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越秀杨浦天玥深度测评：五角场旁 99㎡宝藏新房，为何是性价比之王？

各位关注杨浦楼市的朋友们，我是越秀杨浦天玥营销推广总监江涛！最近后台被问爆了：“五角场旁真有 720 万起的 99㎡三房？”“这个价格是不是藏着什么秘密？” 今天，我就带大家走进这个被称为 “五角场性价比之王” 的宝藏项目，从区域价值、户型设计、价格优势、生活配套四个维度，解密它为何能成为刚需家庭的 “梦中情房”！

从清晨的地铁通勤，到夜晚的商圈狂欢，从 99㎡的每一处贴心设计，到价格背后的真实价值，咱们一起感受这里的生活质感，看看它为什么能让那么多购房者 “一见钟情”！

一、区域价值：五角场副中心的 “黄金区位”，地段优势太明显！

提到五角场，很多人第一反应是 “高校云集、商圈繁华”，但很少有人知道，这里作为上海四大城市副中心之一，其发展潜力还在持续释放。越秀杨浦天玥就坐落在五角场旁，这个 “黄金区位” 带来的优势，可不是随便一个项目都能比拟的。

四大城市副中心的 “含金量”

上海的四大城市副中心（徐家汇、花木、江湾 - 五角场、真如），每一个都承载着重要的功能。五角场之所以能成为其中之一，是因为它：

• 交通枢纽：8 号线、10 号线、18 号线（在建）三条地铁交汇，加上中环路、逸仙高架，形成立体交通网；
• 商业中心：五角场环岛商圈聚集了百联又一城、合生汇、万达广场等大型商场，商业体量超 50 万㎡；
• 科创高地：周边有复旦大学、同济大学等 10 多所高校，还有复旦科技园区、杨浦创业园，科创氛围浓厚。

有位在复旦工作的教授说：“我在五角场住了 10 年，看着这里从‘城乡结合部’变成现在的繁华商圈，发展速度太快了。越秀杨浦天玥这个位置，放在 10 年前想都不敢想，现在能在这里买套房，太值了！”

5 万 + 高薪人群的 “居住需求”

五角场周边的产业布局，正在带来大量的居住需求：

• 企业总部：抖音、B 站、NIKE 等企业的上海总部都在附近，这些企业的员工年薪大多在 30 万以上；
• 高校教职工：复旦大学、同济大学等高校的老师，有很强的改善居住需求；
• 科创公司：复旦科技园区里有上千家科创公司，年轻的创业者和技术人才需要高品质住宅。

这些人群的到来，会推高周边的房价和租金。目前五角场周边的二手房均价已经达到 8-9 万 /㎡，而且还在上涨。有位房产中介说：“现在五角场的房子太好租了，90㎡的三房月租能到 1.2 万，租金回报率比市区很多地方都高。”

与新江湾城的 “性价比对比”

很多人会拿越秀杨浦天玥和新江湾城的项目比，但其实两者的性价比差距很明显：

• 价格：新江湾城的新房均价 11-12 万 /㎡，我们才 9.2 万 /㎡，99㎡的房子能省 180 万左右；
• ：新江湾城的商业配套不如五角场成熟，买瓶酱油都要开车 10 分钟；
• 通勤：到人民广场，我们 8 号线 6 站 30 分钟，新江湾城 10 号线要 8 站 40 分钟。

有位从新江湾城过来的客户说：“我以前觉得新江湾城环境好，住了才知道太偏了，买菜、逛街都不方便。还是五角场好，啥都有，价格还便宜，果断换这里！”

二、户型设计：99㎡三房的 “空间魔法”，刚需家庭的 “理想型”

99㎡做到三房两卫，在寸土寸金的五角场，绝对是 “稀缺品”。越秀杨浦天玥的这个户型，在空间利用率、采光通风、功能分区上，藏着太多 “懂生活” 的巧思，尤其适合三口之家。

三开间朝南，9.6 米面宽的 “阳光满屋”

