习惯转变以及来自国内外市场竞争的压力”，可见经济下行的大环境下，短时间内内地奢侈品消费提振应该不会太大。

来源：企业财报

在恒隆，非奢侈品的品牌贡献了近85%的租赁空间和50%的销售额。

是以从2025年开始，对于内地的商场恒隆不再划分高端和次高端商场，而是以客户为中心，专注于带来更多的新消费体验，吸纳更广阔的消费群体。

POPMART、老铺黄金等更受年轻人喜爱的品牌也是恒隆的优质品牌租户。

• 内地收租24.12亿，零售表现比写字楼更强劲。

今年上半年，恒隆在内地的10个商场贡献了24.12亿的租金收入，与去年同期相比基本持平。

来源：企业财报

具体来看，位于上海的两个恒隆广场依然是租金来源的“核心”，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的收入分别为8.22亿和5.97亿，占到了收入总额的一半以上；

出租率也非常稳定，都维持在了98%以上。

大连恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场表现亮眼，增长幅度分别为10%、8%、7%，出租率也都保持在了94%以上。

不过武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场的收入和租户销售额都下滑严重，武汉恒隆广场分别下滑了36%和31%，沈阳市府恒隆广场分别下滑了37%和58%，从不到90%的出租率来看，这两个项目还有很大的提升空间。

来源：企业财报

整体来看，恒隆的零售也比写字楼市场表现的更为强劲。

内地写字楼整体收入较去年同期下跌5%至5.28亿，香港下跌1%至5.02亿，出租率整体呈现下降趋势。

• 负债率约33%，恒隆还在“觊觎”大湾区。

作为老牌港企，恒隆的控风险能力也是一流。

目前净债项结余为478.62亿，净债项股权比率为33.5%，债项股权比率为38.3%。

来源：企业财报

两年达到偿还期的债务比例也在下降，由原来的35%下降为29%。

而恒隆在业绩发布会上也明确透露，目前33.5%的净负债比率已经差不多达到最高峰，未来将有下调空间，可见恒隆在风险把控上还是很稳的。

此外，由于今年1月成功签署港币100 亿元五年期银团定期贷款和循环信贷融资，不仅延缓了恒隆的债务压力，同时也为业务发展带来了更多现金流。

而陈文博近期在接受彭博社的采访中透露，恒隆对于大湾区还是很有想法的，只是还没有找到合适的地块以及合适的价格。

现在价格下降，也为恒隆在大湾区的拓展带来了更多机会。

02

杭州恒隆预租率达81%

武汉、沈阳市府恒隆进入“调改期”

在业绩会和财报上，恒隆也对即将开业的项目的最新进度做了补充，明年恒隆会有新的商业项目开业。

杭州恒隆广场

预租率81%

高端商业综合体杭州恒隆广场，涵盖一座购物中心、五幢甲级办公楼及豪华的杭州文华东方酒店。

项目已于今年7月取得了竣工证明，杭州文华东方酒店将于2026年下半年开业，项目其余部分将于2025年下半年起分阶段落成。

拿下杭州百货大楼南北楼物业，不仅使杭州恒隆广场的体量增加了40%，还使得商场在主干道的外立面会从90米增加到290米，进一步提升商场的影响力和竞争力。

杭州恒隆广场 来源：恒隆地产

目前商场的预租率达到了81%，办公楼预租率达到了27%，商场将于2026年年中开业。

上海恒隆广场三期扩建

预计2026年下半年开业

上海恒隆广场的扩建部分已经在今年6月顺利封顶，扩建部分的低层独立建筑将为上海恒隆广场综合体新增约3080㎡的地面楼面面积，使可租赁零售面积增加13%。

来源：恒隆地产

扩建部分为三层高的零售及餐饮中心，将与现有商场以及两座甲级写字楼无缝接驳。该项目预计将于2026年下半年开幕。

上海恒隆广场扩建项目效果图 来源：恒隆地产

无锡恒隆广场三期

提上日程

无锡恒隆广场二期发展项目以住宅、公寓以及酒店为主，将于2025年下半年起分阶段落成。

从近期公开信息来看，无锡恒隆广场三期已经提上日程。

无锡恒隆广场三期将由中山路商圈的新世界百货改造而来。

这个位置极佳，位于无锡市中心，地铁1号线和2号线在此交会，与恒隆广场也只有一墙之隔。

武汉、沈阳市府恒隆广场

进入“调改期”

值得关注的是，武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场已经进入了“转型期”。

武汉恒隆广场一方面直面武汉武商Mall和武汉SKP的夹击，另一方面还面临着交通便利性较差的短板，在武汉不断萎缩的高端市场里完全不占优势。

武汉恒隆广场 来源：恒隆地产

目前武汉恒隆广场在进行更多差异化的调整，引入更多与过去相比而言的“非强项品类”，至少达到有竞争力的水平，与武商Mall实现错位竞争，这个变化至少需要两年。

沈阳市府恒隆广场在Chanel等主力奢侈品牌闭店之后，也进入了定位调整期，重新定位为“生活方式中心”，以迎合周边写字楼等客群的需要，恢复盛况大约也需要两年时间。

调改的效果如何，也只能等待时间来验证了。

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