“别人家小区”召开物业费返还大会，为何多数人只能在旁羡慕

近期，成都、广州、武汉等城市都有小区开始向业主“发钱”，有的住户一次性收到的金额竟高达万元。

这些小区向业主“发钱”的案例之所以引发关注，其原因是实际生活中大部分人都没有享受到过物业返钱的“待遇”，甚至很多物业公司的账目都是糊涂账。

为什么少部分小区可以做到让物业返钱，他们又是如何做到的？

记者采访业内人士获悉，物业服务分为酬金制和包干制，只有酬金制能返还物业费结余，但是全国重点城市实行酬金制运行的小区总体占比不超过8%。

而在共享小区公共收益方面，今年以来，已有7省市出台住宅物业公共收益管理办法明确公共收益归属全体业主，然而，公共收益的规范管理高度依赖业主组织的有效运作，一般来说业委会才是追讨和监管资金的核心执行者，有业内人士认为，当前全国小区业委会覆盖率不高，业主自治能力尚薄弱。

未聘物业小区召开“管理费返还大会”

近日，成都市金牛区保利两河森林小区向872户业主共计发放了941.9万元物业费结余款，按照户型面积的差异，有些业主领到了五六千元，也有业主领到了一万多元。

根据保利两河森林小区业委会负责人的说法，小区于2017年交房，这941.9万元是交房至2024年年底的物业费结余款项。

这个楼盘在成都算是一个高端住宅小区，洋房物业费为3.5元/平方米/月，叠拼5.5元/平方米/月，联排为6.0元/平方米/月，每年的小区物业管理费和车位管理费收入接近1000万元。

其实，这941.9万元还不是小区业主拿回来的全部，去年年底，小区业主还收到了26万余元的公共收益“红包”，平均每户300元。

今年7月12日，在广州市荔湾区，一个没有聘请物业公司的小区召开了一场“业主管理费返还大会”，向全体业主发放2024年6月至2025年3月共10个月的结余管理费，返还总额达到24万余元，有一名业主一次性拿到了2100多元，最少的也有600多元。

这个小区名叫裕兴苑，是一个1999年建成的老小区，楼龄超过25年了，管理费仅为1.5元/平方米。为什么该小区没有物业公司，却能返还物业费结余？

原来，2010年时该小区先前的物业管理公司突然撤场，几位居民在街道和社区居委会的支持下成立了第一届业委会。此后，业委会没有再聘请物业管理公司，而是通过直接聘请保安、保洁等方式对小区进行物业服务。

2016年，小区业委会优化了小区内的公共设施，明确公共收益也归全体业主所有。近年来，小区的管理经费有了结余，从2023年开始返还物业管理费。

今年6月21日，武汉绿地汉口中心小区也给全体业主发放公共收益，总金额达63万元，当天早上，不少业主冒雨带着房产证去领钱。这笔钱的来源是地面停车场收费和场地租赁费等，2021年，小区第一届业委会成立后和物业协商约定，小区的公共收益采取“三七分”的分配机制，即由物业扣除管理成本和税费在内30％的公共收益，剩下的70%归全体业主所有。

2024年初，小区第二届业委会成立，当年6月首次决定向全体1138户业主发放公共收益。今年已是第二次发放。

实行物业酬金制小区不足8%

“为什么发钱的永远都是‘别人家的小区’，而我交物业费十几年了，从来都没有得到过一次返还？”有网友吐槽称。

有一位受访居民告诉记者：“很羡慕发钱的小区，但我所经历的小区，都是业主和物业公司、业委会之间矛盾不断，物业费一直上涨，服务却不到位，公共收益不透明。”

记者注意到，这些向业主“发钱”的小区，都有一些共同点：首先，钱款的来源有两种，一种是物业费结余，还有一种是小区公共收益；其次，这些小区都成立了业委会，“发钱”事宜都是业委会监督、追讨、沟通后的结果。

大部分情况下，如果小区向业主“发钱”，基本都是共享公共收益，返还物业费结余的情况非常少。

一家大型物业公司从业者告诉第一财经，目前物业费的主流收取方式有两种，一种叫包干制、一种叫酬金制。多数小区都是实行物业费包干制，物业公司收取费用后就自负盈亏，有结余也不会返还；而酬金制则是在预收的物业服务资金中，按约定比例（如10%）支付给物业管理企业，如果最终物业费有结余，则全体业主共享，如果有不足，则需要全体业主共摊。此外，酬金制一般只出现在高端小区物业管理中。

克而瑞物管研究总监马燕娇对记者表示，以最近向业主发钱的成都市金牛区保利两河森林小区为例，这就是一个采用“酬金制”的小区，酬金制模式下，物业服务企业仅按合同约定比例收取固定酬金，其余资金属全体业主所有。

