中海树村地王两大创新，破冰北京海淀好房子

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

群众的意见，中海地产不敢怠慢。

7月29日，中海树村项目方案公示采信情况的通告出来了，共计收到了30条反馈意见。

对于一个北京单价地王来说——楼面价10.23万元/平米，这个意见数并不算多。

群众提了九类问题，有些还是非常犀利。中海地产没有拖拉，9天内答复，没有回避，逐一解答。

但，花姐觉得有点小遗憾，群众漏了一个关键问题：北面叠墅区的户型结构问题，一个单元为何有五个入口，到底是上下叠，还是上中下叠？

这才是大家最为关注的，户型的谜底，还是等官宣吧。

由于报规图的反馈意见为纯文字，读起来有点费劲，花姐喜欢化繁为简，用了六张图来解析之。

一、南北分区与兵营式排布

有群众说，"小区布局太密，行列式兵营排布，设计感较差"。

这的确有点吹毛求疵了。

若轮起来，中海地产是最不希望楼栋很密的那位，怎奈原始地块参数如此，谁也无法更改。

它位于上地街道，占地3.97公顷，地上规模约7.33万平方米，南北走向，长约200m、宽约100m。

虽说容积率1.6，但扣除东侧防护绿地及南侧街坊路，实际容积率1.955。

这个条件，在限高18米的情况下，中海已发挥了超强的解题能力。（详见《北京单价地王，中海解题了》）

所谓的“行列式兵营排布”，花姐认为不是软垫，倒觉得很有特色，比梅花桩式的点状布局好多了，起码没有角煞额问题。

在海淀的低密顶豪里，老盘圆明天颂，在售盘香山樾、印香山，都是这种布局。

中海树村地块过于狭长，怎么办？

那干脆分成南北两个区，北区是5层叠墅，南区是5-6层洋房，中间是会所、中轴线。

按照销冠100推测，叠墅分上中下三叠，面积分别约为380平米、400平米和460平米；洋房面积为196平米、220平米和260平米。

这只是推测而已，具体还是要等官方版。

顺着南北分区的思路，它设置两条消防通道，各有一个回车场。

根据《建筑设计防火规范》，除高层民用建筑外，数座一、二级耐火等级的住宅建筑，当建筑物的占地面积总和不大于2500㎡，可成组布置。

于是，中海地产采用局部成组布置，分成6组：

具体为：1#和3#，2#和4#，5#和7#，6#和8#，9#和11#楼以及10#和12#，每组占地面积均小于2500㎡；13#和14#紧挨消防通道；15#、16#通过树村东二路和街坊路，来做消防救援场地。

