房租要降？上海商务楼“改行”抢租客！

文｜迈点

7月29日，上海市人民政府办公厅印发《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》(以下简称《实施意见》)。

作为全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，其出台不仅为上海商务楼宇的功能转型和城市空间优化提供了系统性解决方案，同时为住房租赁市场带来了结构性机遇。

图源：《实施意见》截图

《实施意见》明确"支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向的功能业态"，根据区位差异制定差异化兼容策略：

·城市主 / 副中心：允许商务楼宇适当增加服务公寓和人才公寓。

·地区中心：可兼容租赁住房(含人才公寓)。

·社区中心：鼓励引入租赁住房 + 养老托育+新时代城市建设者之家等复合功能。

图源：《实施意见》截图

更关键的是，《实施意见》允许商务楼宇在不改变产证性质前提下，通过全周期合同管理实现15年内的功能兼容转换。这为租赁企业提供了"先运营、后确权"的灵活操作空间，尤其利好存量低效楼宇的盘活。

图源：《实施意见》截图

简单来说，《实施意见》打通了三条赛道：一是业态焕新，存量商务楼宇兼容租赁住房;二是功能转换，商务楼宇直接转型长租公寓;三是新建补充，产业配套类居住产品建设。

这预示着：在上海商务楼宇更新提升过程中，租赁住房市场将迎来新一波大规模供给。

换句话说，上海商务楼开始下场和房东"抢"人了。

一场存量竞争下的"自救"

上海作为全球最大的办公楼市场，拥有超1万栋高层楼宇。官方统计显示，其中甲级商务楼存量就达1700万平方米。

当前，上海商务楼市场正面临严峻挑战。一方面，空置率高企且租金持续承压。高力国际研报显示，2025年第二季度上海写字楼空置率环比上涨0.4%，平均空置率升至21%，上半年累计租金降幅高达4.4%，仅6.2元/㎡/天，是十年内的最低水平。另一方面，按照预估今年上海约88万方的新写字楼入市，下半年将有约60万方陆续投放，巨大的供应量将加剧空置压力并进一步压低租金。

与此同时，商务楼老龄化和土地年限问题同样严峻。例如，陆家嘴和虹桥经济技术开发区的楼宇多建造于1980和1990年代，普遍使用年限都超过了30年，而按照我国规定商办类土地最长使用年限为40年及50年，到期后如何续期还未出台相关规定。就目前的情况来看，这些楼宇的土地剩余年限普遍不足15年，后续如何处理是个大难题。

这同样也是我国大部分地区的商务楼所共同面临的问题——大量市场化主体收购的办公楼面临流动性压力;国有企业持有大量办公楼亟待盘活。

老旧存量商务楼的"转机"

这些过剩的老旧存量商务楼，在改造为长租公寓项目上具备天然的优势。

首先就是位置。上海大部分上年纪的乙级写字楼主要分布在如今城市最核心、最成熟的地段，周围遍布住宅、商业及轨交设施。地段优势为它们转变为公寓提供了重要基础。

其次，部分商务楼在设计之初的某些要求，与当下公寓楼的要求恰好相配。比如层高，90年代大量的写字楼层高通常在3.3m-3.6m左右，这对比现在的写字楼3.9m-4.2m的层高设计要求来说显然并不合适，但改建成为公寓则刚刚好合适。此外，电梯配比不足的劣势对于公寓而言可转化为得房率优势，老旧写字楼常见的较小进深也更利于设计居住单元。

事实上，近几个月来，上海市中心频频传来写字楼改造成高端公寓的消息。比如信达地产持有的静安区南京西路CBD办公楼信达大厦，就在前不久发布了投资2.6亿元的城市更新方案，计划将建于这栋建于1998年、总建筑面积3.46万平方米的陈旧乙级办公楼改造为公寓业态为主进行运营。

​图源：上海购房通

对比其同区域同位置产品价格来看，其改造后的租金相当可观。

除此之外，典型的项目还有：申能集团和金外滩集团合作，将黄浦的美欣大厦改造为苏河美欣公寓，提供230套保租房;静安中兴路板块的聚源大厦改造为博邻行政公寓;杨浦新江湾版块的星汇广场改造为可遇·新江湾。

这些"上了年纪"的商务楼，在"商改住"的政策机遇下，终于重新焕发活力。

当然，商务楼改造租赁住房当下还有不少难关要过。尤其上海这样的超一线城市，产权分散是改造更新的重大难题，也是其后续能否真正落地的关键。

但不可否认的是，"商改住"正成为行业显著发展趋势之一。

7月21日，《住房租赁条例》正式发布，其中明确商办改造为租赁住房的路径。而今，上海出台针对办公楼的"更新"计划，后续，或将引起更多城市效仿。

与此同时，随着除了传统房企和长租公寓运营商外，更多市场主体开始深度参与其中，如产业园区开发商、科技企业、跨界品牌等，这一领域的竞争格局与资源投入将显著改变。

这将加速存量资产的升级迭代，也势必将对传统"房东"带来挑战。