不过，采用物业酬金制的小区确实非常少，这就导致大部分人从来没有收到过物业费结余款项。

“根据行业经验及不完全统计，酬金制在全国范围内仍属少数模式，主要集中于高端住宅小区。从重点城市来看，比例大多低于8%，成都近年来推行‘双晒’模式，酬金制的比例提升至10%左右。即使一线城市专注于做高端项目的企业，其酬金制管理模式占比仍不足20%，但这一比例在行业整体水平中已属高位。”马燕娇说。

此前，有小区尝试将“包干制”转为“酬金制”，取得了不错的效果。比如上海市闵行区春申复地城（一期）在2016年调整物业费并实施“酬金制”，经过9年的酬金制精细化物业管理后，物业费不仅没亏还盈利近50万元，小区的房价从之前的每平方米比旁边小区低5000元变成了如今的每平方米比同区域高3000-6000元。

马燕娇认为，在公开透明方面，酬金制有着较为显著的优势，但是同样存在业委会能力短板和制度配套不足的问题，酬金制的透明优势需以业主自治成熟度和政策支持为前提，否则可能因监管成本过高或执行不力而流于形式。

也有业内人士表示，酬金制固然好，但是不少大型物业公司并不愿意从包干制转为酬金制，因为这必然牵动到物业公司的利益，比如资金账户将成为共管账户、业委会拥有更大的话语权等等。

今年已有7省市出台公共收益相关政策

除了物业费结余，很多“发钱”小区的款项来自于另一笔收入——小区公共收益。

这笔钱的来源很广泛，比如利用小区共有道路或场地停放车辆所得的场地使用费、户外及电梯广告费、文体设施收益、公共收益储蓄利息等。对于很多小区来说，公共收益去了哪里又是一笔糊涂账。

不过，记者注意到，仅今年以来，就有7个省或市出台了住宅小区公共收益相关政策，对业主的权益进行强化保护。

7月22日，湖北省印发《湖北省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，其中明确规定公共收益属于业主共有。

7月14日，焦作市在河南省内率先出台《关于进一步加强全市住宅物业小区公共收益使用监管工作的通知（试行）》，进一步规范住宅小区公共收益管理，维护小区业主合法权益。而去年8月和今年5月，河南省已连续两次对《河南省住宅小区公共收益管理办法（征求意见稿）》发出征求意见的通知。

6月19日，江西省印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》；6月11日，广西壮族自治区住房城乡建设厅发出关于公开征求《广西壮族自治区住宅物业公共收益管理办法（试行）》意见的函；5月28日，杭州市住房保障和房产管理局印发《杭州市住宅小区公共收益管理工作指引》；3月，长沙市住房和城乡建设局发布《关于开展住宅小区公共收益信息公开活动的通知》，在全市开展住宅小区公共收益信息公开活动，实现依法应当公示公开的公共收益信息“应亮尽亮”；1月23日，福建省住房和城乡建设厅等4部门发布关于印发《福建省住宅小区公共收益管理办法》的通知。

多个省市在印发相关通知时，印发单位包括中国人民银行的当地分行。除了明确公共收益归业主，这些省市还在具体操作中要求公共收益资金存放应当在银行开设专门账户，涉及公共收益的收入、支出均应通过专门账户进行。

比如江西省的相关指导意见就提出，公共收益应当单独列账，业主大会成立后，业主委员会应当持业主大会备案通知书或者成立证明、以业主大会名义向银行金融机构申请公共收益账户，公共收益经营管理主体应当按照会计制度相关规定对住宅小区公共支出事项进行审核、支付、记账。

马燕娇表示，今年以来多省市出台住宅物业公共收益管理相关办法，这反映了政策层面对业主物权的保护。然而，公共收益的规范管理，高度依赖业主组织的有效运作——业委会作为法定主体，是追讨、监管资金的核心执行者。

“当前全国业委会覆盖率不高，业主自治能力薄弱仍是普遍瓶颈。”马燕娇认为，公共收益监管的真正落地，仍要突破两大关键问题，一是通过立法简化业委会成立流程，二是强制构建透明化监管体系，如数字平台公示、第三方审计等，以解决“业主共有却无法监管”的痼疾。

通过公开资料，记者发现，业委会覆盖率水平非常分化，在部分发达城市，业委会成立比例已经很高，比如在2023年年底，上海业委会成立比例已超过80%，远超全国平均水平。截至目前，上海有街镇的业委会成立率已经达到99%。而在部分中小城市，业委会成立比例尚不足30%。

此外，多地在住宅小区公共收益管理办法中，鼓励将结余的公共收益优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。对此，一名业内人士认为，物业向居民“发钱”虽受业主欢迎，但过度追求成本结余可能损害服务的可持续性。新建小区质保期内的维修成本结余，应优先转为房屋全生命周期维养储备金，而非简单返还；而成熟社区结余则需平衡短期返利与预防性投入，避免因压缩必要养护支出导致后期维修成本飙升。