北京顺义7月住宅成交金额榜：懋源云纪3.94亿元夺冠，操盘手为谭健

北京进深 徐迪 8月5日，公众号“销冠100”发布2025年7月顺义区商品住宅项目成交金额排行榜。

懋源云纪以3.94亿元的成绩排名第一，操盘手为谭健。

7月份，懋源云纪总计网签22套，成交面积0.63万㎡，均价6.24万元/㎡，高于预售均价。

5月28日，懋源云纪取得预售许可证，总计842户，面积合计17.46万平方米，拟售均价5.49万-6.71万元/㎡区间，总货值超106亿元。

这其中，北排、西排沿小区外围10栋楼为洋房产品，共484户，建面220-440㎡平层及复式户型，均价6.2万元/㎡；

10栋独墅，670㎡及以下面积段均价6.3万/㎡，单套总价4000万以上，3栋780㎡房源均价6.71万/㎡，单套总价超过5200万元。

其余82栋均为叠墅和双拼产品。0107地块南区51栋楼的房源未在本批次取证范围内。

开盘1个月后陆续开始网签转化。

首套成交房源位于东北角3栋洋房中间的16#楼，建面254.68㎡。

成交单价=拟售单价60508元/㎡，套总价约1541万元。

懋源云纪是一个洋房+别墅的小区，洋房大部分低于销售指导价，主要靠别墅部分卖高溢价。

上一个网签价逼平指导价的新盘是海淀功德寺和樾望云，顺义居然还有网签价高于备案价的项目。

项目所在地块成交于2024年9月12日，总价43.2亿元，综合楼面价约2.67万元/㎡。

总用地面积为17.11万㎡，1.1的容积率，共包括4幅子地块：

0104、0107为住宅地块，地上建面合计16.6万㎡，规划153栋住宅楼，包括16栋洋房、15栋独墅和122栋双拼。

东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约0.52㎡，容积率0.8，限高18米。

0106为商业用地，位于整个地块东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米，拟建设两栋2层（部分3层）社区商业，2#楼首层架空。

懋源云纪地处中央别墅区，考虑到板块需求，同时平衡地价成本，懋源云纪做出了一套别墅+洋房的高低配设计方案。

沿着小区西北边缘是16栋11层高的洋房，西南侧是三栋联排别墅，另有15栋独栋别墅穿插其中，剩下的全是双拼别墅。

独栋别墅的分布，不像洋房那么有规律。有的夹杂在西北面的洋房里，更多的藏在双拼别墅里，甚至还有两栋独栋别墅被安排在幼儿园的西侧。

项目最西南角，2-51#这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也很另类，可以称之为孤品。它地上仅一层，层高达4.6米，地下两层。

其他14栋独栋别墅都是地上3层，共计10.9米，平均层高3.63米。

早在六年前，北京市就出台了禁建独栋别墅的规定。这也意味着北京不再批复独栋用地，全独栋的墅区在帝都再现的几率微乎其微。

这也就解释为何懋源云纪的独栋别墅没做统一排列，而是杂乱无章“藏”在小区里。

懋源实现了产品创新与政策平衡，使项目在严格的监管环境下成功获得了开发绿灯，同时保留了高端别墅的产品特性，满足了目标客群的需求。

洋房的实际得房率能做到100%以上，阳台进深达到3.5米，让“台”直接升级为空中庭院。

叠墅做了一系列概念感和格调仪式兼具的创意设计，包括“阳光八角厅”与“光感悬浮楼梯”等等。

洋房面积段215-425㎡，双拼别墅540-785㎡，独栋别墅600-800㎡。

1、主力双拼产品：共144户，参照懋源璟橒项目，一层层高4.2米，二至三层层高3.3米，有前后庭院和下沉花园。

2、方型双拼产品：共94户，与主力合院相比，户内空间和下沉庭院更为方正，主要分布在地块的集中别墅区域。

3、复式产品：共70户，楼栋11层总高度36米，层高约3.2-3.25米，是懋源璟橒户型的露台升级版。

4、平层产品：共160户，层高约3.2-3.25米，多为懋源璟橒户型的露台升级版。

5、一层一户产品：共49户，层高3.2-3.25米。

懋源云纪独栋和双拼别墅的占比高达45%，产品发布会上，懋源副总裁刘强说，这个项目，懋源主动损失了8000平米的容积率。

规划要求两幅住宅地块地上计容建面17.4万㎡，但懋源云纪报规的地上建面为16.6万㎡。

为了得到更为舒适的楼间距，项目没做满容积率。极大可能地成全了别墅的境界。

以懋源云纪6.1万/㎡的指导价计算，相当于放弃了4.88亿货值。

即使按楼面价算，也是2亿的地价成本。

附：户型图、效果图

1、建面约220-440平米的洋房户型

南向四面宽，包含南向客厅和三个套间卧室，大面宽、短进深，客餐厅及庭院相互贯通，全景视野延展。

奇数层南向主卧开敞阳台，北向开敞阳台；偶数层为南向其余三开间外接开敞阳台。

2、300平米叠墅

南北双庭院，进深规格约为3.5米。

首层“enjoying空间”，大挑高环景会客厅，庭院与客餐厨区域相连；二层为“living room”，南向三套间+多功能室。

3、490至660平方米的双拼别墅-E户型

超大景观庭院，独立宴会厅+中西厨配置。

客厅采用双面观景巨幕设计，南北通透；首层南向套房可以直接通往庭院。

4、建面约550至630平方米的双拼别墅-F户型

独立入户体验，穿过花园庭院是玄关门厅，会客区L型景观面，至少容纳20人的宽敞宴会空间。

地下空间设计方正，既可分隔使用也可整体规划，极大地提高了空间的使用率和灵活性，可以根据居住者的需求自由打造多功能区域，如娱乐室、健身房或是私人影院等。还设有一个独立车库。

云纪雅园楼盘表

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