这一战，中建玖合输不起

文/狗蛋分蛋

6月初，中建玖合斥资74.91亿元拿下“运河3号地”的八个地块，一举刷新通州土拍“总价地王”纪录，后来这八个地块被市场称为“运河八子”。

最近，运河八子的户型规划出来了，总共八个面积段，涵盖90㎡左右的刚需到250㎡以上的豪宅。

其中，200㎡以上的户型，粗略估计400套以上。

运河八子位于通州核心中的核心，同时紧邻大运河，400多套豪宅户型基本都能看到壮丽河景。能集齐这几个要素，在北京算比较罕见，因此也有部分人将其与上海黄浦江豪宅类比，表示：

北京版“汤臣一品”要来了。

狗蛋说，通州核心的核心，放在北京没那么核心，如今大运河的地位远不如黄浦江。拿运河八子比较汤臣一品，只能说是碰瓷。

运河八子的对手，应该是直线距离不足5公里的“缦云ONE”。

缦云ONE是近年来通州楼市的一个奇迹。

项目于去年年中开盘，当通州其他楼盘还在5万元/㎡徘徊时，缦云ONE的成交均已到6.92万元/㎡，硬生生将通州新房的价格拉高了一个等级。

缦云ONE能卖出溢价，秘诀在于独辟蹊径。

这几年，通州核心区大部分新盘都是刚需盘，而缦云ONE是一个少见的新豪宅盘，清一色大平层，单套面积200㎡以上。

缦云ONE一期总共342套房，目前网签约170套，二期未取证的还有281套，据说下半年开盘，项目差不多还有近400套等待去化。

现在，运河八子带着400多套豪宅杀入通州，缦云ONE后续的去化压力估计不小。

对双方来说，一场遭遇战在所难免。

事实上，暗战早已开始。

赶在运河八子土拍的前一天，缦云ONE公布了设计调规方案，其中，项目二期三栋楼宣布注入“好房子”元素：

1、增加开敞阳台，送一半面积，北面户型增加1个设备平台，全部赠送； 2、住宅楼的一层调整为架空层，层高从3.3米增加为4.2米。

反观运河八子，倒是正儿八经的“好房子”项目。

按照已经公布的规划，项目200㎡以上户型层高拉到了3.5米。阳台、设备平台、飘窗、花池能送则送，据说实际得房率最高可以达到99%。

此外，中建玖合这次上了各种“黑科技”，比如园林公区部分，临河的3个豪宅地块，每个都设置了风雨连廊，通过跨街天桥进行连接，地下还有通道串联，强强联合拔高圈层的纯粹性。

私区部分，错层搞了“开敞转角露台”以及“内嵌式转角阳台”南向西侧双角度观赏河景.......

从得房率，到公区私区设计，晚入市一年多的运河八子，对上缦云ONE称得上全方位领先。

好房子政策下，时间就是新房最大的敌人。有时候两个项目前后脚开盘，一个新政前一个新政后，哪怕只隔了一个月，拿出的产品也有代际差距。

当然，缦云ONE不是完全没有机会，项目最大的优势就是更成熟。

开盘一年多时间，缦云ONE表现不错，在市场攒下了口碑。另外，去化半数已经建立圈层基础的缦云ONE，对于那些追求圈层纯粹性的购房者而言还是很有吸引力的。

同时在价格上，运河八子豪宅户型市场预计7.2万元/㎡左右，相比之下，缦云ONE有一定的优势。

运河八子的开发商中建玖合，这两年在北京做出了一些成绩。

2022年开盘的玖合府，开盘即售罄，后续交付水平不错，2023年底开盘中建玖玥府，是区域品质最高的产品之一。 两个项目里，玖月府是高端改善盘，玖合府属于豪宅。

也就是说，在北京高端住宅这块，中建玖合积累了一定的经验。

不过，据内部消息透露，尽管在这场较量中运河八子底气很足，但项目里依旧是严阵以待，压力不小。

狗蛋猜测，压力可能来源于业绩层面。

实际上，在拿下运河八子之前，中建玖合上一次在北京拿地，已经是两年前的事儿了。那一次是2023年7月，中建玖合斥资54.05亿元，拿下了北京西红门6004地块，打造了中建玖月府。

也就是说，在2023年到2025年中间，中建玖合在北京消失近两年。

那段时间里，中建玖合错过了很多大事儿。

中海拿到了翠湖科技园地块、首钢园地块、“酒仙桥、小红门、十八里店”组团地块、万泉寺地块；中建智地拿到了“酒仙桥、前苇沟”组团地块、东二旗地块；中建壹品拿到了丰台羊坊村地块、西红门地块；

就连北京存在感相对较弱的中建信和，都在丰台大瓦窑拿到了地......

中建系兄弟公司们在北京土拍市场嘎嘎乱杀，而中建二局旗下，总部位于北京的中建玖合，反而陷入沉默。

2022年，中建玖合全口径销售额在北京房企中排名第19，在北京中建系地产平台公司中排名第4，和排名第3的中建智地，仅差了不到6亿元。

到2024年，北京房企销售榜单top20中，已经不见中建玖合的身影。而当初的老三中建智地，在去年超过了中建壹品，成为中建系地产平台公司中，仅次于老大中海的“新北京二哥”。

中建玖合沉默的原因，据说是集团管控。

因为资产负债率突破了中建股份的管控标准，需要踩踩刹车。

资产负债率过高，可能是一个老项目拖了后腿。

2017年，中建玖合（当时名为“北京中建地产有限责任公司”）接盘丰台区长辛店地块，打造豪宅项目“国望府”。结果项目销售遭遇滑铁卢，开盘半年多仍然是零网签。

这就变成中建玖合身上最沉重的历史包袱。

后续，中建玖合有玖合府、玖玥府两大红盘撑腰，包袱还不算明显，直到两个项目去化接近尾声，问题集中爆发，不得已踩了一脚刹车。

经过2024年一年调整，今年中建玖合终于缓了口气。

对于中建玖合而言，运河八子是其重回北京的第一战，是彻底甩掉包袱的契机，更是证明自己的机会。

这一战，不能输。

此外，项目里压力大，也许还有一些其他原因。

过去，北京区域是中建玖合最重要的业绩台柱，业绩占比常年50%以上。而去年，上海所在的华东区域实现了反超。

2024年，中建玖合在上海全口径销售额61.85亿，中建系中排名第3，和老二中建壹品的差距，只有1个亿。

对于中建玖合北京区域而言，丢失的东西，要靠运河八子找回来。

这一战，既要追赶对手，又要追赶队友。