中海地产，调低了预期

文/北京进深 严明会

眼下，北京开发商去化最顺畅的品类，一类是100平左右的小户型，另一类是均价10万 大平层豪宅。

这不，昌平朱辛庄新盘——中海未来之境，就用它的网签数据印证了这个规律。

它的卖房速度很是惊人，开盘第4天，网签数据就出炉了。

截至目前，未来之境网签了48套。此外，有8套也已名花有主，被预订了。

短短几天，中海北京兜里就进账超3.27亿元，房源去化率超14%，地价覆盖率超25%。

甚至连车位都一口气网签了18个，成交均价15万 。

此前，未来之境取证时，拟售均价7万/㎡，创昌平房价新高。不少人好奇，它敢卖7万的底气究竟是从何而来。

但现在网签数据出来后，可以看出中海在价格上给出了足够的诚意。根据案场的消息，中海未来之境的优惠政策为：首期两个20万优惠叠加两个99折。

目前，未来之境成交均价61944.36元/㎡，约为预售价的8.85折。

其西面一路之隔的大华启宸府，2023年9月开盘不到两月就基本售罄，成交均价6.19万元/平米。

从综合素质上看，中海未来之境更好，距离地铁昌平线约400米。

即使做了“让步”，中海在昌平这个项目上的利润缝差也不小，它的住宅楼面价约3.18万元/平米。

未来之境最小是96平，为南向两面宽，共16套，分布在6#的东西边户。目前，该户型网签了2套。

105平为南向三面宽，分布在4#、5#，以及6#的中间户。

其中，4#网签4套，它也是该项目最贵户型，105平米三居的最高拟售价7.37万元/平米；5#网签7套；6#105平户型网签6套，1套被预订。

108/109平分布在1#、2#。由于1#楼暂未开盘，2#楼为小区唯一在售的109平户型楼栋，也是目前卖的最好的一栋楼，网签21套，5套被预订。

108平南北向均做了三面宽，有独立玄关和家政间。3米8宽厅，14平米的主卧，带衣帽间 独立卫生间。

赠送方面，客厅主卧双跨阳台赠送，产权得房率约75.7%，实际得房率在朱辛庄板块算领先的。

另外一个亮点是，客厅和主卧都是落地窗，这个配置在朱辛庄板块里并不多见。

最大户型129平四居，共70套，分布在小区楼王3#，是18层小高。目前网签8套，2套被预订。

在昌平，中海未来之境有点慢悠悠。

时间回溯至2月18日，中海发展 未来科学城联合体以12.8亿元底价，摘得未来之境所在地块。

拿地4个多月后，它在6月30日拿到了预售许可证，7月1日官宣案名，7月2日发布户型图，7月中旬开放样板间。

7月27日晚，中海未来之境低调开盘，官宣销售额10.87亿元，约150套。

开发商刻意放慢脚步，是有自己的小算盘，中海一再打磨产品，想把溢价做足。

但现在，中海未来之境必须快跑。

8月1日晚间，昌平多幅地块规划综合实施方案集中公示。其中，未来科学城0801街区0055地块，就在中海未来之境东侧。

规模比中海未来之境略小，容积率指标和建筑高度一致。

此前中海未来之境地块出让时，一度被称为朱辛庄最后一块宅地。

不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，离地铁更近。

好在体量不大，中海如果拿来做未来之境二期也不错。

在昌平，房企拿下相邻地块的做法，其实十分普遍，例如北京国贤府一二期、国誉燕园一二期。

此举不仅是为了深耕区域，更是为了护盘。如果邻居地块被其它对手拿到，那必然引起价格战，造成双输局面。

实际上，整个昌平楼市，压力都很大。今年它的供应量，会突破1万套，堪比丰台。

丰台楼市的惨状，大家都心知肚明，新房各种卷，打价格战。

过去，昌平楼市，全凭海淀、朝阳的外溢购买力支撑。但近一年，海淀、朝阳超大规模土地出让，自身的购买力都不够用了。

这种楼市成交结构，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

从目前看，昌平楼市已显露出了疲态。

以越秀星耀未来举例，它于2025年4月份开盘，供应930套，至今只网签了156套、成交均价5.5万元/平米。

更别说昌平更偏远的住总清樾府，开盘近一年，通过降价换量，目前完成网签164套，全盘去化率11.8%。

基于昌平新盘库存太多的现状，眼下甚至连东小口地块都偷偷下线了。

所以，中海未来之境放低姿态，小步快跑，不失为一个明智之举。