真的吗？！楼市专家：上海房价还要跌30%？

最近租售比这个词又重出江湖。

租售比，指的是一套房子年租金和房屋总价的比值，也是租金投资回报率。

在房地产黄金发展的20年里，没人在意租售比。因为比起租金收入，上海房价的涨幅才是核心。

但是，随着这两年房价下跌，租售比又被拿出来讨论——上海平均租售比只有1.75%，远低于国际标准线3%的水平。

于是，楼市专家们得出结论，“房价泡沫太大，至少还得跌30%。”

PART.01

用租售比来评判房子价值，合理吗？

虽然国内的租售比和国际水平有差距，但把这概念直接套用到楼市价值中，逻辑上站不住脚。

上海市中心品质房产的租售比只有1%-1.5%，甚至更低，而一些市区老破小，郊区小房子，租售比能达到3%上下，甚至成为拉高区域租售比的主力。

例如，汤臣一品 ， 433 平的户型只能租到 8 万 -10 万 / 月，就按最高 10 万算，对应 1 个多亿的总价， 租售比仅可怜的1.09%。

相反，汤臣一品旁的老破小东昌新村，34平的一房，300万左右的总价，月租有6000元/月，租售比反而能有2.40%。

不难看出，租售比的悬殊，根源在于租金的差距，远不及房价的差距来得剧烈。

除了老破小，商住公寓的租售比更吓人，能达到4%+，堪称租售比“天花板”。

但如果买了这些产品，这两年的房价跌幅不仅完全吞噬租金收益，更是让买房人损失惨重，甚至卖都卖不掉。

PART.02

租房人和买房人，价值判断不一致

租房市场和买房市场，本质是两个市场；租房人和买房人，对房子价值的判断也不一致。

对租房人来说，选房的核心需求是满足当下生活的便利性，短期通勤是否方便、居住空间是不是足够舒适？

而买房人，他们的决策逻辑偏向长期和稳健，我的资金预算，选哪个板块才是适配的？我买的房子是否保值、安全？

比如，华为研发中心在落地青浦后，带来了3.5万名科研精英。大量科技人才入驻，导致青浦租金大幅上涨。金泽、朱家角等乡镇的租房市场租金在短短几个月内分别上涨了40%和140%。

哪里有产业聚集、哪里教育资源集中，人口就往哪里流，租金自然跟着涨。

而买房大家更看重的是长期居住的舒适度、区域发展的潜力，以及房子作为资产的保值能力。

举个例子，大家租房的时候很喜欢租顶楼复式，或者一楼带花园、带地下室的房子，住着很舒服。

在租房市场里，这种大面积低总价、非标准层的房子很受欢迎，租金会比标准层更高。但在买房市场，它的市场价不一定比标准层贵，因为一旦到了买房，大家就会考虑资产的安全性和流通性。

尤其是那些在市区老牌地段、经二房东精装修的大户型塔楼，租售比甚至比浦东次新房都高出不少。

实际上，高预算人群 在 购房 时， 对租金的考量 是要靠后的，核心关注点更多落在房产本身的价值与稀缺性上。标的上了 1000 万、 1500 万，联洋、瑞虹这类次新板块依然是重要选项。

另外，因为租房是以短期需求为导向，所以租金还非常容易受外部因素影响。

供需变化、季节交替带来的租赁热潮或淡季，都会引发租金的剧烈波动。

可见，用租售比来评估房屋的实际价值，脱离市场本质，可靠性极低。