关于审理房屋纠纷的法律适用问答（四）

关于审理房屋纠纷的法律适用问答（四）

16、法答网：执行异议之诉案件中如何参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定？

【答疑意见】：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，系为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，结合人民法院执行工作实际而制定，而执行异议之诉必须实体审理，以实现实质公平为目标，目前多参照上述规定进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的形式判断规则，执行异议之诉的实体裁判标准应为是否用于家庭基本居住生活需要。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认为：“商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”例如，商品房消费者名下首套住房面积较小，结合家庭人口及居住生活情况，另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的，应认为符合《规定》第二十九条的精神。但对于购买投资型、豪华型房屋的，或者购买商铺等经营性房屋的，原则上不在本条保护范围之内。故房屋套数并非绝对标准，对此需要把握的是，一方面要保护人民群众对美好生活的向往，保护刚性和改善住房需求，另一方面要依法惩治恶意规避执行的行为。

咨询人：海南省高级人民法院铁路庭 夏伟伟

答疑专家：最高人民法院民一庭 万挺

17、天津高院：预约合同的处理问题

出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果具备预约的要件，应当认定为预约合同，出卖人拒绝签订商品房买卖合同，买受人请求继续履行合同签订本约的，不予支持。

如因出卖人的原因未能订立商品房买卖合同，买受人请求双倍返还定金的，应予以支持。定金不足以弥补因出卖人违约造成的损失，买受人请求赔偿超过定金部分的损失的，可以并处，但定金和损失赔偿数额总和不应高于违约造成的损失。

当事人通过认购书、订购书、购房意向书等协议约定在将来一定期限内签订商品房买卖合同，但上述协议已经具备了商品房买卖合同的主要条款，且出卖人已经收受部分购房款的（购房款的确定可以参考当事人之间的约定、首付款比例、交易习惯等因素），应认定该协议为商品房买卖合同。

【观点来源】：天津市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》（津高法〔2018〕230号）

18、海南高院：对于购买方主张出卖方商品房宣传资料具有法律效力的，法院应根据宣传资料是否针对“开发规划范围内的房屋及相关设施”、“所作的说明和允诺是否明确、具体、确定”、“对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定是否有重大影响”来综合认定。

《商品房买卖合同解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

可见商品房宣传资料一般不具有法律效力，只有开发商的宣传资料符合上述条款但书部分内容的情况下，才可能被认定为要约，视为合同内容的一部分，主要体现在以下三个方面。

（1）宣传资料是否针对“开发规划范围内的房屋及相关设施”。宣传资料对开发范围外的房屋及相关设施所作的说明和允诺不属于上述司法解释第三条中可以认定构成要约的情形。比如对商品房周围设施及环境的宣传，“英国皇家园林景观、中央水景、喷泉”等，以及对商品房开发规划范围外的商场、学校、医院等配套的宣传，“紧临一站式购物广场、风情商业街、五星酒店、图书馆”等，这些都不属于对开发规划范围内的房屋及相关设施。

（2）所作的说明和允诺是否明确、具体、确定的。明确性、具体性、确定性，要求其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，且不存在不同解释的可能。审查商品房销售广告中的说明和允诺是否具体、确定，要审查其说明是否有清XXX白的具体内容和事项，允诺是否有明确的标准和肯定的含义，要注意结合具体的事实加以认定。如宣传资料中采用“约”、“近”、“预计”、“贵族品质”、“轻奢风格”等模糊的描述性语言，一般难以认定为“具体明确”。

（3）对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定是否有重大影响。对订立合同有重大影响是指购房人看重的是所售房屋及其附属设施能满足特定心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同，其判断应以“合理的个性化需求”为标准。对房屋的价格有重大影响是指宣传资料中说明、允诺的内容成为最终构成房价的重要组成部分。但由于语言本身的模糊性及理解的不一致，对“订立合同及房屋价款的确定有重大影响”没有一个比较明确的标准，在实践中大多由法官自由裁量。

除以上三个方面外，很多开发商在楼盘的宣传资料中明确“本宣传册为邀约邀请，图片与文案仅供参考，不构成要约”，也有在购房合同或补充协议中约定宣传资料仅作为参考，属于要约邀请。如果宣传资料或合同中有这类的文字，法院一般会据此订定该宣传资料不构成要约。

19、如何认定商品房预售的广告、宣传资料效力？

商品房预售广告、宣传资料是开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发送的有关预售商品房的文字、图片、视频等形式的说明。预售广告中应载明商品房预售许可证明的文号。

商品房的预售广告和宣传资料，原则上应当认定为要约邀请，对当事人不产生合同约束力。

但符合以下二个标准的，则应认定为要约：

第一，该单方承诺的内容属于红线范围内，即房屋及相关设施在商品房开发规划范围内；

第二，所作说明和允诺具体确定，且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。

开发商在售房过程中给买受人展示的样板房、视觉效果图、沙盘模型也属于开发商对房屋及相关设施所作的具体说明和允诺，开发商应保证实际交付的房屋与样板房、视觉效果图、沙盘模型所展示的一致。如不一致的，开发商应当作出特殊说明。

20、商品房买卖认购书的性质及效力如何认定？

认定双方是否已就讼争房产买卖达成一致意见，即双方当事人的合意系属预约合同还是本约合同。合同条款一般包括标的、价款、履行期限、违约条款等。在房屋买卖合同纠纷案件中，衡量双方是否就房屋买卖达成一致意见，应当从完成房屋买卖过程双方所必须进行的行为，如房屋价款、交房时间、付款方式、付款期限、税费承担以及办理过户登记等方面进行考量。房屋买卖合同有别于一般生活中普通的买卖行为，并非「一手交钱、一手交货」的即时行为。如双方仅仅是对房产买卖价款达成一致而签订的收条或便条等，应当视为预约合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如无证据证明因一方原因导致未能订立房屋买卖合同的，不应适用定金罚则。

如前所述，预约合同的本质在于就同一性质的合同产生排他性，以维护双方当事人的信赖而订立本约合同。当事人一方违反了信赖原则，如不与对方进行协商订立本约合同，或恶意磋商，或在预约期间与他人进行交易等，则其应承担相应的违约责任。如果双方当事人基于预约合同就本约合同各要素进行协商后最终未能达成合意而终止交易的，则应视为双方已履行了预约合同的义务，不应将本约合同内容的分歧归责于任何一方。在此情形下，出卖人拒绝出售或买受人拒绝购买，不应认定为违约。

参考案例：张某亮诉骆某耀房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

商品房预售，又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接收商品房的书面协议。商品房预售有以下几个特征：

第一，预售的标的物是尚未建成的房屋；

第二，依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋所有权，亦称期待权；

第三，法律并未禁止商品房预购人在商品房实际交付之前转让给第三人；

第四，从合同成立到标的物交付需要较长的周期。

【案例文号】：（2011）湖民初字第1819号 （2011）厦民终字第2841号

【案例来源】：摘自《房地产案件立案标准》，刘学文主编，人民法院出版社2009年7月第1版。