这个规划，堪称神来之笔。（更多内情加花姐微信：louhuar007）

它带来的好处是，减少了消防车道的占地面积，楼栋间的道路只设计了2.5米宽，至少多出了4条横向、1条贯穿南北的1.5米宽绿地。

二、巧用街坊路和楼体围墙

麻雀虽小，五脏俱全。

受制于树村地块的参数，如何装下应有的配套呢？

地王，寸土寸金，中海地产巧用设计，没有浪费一寸土地。

1、围墙

西面是大马路，楼体距离围墙约2米至3.26米；北距最小值3.12米；东面是防护林，用山墙与围墙相结合围合——意思是，墙体就是围墙的一部分。

但，花姐没有看到南面的完整围墙，只有在15#和16#西南角看到一小截。

中海地产表示，“本项目南侧围墙设计方案已考虑对北侧建筑影响，后续将深化设计方案”。至于怎么深化，届时看最终的图纸。

2、街坊路

中海树村项目南面有一条东西向的街坊路，长约170米，宽15米，约2550平米。

它纳入了土地出让。

中海在街坊路的地下挖了车库——没说有几层，单层面积约1000平米。这种做法，通州缦云ONE也出现过，街坊路部分底下是挖空的。

按照规定，街坊路是城市道路的一部分。中海方面表态，“街坊路对外开放，车行人行均可”。

但在朝阳区的中海万吉玖序、金茂满曜，街坊路会变成步行街，甚至会封闭。（详见《化解街坊路，金茂和中海有神来之笔》）

3、电动非机动车停车位

有群众发现，中海树村项目的图纸上没有标出电动自行车停车位，这可是必备的设施——每户2辆（含自行车）。

如果再细心一点，加上有点建筑设计常识，就会发现这个停车位，就设置在16#底下。

在地块最南面的中间位置，有一个人行出入口，西边有一条非机动车坡道。

中海地产答复，电动非机动车停车位位于16#楼负一层。花姐温馨提醒，买这栋楼的人，须看清楚这一点。

4、归家动线

中海树村项目16栋楼，清一色的采取北入户。

一般而言，绝大多数小区最北楼栋，是南入户。这样可以节省占地面积，楼栋可以紧挨北面的围墙。

中海地产反其道而行，在如此密的小区，宁愿"浪费"最低3.12米的间距，选择北入户。

这实现是有点奢侈。

理由有两点：A、让叠墅产品户型设计统一；B、北侧红线外规划为园林绿化，业主归家体验更为舒适。

花姐觉得，第一个理由才是重点。（更多内情，加花姐微信：louhuar007）

5、车库

中海树村项目的地下挖得深。

8栋洋房的负12.75米，地下三层；8栋叠墅地下负9.95米，地下两层。

洋房地下的层高3.6-4.35m，地库范围为地下二层——是第二层、还是有两层？第一层应该是和首层住宅的下跃空间，层高4.1-4.75m。

叠墅的地下空间，应该是被每户瓜分了，可以通过电梯直接从地下车库入户。简而言之，户户有通电梯的地下室。

6、大门

中海树村项目的大门，小而雅。

它有两个特色：A、大门两侧的景墙很厚；B、大门景观廊架挑檐是个大弧形。

景墙不计绿地率，大门装饰挑檐不计容积率。但它的高度没有标出，预计和大门P1一样高：6米。

在大门的北侧，有一块“设备通风百叶”，其底下为空调设备。没披露它的高度，但至少对8#西端户有点噪音影响。

三、楼间距比：洋房优于叠墅

从图纸上看，中海树村项目楼栋排得很满。

但这只是平面图，如果不认真对比，很难看出真相。一切用数字说话，可看一个关键指标：楼间距比。

花姐在叠墅区和洋房区各选了一个参照系。

先看叠墅区的8#和4#。

8#为4-5层退台产品，5F高度15.3米，距离北面6#为25.05米，楼间距比为1.64；4F高度12.65米，间接20.8米，楼间距比为1.64。

再看洋房区的14#和12#。

14#为5-6层退台产品，6F高度18米，距离北面12#为32.65米，楼间距比为1.81；5F高度15.3米，间距27.35米，楼间距比为1.79。

按照设计规范，板式建筑楼间距比最低为1.7。由此可见，洋房的建筑空间感很好，叠墅稍逊风骚。

四、海淀首个户内挑空好房子

海淀，是北京好房子政策下的最后堡垒，对赠送面积，是有禁忌的。

但中海地产做了小小的突破，在海淀楼市首次设置了户内挑空。

1、明确不设阳台

去年10月份，海淀区颐海澐收到报规图反馈意见。当时，有群众表示，" 强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。"其实，它压根就没有设置阳台的想法。

从那次开始，北京楼市兴起了一股举报、投诉、反馈意见之风，主要是针对新盘的阳台设置，是否会封闭。

时至今日，海淀区没有打开“好房子阳台”之门。

即便是像中海树村地王，也不得不承诺：未设置阳台、架空层、邻里空间。

没有阳台，会不会有退台式露台赠送呢？

中海树村的每栋楼的顶层，为退台设计。中海方面表示，北侧屋面设为不上人坡屋面，业主入住后将与物业进行统一管理。

有无露台，它没有给出明确的答复。

2、明确有户内挑空

中海树村项目没有阳台，但明确设置了户内挑空。

它引用了北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》3.1条款，“鼓励户内公共区域（起居室、餐厅）设置通高跃层等具有层次感与趣味性的室内空间”。

