今年最重要的一件事！

大多数在日本买房的人，都会有两个痛点：

第一是怕买错了

第二是怕买贵了

其实第二个还好，只要资产对了，又不是贵的太离谱，拉长周期看，基本都能涨起来，让客户赚到收益。

最怕的是买错了，买错了，那可能就是掉进坑里出不来了，就算拉长时间，坑也还是坑。只要买错了，哪怕你买的再便宜也不行。

举个例子吧，日本的民宿投资非常火。但是，每当有客户问的时候，成竹都会劝客户，不要碰。

因为总体来讲，日本民宿投资就是一个伪概念，是一个在日本的中国人开的中介公司，根据中国人的喜好，专门定制的圈国内投资客的产业链。

大白话说，这就是一个中国人做局专骗中国人的产业链。

这样说可能太绝对，民宿有没有好的，也有，但太少了。

赚钱和骗局之间，1/9，一套是用来撑门面做宣传的，然后9套是卖给客户赚钱的。

这1和9的区别就是，前者地段好位置好租金高，而后面的9套，则就水很深很深了。

去年我在大阪考察，下面是我现场看到的民宿。

你没看错，这就是大阪在售的一种民宿聚集区。

不少民宿原本是一个地块，后期中介拿下改造的时候，做成了两套，这样可以收益最大化。

很显然，日本人不会买这些房子，当时给我们开车的司机是东北人，在日本住了30年，已经退休了，他说的非常直接，这在家里，放个屁邻居都能听见。这句话我记得非常深。

这些民宿周边很破落，属于城市收缩周期的典型区域。

日本人不会来买，也不会来住这些民宿，这些房子，只能是专门卖给中国人。

下面这这张图，就是民宿周边的环境。

所以，这就是我们不推荐粉丝碰民宿的核心原因。犯错率太高了。

如果国内的客户买了，最后的结果只有一个，那就是砸手里，变成沉没成本，等着房子自然老去。根本是不可能转手的。

这就是在日本买房的最大问题。因为共识性很强，所以这几年在日本买房的国内人多了很多，导致在日本做中介的国内人也非常的多，然后就乱了。

我们一直在想的是，自己该怎么做，才能对得起一直跟随我们的客户。

熟悉成竹的人，一直跟着成竹的客户会知道，我们做了十多年的资产配置，靠的就是一帮一直跟着我们的客户，从国内一直买到澳洲、买到曼谷、买到越南，买到日本。

HOMEX就是我们在东京公司的名字，这张PPT是在内部会议上，我们讨论的核心问题。

最后讨论的结果是，我们要对抗人性。

人性是什么？

是有钱不赚王八蛋；

是千方百计的利益最大化，就像上面的一块地拆成两套民宿一样；

是赚容易赚到的钱，比如说，单纯的给客户用租售比卖房，但在现实中，租售比和房子升值是相反的，租售比也意味着房子基本没有升值预期

这些都是在日本房产销售中最常见的，其他地方也是这样。

但如果你想做长期主义，看的是10年20年的长远的事，那么这些人性你就必须不得不对抗。

就像我们在海外做托管，成立FaceHome一样，就是因为这么多年，我们的客户吃过亏，我们自己吃过亏，知道了：

1

、海外没法像国内一样对房屋情况进行实时掌控，租出和租金收取只能委托给当地中介；

2

、当地中介又完全没有国内中介的成熟度、制度化和规模化，所以经常瞎搞；

3

、最重要的是一切费用都很不透明，基本就是中介说什么就是什么。

所有的海外房产公司，重心都只在前端的销售，因为这一块最赚钱，而后端的托管服务不但不赚钱还事很多，人性是趋利避害让大家做了选择。

但海外资产，除了购房之外，最重要的正是后期持有时候的长时间服务。

最终我们自己贴钱把跟着我们在海外置业的客户的房源都收了过来，自己做托管，单此一项一年的成本就是200万。

但我们却因此打通了前端购房和后端持有服务的链条，让跟着我们的客户可以后顾无忧。

所以，这是值得的，也非常契合我们长期主义的价值观。

那么，在日本，我们该怎么做，该怎么对抗人性？

是制度。

能对抗人性的，只有严格的制度。

比如说跟投制度。为了规避日本公司同事随意拿房，或者没有兑现看10套选1套法则，我们定的制度是，在日本我们所有的自拿房源，日本同事都必须自己出钱跟投，拿错了自己要承担后果。

这个制度，就是确保房子不会拿错。

还有就是不议价制度。一些在日的华人中介公司喜欢从高到低溢价，100万买不买，不买降到80万，再不买降到70万。

背后的核心就是先把定价定很高，然后再一步步降。从商业的角度上，这一点问题都没有。

但我们认为这和我们的原则是冲突的，所以为了规避日本公司也随大流，我们订的制度是，出价就必须是市场最低价，并且只能一口价，不议价。

后期只要客户发现了降价的证据，直接给客户奖励100万日元。

只要发现了房源后期必须降价才能售出，日本公司薪酬直接减半。

这一切都是为了遏制日本同事为了多挣钱，多拿分红，胡乱定价，瞎定价。

这一切，目的只有一个，绝不让信任我们的客户吃亏！做不到，日本公司不如倒闭！

长期主义也是利他主义，客户赚钱我们才能走的远！

所以，必须低价格低利润一口价，和客户共赢！

公司拿房源全员跟投，拿错了必须自己兜底！

就是要从源头上遏制随意拿房，谨慎出手，与客户共赢！

售价就是最低，后期降1毛赔客户100万日元！

就是从源头上遏制乱定价、定高价！

客户怕买错怕买贵，成竹日本公司的存在就是解决这一切！

所以，成竹日本必须坚守在对的地方卖最低的价格！

最终，不在乎一房一地，做商业的长期主义！

就必须主动让利，确保最低价，确保客户赚钱！

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物必先腐也而后虫生之，只有严苛的制度，只有从小处防微杜渐，才能确保走的更长远。

我们把这些制度，定义为日本公司的宪法和铁律，是红线和底线。

我们要做的，就是成为国内在日本最专业、最干净、最透明、活的最久的资产配置机构！

我相信我们一定能做到！

感谢成竹老客户的一路支持，

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