日本人也料到了：房产限购令出台后，海外买家更疯了！一中国人在东京狂买5栋大楼

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

　　之前我们曾预判过——

　　东京的“区域房产限购令”一出台，最先受刺激波动上涨的反而不是新房，而是二手房。

　　7月末，日本不动产调查公司KANTEI发布最新数据：东京23区二手公寓均价已经连涨14个月。

　　70m²户型均价1亿333万日元（约502万元），基本一平方米也要达到7万元RMB，刷新1997年有统计以来最高纪录。

　　至于都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷），70m²二手公寓均价更是高达1亿641万日元（约合797万元人民币，基本一平米为11.3万元）。

　　过去一年里，东京二手公寓价格上涨38.2%。

　　原因依旧是“建筑成本飙升+新房供给短缺/限购+全球富裕阶层涌入”，三重共振把东京二手房行情推上火箭。

　　当然买家关注的目光从不止东京都心，其他区域也备受青睐。

　　从东京其他17个区域来看，城南和城西6区（品川、目黑、大田、世田谷、中野、杉井）比上月上涨1.7%，二手房均价涨至8623万日元（约合491万元）；

　　城北和城东11区上涨2.0%，房产均价为67037万日元（约合人民币326万元）。

　　有分析认为，东京23区内的非核心区，已呈现出流通套数减少的趋势，今后价格将继续上涨。

　　这也是为什么说，在坐标位置安全的情况下，比如一定是核心城市的房产，投资者关注房价涨幅可能会比关注房价本身，更具有参考价值。

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　　不过，东京房价持续发酵，限购风声频出，似乎也没浇凉海外买家的热情，尤其是中国人。

　　最近，富士电视台（fnn）就全程采访跟踪了一位，已在东京持有多套房产的中国籍A桑，继续爆买东京不动产的全过程。

　　记者首先来到了东京涉谷区极具人气住宅区的一栋大楼面前，这栋楼就是A桑名下多套房产之一。

　　他们接受采访时说：“这栋楼是两年前买下的，当时整块地还不到1亿日元，楼的部分也低于5千万日元，觉得非常划算。”

　　现在将其改造成了民宿，也完成了旅馆业正规申报后，以每晚3万日元的价格，出租给中国和欧洲的游客。

　　A先生来自中国广州市，主业经营人力资源咨询公司。

　　除民宿外，他东京还有其他房产被用作公司办公室以及个人住宅，目前已拥有4套。被采访的当天，他正准备入手第5套。

　　首先是到了丰岛区，A桑看重的仍是一栋3层小楼，含装修总价在内约1.9亿日元（约合人民币932万）

　　她直言不讳道，“这价格还算合理，只是比两年前贵了不少。”

　　“东京（23区）的房子真的贵了不少，主要是买房的外国人多了”A桑补充到。

　　似乎忘记了，她自己也是那个买得很多的外国人之一。

　　国土交通省《2025年版土地白皮书》显示，2024年海外投资者在日本购入不动产金额达9,397亿日元，同比飙升63%。因为日本房产相对好买，对外国买家限制很少。

　　而且不知道大家有没有发现，A桑在东京买的房产，基本都是一栋楼为主，而不是单间公寓逐一购买，要的就是核心区的一整块地皮。

　　当天，A桑又还去看了另一栋开价3亿的商业楼，她说计划买下后出租，获取稳定的现金流。

　　完全深谙东京房产受欢迎的本质——只有产生现金流的资产才是价值资产。

　　当记者问及A桑，关于日本限制外国人购买不动产的看法时，她变现很淡定地说到：“限制与否由日本政府决定，我只关注窗口期。”

　　其实，虽说千代田对新房的限购令已经出台，可似乎不仅没怎么引起海外买家们的焦虑，连业内都普遍泼冷水。

　　日本知名的房地产记者榊淳司表示：

　　“全面限制外国人买卖房产并不现实，修法至少拖2年，短期东京仍会被外资买爆。”

　　一边是“70㎡=502万元”的历史峰值，一边是“限售、加税”的倒计时。

　　东京楼市，正在上演一场全球流动性与本土政策的短跑对决。对于还在观望的人，下一道闸门落下的速度，可能比房价涨得更快。