通高跃层的室内空间，这正好对应中海树村的叠墅，尤其是下叠，可以在客厅位置挑空。

不过，有关户内挑空，高品质住宅设计导则给出的概念很宽泛。

稍晚出台的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，明确指出，允许套内面积超过140平方米的住宅，在起居室设置一处挑空空间，挑空部分不超过套内建面的25%且不大于50平方米的。

但是，海淀不属于平原多点地区。因此，这个新政不适用。截至目前，应用平原多点好房政策设置户内挑空的，只有大兴新城的兴创沐春墅。（详见大兴新城，公开封阳台了）

这一次，中海树村项目设置户内挑空，在海淀楼市首开好房子风气之先。

花姐相信，保利半壁店双子座的产品也会跟随，在好房子元素上有创新性突破。

3、采光井计入建筑面积

在每个单元的叠墅顶上，有两个采光井，不是电梯预留空间。

它的顶部为玻璃顶盖，仅用于卫生间采光，提高户型舒适度。由于有玻璃封底，它是要进入计建筑面积的。

4、窗井计入地下面积

16栋楼，每户首层南向都有两个窗井，进深1.5m（局部1.2m），这些地下窗井是为了下跃户型采光，有封闭顶盖，计算地下面积。

五、向"天地"借了空间

中海树村项目层高18米、实际容积率1.955，楼面价又突破10万+，要做什么样的产品，才能匹配它的的地段和地价。

中海地产决心打造自己的灯塔。

如果按照常规思路，建筑限高18米，每层只能做到3米，至多通过坡屋顶的檐口偷点高度，单层也只能做到层高3.1米。

这与海淀朱房村的建发海晏没法比。它的层高以3.2米起步（183平米户型），218平米户型层高为3.4米，340平米楼王层高3.6米。

作为后来者，中海树村项目怎么办？它决定向地下和地上借空间。

在答复反馈意见时，中海地产表示，本项目住宅楼建筑高度起点从室外地坪起算，首层结合小区台地景观做下沉设计，通过截水沟及提升排水解决倒灌问题。

它明确了首层会做下沉设计，有可能叠墅和洋房都会采用。

一个问题来了，它的首层到底会下沉多少呢？

拿叠墅举例，销冠100做了一个推测版本，认为它的下叠首层会下沉0.7米。

按照报规图的尺寸，2F高度为5.85米，有了下沉之后，下叠首层变成3.4米、二层为3.15米。

4F高度为12.65米，中叠在3F，层高3.4米；地上4、5层为上叠，首层为3.4米，二层3.15米——向阁楼借了0.5米。

如此一来，中海树村项目叠墅的的三叠，首层都是3.4米高，直接对标海晏。加上树村有户内挑空、叠墅产品等优势，竞争力大幅提升。

建发海晏也是一个表现非常出色的项目，于2025年6月开盘，供应403套，已网签155套，均价13.6万元/平米，最高单价为15.99万元/平米，成交金额46亿元。

和中海树村项目相比，海晏的楼面价低了7200元/平米。如果参照海晏的定价，中海树村项目的均价约为14.3万元/平米，叠墅价格在16万元/平米以上。

花姐点评：

地王，会倒逼出好产品。

中海树村项目就是个典型。上海徐汇衡复全国地王——楼面价超20万元/平米，也会如此。

花姐认为，中海地王在产品上至少有两个突破：1、在海淀首次应用了户内挑空设计；2、首次在首层做下沉设计。

在北京好房子最后的堡垒海淀，中海勇于破冰，值得点赞。

这是中海地产的一小步，也是海淀楼市的一大步。

一个好产品的诞生，对开发商和购房者来说，都是利好。

在打造好房子的道路上，创新永不止步。

最后，花姐期待中海地王旗开得胜。