上海人口变化，有点超乎想象了

　　人口是楼市的基石。

　　楼市的变化，很多时候的底层逻辑是人口的变化和流动。

　　最近我扒了一下上海的人口数据。

　　不得不说，上海的人口变化，在很多方面都有点超乎想象了。

　　户籍人口老龄化加深

　　统计局数据显示，截至2024年底，上海户籍老年人口（60岁+）达577.62万人，占户籍总人口的37.6%（接近四成），相当于每3个上海户籍，就有1个老人。

　　老年人口总量：

　　全市户籍人口1519.47万人。

　　60岁及以上老年人口568.05万人，占总人口的37.4％。

　　65岁及以上老年人口437.92万人，占总人口的28.8％。

　　80岁及以上高龄老年人口81.64万人，占总人口的5.4％。

　　分区域来看，市区老龄化更加严重。

　　虹口、黄浦等中心城区老人占比44%左右，长宁、静安、杨浦、普陀的老人占比也在40%以上。

　　郊区中的崇明区，老龄化也高达43.9%。

　　2023年，老年人口比重增加列前三位的依次是金山区、崇明区和奉贤区，与上年比分别增加2.1、1.8和1.4个百分点，原因是这三个区严重缺乏人口流入。

　　具体到板块上，老龄化严重的地方，大都是老公房集中的地方。虹口曲阳，凉城，杨浦中原，普陀甘泉宜川，静安彭浦……

　　这些地方随着老人老去离开，子女分遗产，老破小会面临比较大的抛压，堪比限售新房解禁。

　　长寿也是上海老龄化加重的一个原因，毕竟这里有着全国最好的医疗配套，养老服务。

　　2022年，上海市常住人口的预期寿命为83.18岁，在国际上与欧美发达国家水平基本无异。

　　随着老龄化加深，上海的各种适老场所和设备也越来越多。

　　不知你们发现没有，上海的社区食堂越来越多了，老人就餐有优惠。截至2024年底全市共有405家长者食堂，各类助餐服务场所2406个。

　　另外截至2024年底，全市有养老机构693家，核定床位总数17.00万张。

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观观详细分析：

上海的房子是卖是留？

　　生育率低

　　国家已经开始发钱鼓励生育，幼儿园也开始免费了。

　　然而上海的生育率所面临的，并非即将到来的严峻考验，它已经是“严峻”本身了。

　　2024年上海户籍人口总和生育率仅0.72（平均每个女性一生生0.72个孩子），远低于维持人口的2.1标准。

　　而且越生越晚，女性平均31.81岁才生第一胎。

　　上海人为啥不想生？一个是消费娱乐发达，一个可能是观念的影响，还有一个就是养孩子太贵。

　　人口专家梁建章和任泽平曾发布的《中国生育成本报告2022版》：

　　全国把一个孩子养到成年的平均成本是48.5万元；养到大学毕业则是62.7万元。

　　而在上海，把一个孩子养到成年的平均成本是102万，全国最贵！培养到大学毕业，就更不敢想了。

　　上海生育率低，一点不意外。

　　当然孩子吃喝并不贵，但如果养的精细一点，那真的是花钱没有上限。

　　生育率低，对应到楼市，可能就是三房及三房以上户型需求减少，小户型需求增加。

　　外来常住人口持续下滑

　　一年少了一座县城的人。

　　2024年上海常住人口减少7.19万，其中外来人口暴跌23.79万，五年累计减少64万。

　　背后原因有：

　　1）产业外迁：劳动密集型企业外迁，带走大量劳动人口。

　　2024年1-6月，上海市跨市迁出企业一共有12436家。

　　2024年上半年上海迁出企业中，超过1000家的产业类型分别是：商贸服务、软件与信息服务、 数字创意、大健康、数字经济。

　　从数据中可以看到，主要还是传统的行业的变化比较明显。

　　2024年，上海小学生数量降1.1%，居民用水量降0.2%，液化气用户减7.6%——也从侧面证明人走了。

　　2）上海严格控制“2500万人口红线”，2010年至2023年间，上海人口仅增加了180多万人。

　　市区人口外迁

　　2020-2022年上海中心城区人口减少32.83万，黄浦、静安等老城区老人多、年轻人少。

　　背后一大原因是中心城区大规模动迁。

　　2016年到2023年，浦西7个市区除了徐汇外，常住人口都是负增长。

　　尤其是黄浦区，常住人口7年间从65.6万下滑至50.47万，降幅高达23%。虹口则流失了15.53%，静安区减少12.31%。

　　这几个区，一边动迁把人迁到郊区，一边建豪宅吸引全国的富人，实现区域人口的腾笼换鸟。

　　另一个原因是产业迁移：

　　比如华为从浦东金桥搬迁至青浦练秋湖研发中心，涉及约3万名员工的迁移。算上外包，部分家属和配套人员，人数规模更大。

　　加上市区房价贵，年轻人买了郊区的商品房，老人被拆迁拿了郊区的动迁房，都加入了人口从市区往郊区流动。

　　一个朋友在康桥那边，他说自己发现周末外环外的商场比市区热闹多了。

　　饶是如此，郊区依然十分缺人。

　　尤其规划了大量人口的五大新城，缺人严重。

　　规划显示，到2025年五大新城常住人口要达到360万，2035年则需要达到约510万。

　　大东方枢纽，大吴淞，大零号湾（闵行），这些重大规划无不缺人严重，根源是上海的总人口增长停滞了。

　　临港因此一再放松买房、落户门槛。

　　上海也开始下场抢人

　　可以看出，上海已经严重缺人。

　　上海继续放开落户，抢人，抢人才，是大趋势！

　　一线城市是龙门，鱼儿都想跃进去。

　　北京、上海云集了全国最高端的工作岗位，最好的教育、医疗等各种资源，只要把门槛稍微放低一些，就会对各地的人才达到掐尖效果。

　　人不够怎么办？放松落户就行了，一般人还进不来，学历财力都有要求。

　　仅有学历，只能考虑下五大新城；学历+财力，才能迈入核心市区。

　　比如留学生，既有学历，又有财力。

　　不断放开应届生落户，留学生落户，人才引进同步发力。

　　未来的上海，可能不再拼人口规模，而要拼人才质量了。

　　2020年上海全年人才引进+居转户3.15万人，2024年直接翻了两倍多到8万。

　　今年浦东为青年人才提供“100万方低租金青年公寓和100万方低租金创业空间”的“两个100万”计划正式发布。

　　上海正在用户口吸引高端人才，用便宜房租留住年轻人，用产业升级对冲人口流失。

　　正如陆铭教授所说，以上海本身的吸引力，青年劳动力会源源不断地来，“放”到位了，不用担心活力，甚至不用担心老龄化。

　　上海依然是全国人的上海。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。