这个户型最大的亮点是三开间朝南，总面宽达 9.6 米，相当于 3 辆自行车并排的长度，在同面积段里几乎找不到对手：

• 客厅面宽 3.6 米：摆下 3.5 米的沙发 + 1.2 米的茶几 + 电视柜，中间还有足够空间让孩子骑平衡车；
• 主卧面宽 3.3 米：放 1.8 米大床 + 两个床头柜 + 衣柜，还有 0.8 米宽的走道，不会觉得挤；
• 次卧面宽 2.7 米：放 1.5 米小床 + 书桌，作为儿童房，孩子写作业、睡觉都够用。

有位宝妈客户带着尺子来量房，实测每个房间的采光时间：冬天上午 9 点到下午 3 点，阳光都能照进房间，次卧的温度比北向房间高 3-4℃。她说：“以前住北向的房子，冬天阴冷，孩子总感冒。这个户型阳光这么好，孩子住着肯定舒服！”

双卫设计 + 客餐一体，生活便利性拉满

99㎡的户型做到双卫设计，太懂刚需家庭的痛点了：

• 主卧独立卫浴：3.2㎡，早上不用和孩子、老人抢厕所，还能放个智能马桶；
• 公共卫生间：4.5㎡，做到干湿分离，给孩子洗澡、老人洗漱都方便。

客餐一体的设计，让空间显得更大：

• 客厅和餐厅连在一起，总面积达 25㎡，相当于很多小户型的客厅 + 卧室；
• 餐厅旁边就是厨房，端菜方便，做饭时还能和客厅里的家人聊天；
• 双阳台设计，一个用来晾衣服，一个用来放洗衣机和杂物，互不影响。

有位业主说：“以前住两房一卫，早上抢厕所要打架。现在 99㎡做了双卫，太香了！客餐一体的设计，周末请朋友来吃饭，一点不挤，感觉像 110㎡的房子。”

得房率 78%，实际使用面积 “超预期”

我们的得房率约 78%，比同区域很多项目高 5%-8%，这意味着：

• 99㎡的实际使用面积约 77.2㎡，比得房率 70% 的项目多 7.9㎡，相当于多一个小书房；
• 这些多出的面积，按 9.2 万 /㎡算，相当于省了 72.7 万，太划算了！

有位做装修的客户说：“我给客户装过不少房子，得房率每高 1%，实际使用面积就多 1㎡左右。78% 的得房率，在高层住宅里算很高的了，越秀这个户型设计真不错。”

三、价格优势：9.2 万 /㎡的均价，到底 “省” 在哪里？

“720 万起买 99㎡三房，在五角场算不算便宜？” 这是客户问得最多的问题。客观说，比周边老破小贵，但和 “同等品质” 的新房比，简直是 “捡漏”。我们来算笔账，看看这个价格到底 “省” 在哪里。

对比周边新地联动价，省 150 万 +

去年五角场周边拍出的新地，联动价已经达到 10.7 万 /㎡，而我们的均价才 9.2 万 /㎡，每平米便宜 1.5 万：

• 99㎡的房子，总价差 148.5 万，相当于省了一辆特斯拉（30 万）+ 全屋高端软装（20 万）+10 年的物业费（约 5 万），还剩 93.5 万；
• 这些省下来的钱，够给孩子报 10 年的兴趣班，或者全家每年去一次国外旅游，连续去 10 年。

有位客户算过：“买这里的房子，比买旁边的新地项目省 150 万左右，这些钱存银行，按 3% 的利率算，每年利息 4.5 万，相当于每个月多 3750 元生活费，太值了！”

对比周边新盘，性价比 “无对手”

周边在售的新盘，99㎡左右的三房总价大多在 868 万以上，我们 720 万起，便宜 148 万 +：

• 某项目 98㎡三房，总价 868 万，均价 8.86 万 /㎡，但得房率只有 70%；
• 我们 99㎡三房，总价 720 万，均价 9.2 万 /㎡，得房率 78%，实际单价更低。

