经济学家：房地产正摆脱“硬着陆”，7招实现楼市见底

现在房地产市场正处于一个关键时期，也决定着接下来的楼市政策该如何调整。所以，必须明确当前楼市所处的现状如何。

中指8月1日数据显示，7月份，中国百城新房价格环比延续上涨，二手房价环比下跌。2025年1-7月，TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，虽同比略有调整，但仍呈现改善趋势。

总之，作为传统淡季，百强房企7月业绩回落幅度不算小，同比下降18.2%。今年2月不错，3月4月略有低头之势，但是5月又开始好起来，6月又回落，7月继续回落，但整体下行数据在收窄。

房地产什么时候能实现止跌回稳目标呢？

8月4日，粤开证券首席经济学家罗志恒在首席经济学家论坛上发文表示，当前房地产仍处深度调整期，不过正逐步走出“硬着陆”风险，进入一个周期更长、过程更为温和但持续的调整阶段。

在罗志恒看来，说房地产还在深度调整主要体现在几个方面，第一，房价作为市场的核心指标，在一季度初步止跌之后再度下行。第二，5月以来，房地产各项数据出现同比负增长，二手房市场“以价换量”特征明显。

过去，房地产对经济增长的贡献是正向的，如今正却是拖累，如果算上房地产上下游等产业链的影响，那么房地产对经济的拖累将更为明显。虽然说房地产相比前几年有了更好的表现，止跌回稳的态势也是明显的，但总体上来看，房地产仍是最大的拖累项。

不能误判当前房地产的现状及未来趋势，否则很容易做出错误的决策。

因为当前房地产的系列问题还需要梳理清楚，解决问题必须先发现问题，罗志恒认为，当前房地产必须高度重视这三个问题：

首先，房价持续下跌是当前房地产问题的源头。房价下跌不仅导致资产缩水，从而减少消费，而且在“买涨不买跌”的心理引导下，房价越是下跌，大家及就越不敢买房，开发商也就很难实现资金回笼，无法完成正向循环。

当前房价面临着诸如房企为了自救而不得不降价，非正常抛售冲击市场，市场信心不足导致供给增加，产品结构升级的挤出效应等多种因素的问题叠加，那么房价就很难短期内止跌。

其次，房价下跌可能引发的金融风险和社会稳定问题亟需高度关注。

最后，当前地方难以走出“房地产调整—财力下降—推动房地产止跌回稳能力不足”的循环。看现在很多地方也没有余粮，通过收购方式去库存的积极性和可行性受到限制。

以上几个方面导致房价持续下行，很难走出阴霾。

那么大家期待的房地产市场何时能见底呢？罗志恒表示，当房价下跌至某一水平，使得租金回报率足以媲美甚至超过长期国债、银行理财等低风险投资品的收益率时，才能言楼市见底。

另一个参考数据就是当地的房价收入比达到平衡，被抑制的刚性与改善性需求便会得到释放，底部才真正到来。价格是房地产市场的核心指标，但是市场止跌回稳的信号通常会遵循“量、价、预期”的先后顺序出现，是一个多维度验证的过程。所以，最早且最重要的先行指标是交易量的持续回暖。

这正是我们常说的“量在价先”，当新房和二手房的成交量连续3-6个月出现环比和同比的增长，才敢说楼市止跌回稳。这个指标才可以作为楼市止跌回稳的信号。进而，才会逐步影响到老百姓的信心和预期，从而影响看房人数和中介的活跃度，这些数据有了明显好转则通常意味着市场已经度过最困难的时期，正在筑底并准备进入一个新的稳定阶段。

可是该如何打破当前僵局呢？罗志恒给出诸多建议，第一，探索在国家层面设立“房地产稳定基金”。不仅能解决燃眉之急，更能释放强烈的政策信号，坚定推动市场“止跌回稳”的预期。

第二，加大对地方的财政支持力度，从根源上调控土地供给。第三，高度重视并有效化解房地产企业的流动性风险。第四，进一步优化核心城市的限制性政策。现在全国基本上都已经完全取消了，就剩一线城市还有少数几个城市，相信未来还会有调整空间。

第五，进一步降低交易成本。第六，建立居民房贷弹性处理机制，防范社会风险。第七，落实落细融资协调机制，避免监管政策“一刀切”。

如今，希望靠几个零散的政策很难扭转局面，需要国家层面果断采取系统性、超常规的“组合拳”，才能从根本上斩断下跌的连锁反应，实现市场的“止跌回稳”。

相信这些政策叠加在一起，对楼市止跌回稳能起到立竿见影的效果，不过，长期看，还是要以此轮调整为契机，构建房地产发展新模式，真正能够实现平稳健康发展。