算账谋计进一步稳住楼市

7月28日，华发股份发布公告，拟按广东省深圳市土地储备中心收回收购的形式处置持有的7块商业用地，价格为44.05亿元。

这可以视为一个政企双方直面问题、化解风险的最新土地收储典型案例。算账问题是目前闲置土地收储的一个卡点、堵点，一些收储计划没能成功或者产生纠纷，归根结底还是算账问题，能不能算好账关键要明白算什么账，站在什么背景上算账。

以这次深圳市收储华发股份地块来看，截至2025年6月30日，上述7块土地的账面价值为58.41亿元，评估价值为44.86亿元，交易价格与账面值相比折价24.59%。华发股份称经综合测算，预计本次交易产生的亏损超过公司2024年经审计净利润的50%。

平心而论，土地是企业前期真金白银购买的资产，折价被收回是不得已而为之。但是，能在现实面前对各方面情况进行分析、比较、权衡而作出正确抉择，不失为一种算好账、算大账的做法。试想，一笔是生存账，一笔是生死账，这其实并不难作出抉择。

难的是，双方或者多方对定价、对算账没有共识，也就是根本谈不拢。比如最近闹得沸沸扬扬的深港国际中心，融资方信托公司恳请地方政府收回12宗流拍土地，但作为深港国际中心曾经的权属人开发商方面不同意折价收储的化债方式，而对盘活方案提出异议。

这种现象并非个案，也并非仅发生在土地收储方面。我们注意到，收购商品房用作保障性住房也存在此类卡点、堵点问题，一些新房收储在定价上难以谈得拢，因为开发商以当前市场价格或者折价更多被收购房子，账面上的亏损将遭到股东与债权人难以接受而反对，而以高价收购，地方政府实施部门也不愿意，双方在收储上都存在防范交易过程中的道德风险问题。

在这种现实的难点与僵局面前，我们看到，一些地方政府利用中央在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权的政策，创新性地把收储对象由新房改为老旧房屋，用“以旧换新”的办法破解了收储新房时存在的定价问题。

从这些创新的做法中可以看出，解决闲置土地、商品房收储收购这类结构性矛盾问题，必须有的放矢，因地制宜地想办法破解具体问题，在用力推动房地产市场止跌回稳面前，要“横下一条心”，知难不畏难，才能化难为易、化危为机，迈上房地产发展新模式的台阶。

今年以来，为了有效盘活存量闲置土地，助力稳定房地产市场预期，国家有关部门多次明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权，用好这个稳住楼市的重要工具，政策与市场就可以同频共振，效果显著。当前，稳住楼市进入了关键的时间窗口。无论是闲置土地收储，还是收购商品房用作保障性住房，乃至房地产“白名单”，都应进一步因势而谋、应势而动，优化并加速落地转化。比如土地收储，要让更多“拟收储”计划变为“已收储”行动，推动政策目标由“稳预期”向“稳市场”转变。作为企业，也要准确识变、主动应变，也要“会算账”。“会算账”不是指会要价，而是指企业要对空置的商品房、闲置的土地情况进行客观分析、比较、权衡，全面提升企业“因地因房施策”的精准性和可操作性。

会算账就能谋好计，就能全局看问题、定思路。比如，今年以来，好房子建设在市场上形成了新赛道，上半年各地新开发的好房子取得了良好的销售业绩，成为激活需求的新供给，对稳住楼市产生了积极作用。如果闲置土地收储的专项债发行规模、收购商品房用作保障性住房的再贷款和房地产“白名单”融资的系列“组合拳”政策，落地进一步到位，见效进一步充分，房地产市场止跌回稳的步伐将走得顺畅、走得扎实，市场的信心也将会得到进一步巩固。任何市场的信心和活力，都来自于直面问题，解决问题。深刻把握好稳住楼市的战略性，让各项“组合拳”政策在“推动房地产市场止跌回稳”这个统一指挥棒下配合共鸣，不断奏出美妙乐章，十分重要。