国贸在上海的“跷跷板”魔咒

8月3日，上海又公示过会了4个楼盘，松江红盘国贸海上原墅也在其中。

一个外环外的楼盘，7月曾创下232.6%超高认筹率，认筹情况吊打了内环一众项目。

两次开盘均告罄的宣传犹在耳边，海上原墅又火速上新。

这一次，海上原墅再次推出146套房源，备案均价69772元/平方米。

但不知道，在市场持续深度调整的情况下，国贸地产还能否续写热销神话？

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热销光环之下，国贸地产这几年在上海的发展步调就像一个难以平衡的“跷跷板”。

梳理国贸地产近年战绩，炸天团发现一个诡异的规律：

销售大年，必是拿地小年；拿地凶猛时，房子反而卖不动了。

2023年，国贸地产在上海权益销售额冲至56.92亿元（排名第33），风光背后是其当年在上海土地市场“颗粒无收”；

转眼到2024年，国贸地产豪掷60.54亿元（权益拿地金额排名第8）重仓上海，当年在上海的权益销售额却缩水至35.19亿元（排名第42）；

2025年至今，国贸地产上海权益销售额已有57.75亿元，销售势头强劲，但同期其权益拿地金额仅约7亿元。

这不禁让人怀疑：国贸地产在上海的投资团队和销售团队，是不是还没相互认识？

“你攻城略地时，没工夫卖房；你卖的欢快时，又没货可上。”

02

这种失衡，深植于国贸地产的“松江基因”

——成也松江，困也松江。

说国贸地产是最懂松江的开发商一点不为过。

2014年，初次踏足上海市场的国贸地产，便以27亿元接连拿下松江佘山北三幅住宅地块，打造了国贸天悦这一超级大盘。

此后，国贸地产持续深耕松江，在上海布局的11年间，国贸地产开发的13个项目有10个都位于松江。

靠这套打法，主攻远郊的国贸地产确实吃到市场周期的红利。但，这也成了它的天花板。

随着市场转冷，郊区盘也率先遭受冲击。

国贸鹭原入市两年多，1202套房源至今仍有579套滞销；

今年5月，其“姊妹盘”海屿佘山开盘推出305套房源，三个月仅卖掉80套，去化率惨淡至26%。

即使是7月创造了市场热销纪录的海上原墅，事实上也被媒体披露涉嫌数据造假。

网上房地产数据显示，海上原墅今年两次开盘推出208套房源，目前仍有34套可售，整体去化率约83%，并未售罄。

松江，这个曾帮它上桌的地方，正在变成它爬不出的池塘。

03

更关键的是，偏安松江暴露了国贸地产的“囊中羞涩”——它始终难以真正打入上海核心城区。

多年远郊开发让国贸地产被贴上“刚需专业户”标签，其团队整体对于中高端产品的打造经验有限，这也是制约其后续在上海发展的关键点。

2024年3月，国贸地产与中铁建联合拿下了浦东北蔡地块，这是国贸地产上海布局中最靠近市中心的项目。

但不知道是不是因为国贸地产在上海没操盘过千万级改善项目的经验，这个项目产品系最终使用的是中铁建“西派系”，国贸地产沦为了配角。

另一方面，资金与利润空间也制约了国贸地产角逐黄金地块。

在真正的市中心稀缺地块的竞争上，国贸地产很难敌过招商、保利、华润等头部央企。

根据厦门国贸地产集团有限公司发布2024年公司债券年度报告显示，2024年，国贸地产实现营业总收入404.58亿元，净利润为14.24亿元。

但是，国贸地产归母净利润仅有0.39亿元，同比下滑90.7%，跌至近几年来的最低水平。

国贸地产大概率也想转舵，但大船调头并不容易。

而且国贸地产没有前瞻性看到上海整体楼市的分界点，松江并非上海的核心区域，如果不在核心区域布局，国贸地产想要在上海实现增长，可能性很低。

此外，随着早期一些项目交付，国贸地产也暴露出产品品质问题。

比如其在松江开发的第一个项目国贸天悦曾被曝出安全隐患——交付仅一个月，整块外墙装饰材料从高空坠落于小区儿童乐园旁灌木丛；渗水、漏水引发业主维权。

公开报道还曾提到，国贸鹭原项目被投诉违规销售、诱导老年人签订霸王合同，等等。

结语

2023年，对于国贸地产在上海的发展而言，是关键分水岭。

因为这一年，国贸地产更换了管理层，而转机或许就在这场更迭中悄然酝酿。

炸天团能够明显感受到，2023年以后，国贸地产在上海的投资节奏变了。

在此之前，国贸地产是“3年拿4块地”。而2023年，林希出任国贸地产集团董事长，老将周中庆执掌上海公司后，新班子一改往日节奏：

2023年，国贸地产在上海参拍23宗地，虽然最终颗粒无收，但投资节奏明显加快；

2024年上半年，国贸地产参拍5宗地，最终拿下3宗，包括联合中铁建落子北蔡，吹响进军上海市区号角；

2025年，国贸地产继续联手金地、象屿等房企在松江、奉贤补仓。

不过，只在投资端下功夫还不够。俗话说，打铁还需自身硬。当下的上海楼市没有奇迹，只有实力与策略的精准卡位。

国贸地产想要在寸土寸金的上海滩进阶，除了要打破“松江依赖症”，更需以更高品质、更好服务征服市场。

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