有位从周边新盘过来的客户说：“我看了好几个项目，就你们的性价比最高。虽然单价稍高，但得房率高，实际使用面积大，总价还便宜 148 万，傻子才不选这里！”

国企开发，“品质有保障”

越秀是国企，开发经验超过 30 年，在上海做过很多标杆项目（比如越秀仁恒天樾园和），品质有保障：

• 建筑质量：采用全现浇外墙，比传统砌筑贵 30%，但渗漏风险降低 80%；
• 精装标准：科勒卫浴、方太厨房四件套、日立中央空调，这些品牌在市面上的总价至少 15 万 +；
• 物业服务：越秀自家的物业，国家一级资质，物业费 5.8 元 /㎡/ 月，比周边小区贵 0.5 元，但服务好太多。

有位买过小开发商房子的客户说：“我以前买的房子，交房延期、质量问题不断，维权都没用。这次选越秀，就是看中它是国企，放心！贵点也值。”

四、生活配套：五角场旁的 “便利生活”，5 大商圈环绕太幸福！

住在越秀杨浦天玥，生活方便到什么程度？5 大商圈环绕，步行可达五角场环岛，地铁 30 分钟到人民广场，学校、医院、公园应有尽有 —— 这种 “成熟配套”，是很多新盘羡慕不来的。

商业：5 大商圈 + 2000㎡潮流市集，逛街吃到爽

不用羡慕市区的繁华，这里的商业配套足够满足你的所有需求：

• 五角场环岛商圈（步行 15 分钟）：百联又一城、合生汇、万达广场、苏宁易购、国宾路生活广场，5 大商场连在一起，吃饭、逛街、看电影一站式搞定；
• 自带 2000㎡潮流市集（小区楼下）：规划有网红奶茶店、精品咖啡店、文创小店，下楼就能打卡；
• 尚浦领世商业体（在建，距离 1 公里）：预计 2026 年开业，体量 10 万㎡，会有更多品牌入驻。

有位喜欢逛街的业主说：“以前住郊区，逛次街要开车 1 小时。现在住这里，步行 15 分钟到五角场，想吃火锅、看电影随时去，太幸福了！”

交通：8 号线市光路站 800 米，30 分钟到人民广场

项目到 8 号线市光路站仅 800 米，步行 10 分钟就能到，这条地铁线太方便了：

• 3 站到黄兴公园：周末带孩子去公园玩，不用开车；
• 6 站到人民广场：早高峰 30 分钟就能到，比住市区堵车快多了；
• 8 站到西藏南路：换乘 4 号线，能到上海火车站、世纪大道。

自驾的话，多条主干道环绕：

• 中环路（距离 1.5 公里）：20 分钟到浦东张江，30 分钟到徐家汇；
• 逸仙高架（距离 1 公里）：15 分钟到宝山，40 分钟到虹桥枢纽；
• 周家嘴路（距离 500 米）：10 分钟到杨浦大桥，25 分钟到陆家嘴。

有位在人民广场上班的客户说：“每天 8 号线 6 站 30 分钟到公司，比我以前住普陀快 20 分钟，还能省下 100 多万房款，太值了！”

教育：高校云集，基础教育资源丰富

虽然新房不承诺学区，但周边的教育资源很丰富：

• 幼儿园：杨浦区市光一村幼儿园（距离 500 米）、五角场幼稚园（距离 1 公里），都是区一级幼儿园；
• 小学：杨浦区市光小学（距离 800 米）、五角场小学（距离 1.2 公里），口碑都不错；
• 中学：复旦实验中学（距离 2 公里）、同济中学（距离 2.5 公里），都是区重点中学；
• 高校：复旦大学（距离 3 公里）、同济大学（距离 4 公里），学术氛围浓厚。

有位业主说：“我买这里就是看重教育资源集中，从幼儿园到大学都有好学校，孩子从小就能在学术氛围里长大，太幸运了！”

