土拍新变量！绿城南下补仓，深圳拿地溢价11%

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州、深圳报道

深圳土地市场出现“新鲜面孔”拿地。

2025年8月4日，经过29轮竞价后，绿城以12.15亿元成功竞得宝安区新桥街道一宗地块，成交楼面价约2万元/平方米，溢价率11.47%。这是深圳今年出让的第七宗住宅用地，也是今年首次出现混合所有制房企拿地。

过去，绿城深耕华东，虽在粤港澳大湾区也有零星项目，但去年以来绿城加码粤港澳大湾区的决心更加凸显。在此期间，绿城多次现身广州、深圳的土地交易竞拍之中，最终斩获了广州海珠、广州番禺、深圳宝安等区域的三宗地块。

绿城在广州、深圳频繁落子，一方面是绿城对规模仍有渴求，另一方面则是绿城的华东大本营竞争烈度升级，中海、华润和保利等都是它有力的竞争对手，绿城不得不加速布局，而广州、深圳作为一线城市，安全边际较高，必然是绿城走出华东的优选。

中指研究院数据显示，今年前7个月，中海、绿城和保利居于拿地金额榜单前三位，权益拿地金额分别为542亿元、522亿元和424亿元，合计占据榜单总金额约26%。今年前7个月，绿城全口径销售额达到1201.4亿元，居于行业第二位，仅次于中海地产。

在其他房企按兵不动之时，绿城正全力出击“弯道超越”。

积极补仓

绿城此次在深圳摘得的地块，价格可谓十分理性。

这宗地块容积率仅3.1，且区位条件较为突出，位于宝安区新桥街道中心路与瑞宁路交汇处西北侧，属于沙井中心板块，距离地铁11号线沙井站仅500米。根据规划指标，这宗地块共有住宅约5.36万平方米、商业1500平方米、幼儿园3200平方米、托育机构500平方米及社区级公共配套用房750平方米。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这宗地块不仅延续今年的宽松出让“三无”要求——无配建、无70/90户型限制、无限价要求，“价高者得”，而且在地铁配套、教育配套等方面都是非常优质的，加上周边并无在售新房，无同类竞品，为打造高品质住宅提供了充分的设计规划空间。

这宗优质地块凭借其均衡的综合条件，吸引了包括绿城、中海、华润、越秀等多家品牌房企参与竞拍。经过激烈角逐，最终由绿城成功竞得，成为此次土拍的最大赢家。从最终成交的价格来看，虽然略有溢价，但价格相较于周边在售项目仍有相当的盈利空间。

这宗地块最终成交楼面价仅约2万元/平方米，而周边在售的二手房项目成交单价则在5万元/平方米左右。以贝壳网数据为例，沙井地铁口的鸿荣源禧园今年6月的成交均价是5.26万元/平方米，同在沙井板块的万丰海岸城6月的成交均价约在5万元/平方米。

一位了解绿城的人士告诉21世纪经济报道记者，近期土地市场整体呈稳健理性，对绿城来说机会比较多。“从市场角度评估，绿城此次竞得的深圳地块成交价格处于合理区间，在当前市场环境下具有较高性价比。相较于周边在售项目价格水平，该地块具备可观的利润空间。即便未来市场复苏节奏放缓，该项目仍能维持稳健的盈利预期。”

李宇嘉分析称，对于目前深圳新房市场存在的“个别明星盘热，多数楼盘平淡”的分化局面，显然绿城就是要收获个别明星盘热的确定性利润，包括品牌溢价、产品打造的溢价、高品质住宅需求的溢价。

从绿城在广州的项目来看，绿城在市场上的认可度也尚可。以其番禺绿城玉海棠项目为例，这个项目于去年12月拿地并在今年5月首度开盘，开盘首日去化91套，整体去化88%。

持续超越

绿城是近年来典型逆势向上的房企之一。在当前市场环境下，头部房企中的中海、招商和保利虽然保持一定的投资强度，但相较于此前已有缩减，而绿城则是“稳步向上”，比较优势也因此扩大。

2024年，绿城累计获得总合同销售面积约1409万平方米，总合同销售金额约2768亿元，保持行业第三的位置。今年前7个月，绿城再进一位，全口径总销售额达到1201.4亿元，位于行业第二位。

与此同时，绿城在投资上也保持高强度。中指研究院数据显示，今年前7个月，绿城中国以1116亿元新增货值位列第一，中海地产以935亿元新增货值位列第二。

绿城投资、销售均取得亮眼成绩，离不开其在土地市场上的努力征战。今年7月，绿城拿下上海虹口北外滩地区，总价64.72亿元，成交楼面价12.66万/平方米，溢价率约46.33%，创下近年来上海公开土拍溢价率新高。

今年7月23日，经过49轮竞价，绿城以46.67亿元竞得苏州双湖绝版地，成交楼面价约6.52万元/平方米，溢价率约8.74%，是苏州的新单价地王。

绿城在华东大本营持续加大投资，但同时也走向华南，可以看到绿城对规模的进一步渴求。

上述了解绿城的人士也告诉21世纪经济报道记者，绿城一直持续关注高能级城市的点状机会，会采取一事一议的方式去考量每一个地块。“虽然高能级城市也会有库存较高的情况，即便测算下来整体的去化流速不快，但是总有断供的板块，绿城会努力抓住这种机会。”

以此作为参考坐标，广州、深圳自然符合绿城的投资需求。

以深圳为例，一位了解粤港澳大湾区市场的业内人士对21世纪经济报道记者分析称，今年深圳土地市场需求端的情况有所改善，“只要深圳有新政策，就会有新需求伺机进入，但供给端仍然较为分化，房企关注的板块也相对集中。”

该业内人士分析认为，今年广州楼市成交量保持稳定，但由于供应下滑，因此库存量已处于低位，对房企来说正是补仓的好机会。

绿城要实现规模扩张，仅依靠华东大本营显然不足。通过在粤港澳大湾区市场补仓，并持续推动产品创新，绿城有望将成熟经验移植，在粤港澳大湾区实现弯道超越。