中海西黄村豪宅，公建与住区之间设置围墙

北京进深 徐迪 8月4日，中海石景山1606-640地块方案反馈意见公示。

1、商业业态设置

按照招拍挂文件要求，本项目需设置其他商业服务4867.39平方米，本项目已在7号楼一至三层部分区域设置商业，面积共计4867.39平方米；

另需返还北京市八大处均胜投资管理公司（原八大处农工商总公司）地上建筑规模36836.96平方米，本项目7号楼剩余部分主要用于返还北京市八大处均胜投资管理公司，业态分布按照返还单位要求确定为酒店，满足招拍挂文件要求。

项目公建部分整体为商业+酒店业态，建成后将进一步提升周边生活便利性及区域整体活力。

2、项目大门设置

本项目大门位于地块东侧长约31米，两侧设置景墙，长度共约36米。大门及景墙周边住宅主要通过南侧窗户采光，日照均符合国家及地方相关日照标准。

3、室外活动场地位置

本项目室外活动场地用地面积为200平方米，满足《北京市居住公共服务设施配置指标》要求，位置结合住宅小区整体布局设置。

后续销售过程中，建设单位将通过沙盘等宣传材料提前告知购房业主室外活动场地设置区域。

4、建议在公建区与住宅区之间设置围墙

本项目设计方案中已将公建部分与住宅部分之间通过围墙进行分隔。

5、绿地设置

本项目设计方案绿地率为30%，满足招拍挂文件要求。

公示方案中树木分布及种类仅为示意，后续结合整体景观方案开展具体设计。

6、项目3号楼窗井设置

本项目3号楼地下设置丙二类库房等用房，南侧地下设置窗井，满足通风需求。窗井不与景观庭院联通。

拿地1个月后，中海石景山“宅产配”组合中的公建地块设计方案率先出炉。

1606-640地块位于石景山区西黄村地区，用地性质为F2公建混合住宅用地，是6月5日中海地产以底价45.23亿元摘得的组合地块之一。

总建筑面积8.85万平方米，其中地上建面6.6万平方米，规划建设5栋住宅、1栋酒店以及其他配套建筑。

5栋住宅楼位于地块东侧，中央1栋，四角各1栋，呈梅花形布置，总建面不到2万平方米。

酒店为一栋17层高单体建筑，位于地块西侧，总建面约4.04万平方米。

这种酒店+住宅的公建组合，与中海首钢园的长安玖章项目布局很像。

后者也是西边一排酒店，东边住宅小区。

规模上，长安玖章住宅4万㎡，酒店接近8万平方米，约为西黄村640地块的两倍大。

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虽然只有5栋楼不到2万平米的住宅规模，但640地块却拿出一套纯改善的设计方案。

一梯两户纯洋房，坡屋顶设计，单层楼高约3.45米。

总计百余套房源，户均建面约190平米。

主力170户型，少量150户型；

中间3#楼顶配300平米，顶层挑空设计，可做跃层或复式产品。

南排4#、5#楼首层全部架空。

北排1#、2#楼可享北侧永定河引水渠的河景资源。

5栋楼各有特色，这也是小盘的均好性优势所在。

景观庭院、室外健身区，架空层，应有尽有，整体给人一种精美华贵感。

西侧酒店与东侧超豪华景观大门遥遥相对。

这道大门，不对衬造型，两边延伸有景墙，沿街展示面约80米宽，虽然还没有实体样式，单从规模上就可以秒杀石景山一众新盘了。

所以它并没有面向西边的石景山城区，而是朝东开向了海淀。

这个项目最大竞争对手不在西边，而是隔着五环的海淀宝山双子项目。

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6号线+西五环，无论地面或者轨交出行，这个区位对海淀通勤族都是很友好的。

按照长安玖章7.5万/㎡的成交均价，西黄村640项目上车价在1100万出头，户型差点的估计千万内能搞定，与海淀新盘PK性价比完胜。

更重要的是产品上“好房子”属性拉满。

赠送尺度超大，南北双阳台+外接花池+飘窗，这也是石景山首个带花池的楼盘。

此前有消息称该项目楼王户型得房率接近120%，不知道怎么算出来的，从平面图看，3#楼的赠送面积没比其余几栋明显增加。

预计加赠后使用率在95%以上，即使在新规盘里也是相当可观了。

项目建设单位北京鑫安兴业房地产开发有限公司，为中海新城旗下，法定代表人、董事长为付熙嵬，总经理张欣。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕石景山和西城两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

中海石景山“宅产配”组合地块占地7.97公顷，地上建筑规模16.46万平米，包含4幅子地块：

宗地位于苹果园街道，地处五环与六环之间，临近地铁6号线杨庄站、西黄村站，距城市干道西五环、阜石路约1公里，交通便利。

西黄村板块老小区较多，地块东边是曾经热销的限竞房禧悦学府，共1179套，2022年6月交房，均价6.3万元/平。

板块最大的优势是生活配套比较成熟，但城市界面新旧交融，没有特别拿得出手的资源。

周边有北大附石景山学校、首师大附属苹果园中学、二十一世纪幼儿园等教育资源；

生活配套包括物美超市、山姆会员店、当代商城、京西大悦城等；

医疗资源有首都医科大学附属北京康复医院、北京大学首钢医院。

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