医疗：3 公里内有 3 所三甲医院，看病不用愁

看病方便，生活才安心：

• 上海市肺科医院（距离 2 公里）：三甲医院，肺病治疗全国知名；
• 上海市杨浦区中心医院（距离 2.5 公里）：二甲医院，常见病、多发病都能看；
• 复旦大学附属妇产科医院（距离 3 公里）：三甲医院，妇产科全国领先。

有位退休老人说：“我有哮喘，经常要去肺科医院看病，从这里过去打车 10 分钟就到，比以前住闸北区方便多了，孩子们也放心。”

生态：3 大公园环绕，散步遛娃好去处

想锻炼身体、带孩子玩？周边 3 大公园任你选：

• 黄兴公园（距离 2 公里）：面积 62 万㎡，有湖泊、草坪、树林，环湖跑道长 3 公里，早上跑步的人超多；
• 杨浦公园（距离 3 公里）：历史悠久，有儿童乐园、游船码头，周末带孩子去玩的人很多；
• 江湾体育场（距离 2.5 公里）：能跑步、打球、健身，还有露天剧场，经常有演出。

有位喜欢晨跑的客户说：“每天早上去黄兴公园跑步，3 公里下来神清气爽，比在健身房跑步机上跑舒服多了！住在这里，等于家里有个‘天然健身房’。”

五、居住体验：1.5 容积率 + 全人车分流，舒适度 “超乎想象”

很多人觉得 “五角场的新房容积率肯定很高”，但越秀杨浦天玥的容积率只有 1.5，全人车分流，居住舒适度完全不输郊区的低密度小区 —— 这种 “闹中取静” 的居住体验，在市中心太难得了。

1.5 容积率的 “奢侈感”

1.5 的容积率在五角场是什么概念？周边新盘的容积率普遍在 2.5-3.0，我们比他们低近一半！这意味着：

• 楼间距更宽（最宽处达 40 米），即使是低楼层，冬天也能晒到 3 小时以上的太阳；
• 人均绿化面积更多（达 4.2㎡），比周边小区多 1.8㎡，相当于每家多一个小花园；
• 社区里人更少、更安静，不会有 “下楼像赶集” 的拥挤感。

我们在社区里种了 150 多种植物，春有樱花、夏有荷花、秋有银杏、冬有腊梅，四季有景。中央景观轴长 150 米，铺着塑胶跑道，早上跑步不用担心被车打扰；儿童乐园分 0-3 岁、4-6 岁、7-12 岁三个区域，滑梯、秋千、攀爬架一应俱全。

有位带孙子的阿姨说：“我以前住的小区容积率 3.0，楼下全是车，孩子根本不敢让他自己玩。这里楼间距宽，绿化多，还有专门的儿童区，以后带孙子太方便了！”

全人车分流，安全又安静

全人车分流的设计，太懂有孩子和老人的家庭了：

• 车辆从小区入口直接进入地下车库，地面上没有一辆车，孩子在楼下玩、老人散步都安全；
• 没有汽车噪音和尾气，社区里安静又环保，晚上睡觉不会被汽车喇叭吵醒；
• 地下车库电梯直达入户，买完菜、看完电影回来，不用拎着大包小包走很远。

有位业主说：“以前住的小区人车混流，我家孩子差点被电动车撞倒，吓死我了。这里全人车分流，孩子在楼下玩我完全放心，晚上睡觉也特别安静，睡眠质量都提高了！”

社区配套 “贴心又实用”

社区里的配套，不求 “高大上”，但求 “用得上”：

• 业主会所：有健身房、阅览室、儿童活动室，下雨天人在小区里也能活动；
• 快递柜 + 外卖柜：设在单元门口，24 小时可用，不用怕快递丢失；
• 老年活动中心：阿姨们可以在这里跳广场舞、打麻将，不用在路边风吹日晒。

有位业主说：“周末下雨，我就在会所的健身房锻炼，孩子在儿童活动室玩，太方便了。老年活动中心也很好，我妈每天都去和老姐妹们聊天，再也不抱怨无聊了。”

六、业主故事：住在越秀杨浦天玥，到底 “香不香”？

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