商品房预售资金监管账户冻结：银行的实务应对策略

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/马蕊红律师/

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湖南通程律师事务所合伙人，民商事务部部长，执业17年，法学本科、工商管理硕士。

工作经历：在银行从业多年，历任银行分行级风险管理部、内控合规部、人力资源部总经理职务，具有银行业和律师执业工作经历。

业务领域：擅长办理金融类诉讼和非诉法律事务，在金融领域、破产管理、不良资产处置领域深耕多年。

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/谢听雨律师/

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在房地产市场中，商品房预售资金监管账户的管理至关重要，它直接关系到购房者的权益和房地产项目的顺利推进。当此类账户被法院冻结时，银行作为资金监管方，面临着复杂的法律和实务操作问题。本文将结合近期的一个典型案例，从实务角度分析银行在面对商品房预售资金监管账户被冻结时的应对策略。

案情回顾：冻结、划转与侵权争议

A公司因合同纠纷起诉B房地产公司，要求支付合同款，并申请财产保全。法院依法冻结了B公司在C银行开立的商品房预售资金监管账户资金。然而，为保障业主交房权益及社会稳定，住建局向C银行发函，要求将该账户资金划转至住建局风险防控专户。C银行在未收到法院解冻通知的情况下执行了划转指令，导致A公司执行不能，遂起诉C银行承担侵权责任。

实务应对策略：银行如何妥善处理

01

冻结通知的接收与初步处理

根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法[2022]12号）（以下简称《通知》）第三条规定，“开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。”因此，银行营业柜台在接到法院的冻结指令后，应当协助法院办理冻结手续，同时将该冻结事项向上汇报给银行风险防控或法律合规部门，以便银行及时采取相关措施予以应对。

02

第一时间通知被冻结账户的房地产开发

企业和项目所在地住房和城乡建设主管部门

银行在冻结后应第一时间通知房地产开发企业，可协助房地产开发企业向人民法院申请解除冻结；同时，银行应通知项目所在地住房和城乡建设主管部门，并根据住房和城乡建设主管部门批准用款意见及时将款项支付给用款申请人，将付款情况及时向法院报告，以避免因账户冻结影响项目竣工交付，损害广大购房者合法权益的情形发生。

03

向人民法院提出执行异议

争取法院裁定解除冻结措施

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第26条，“金融机构擅自解冻被人民法院冻结的款项，致冻结款项被转移的，人民法院有权责令其限期追回已转移的款项。在限期内未能追回的，应当裁定该金融机构在转移的款项范围内以自己的财产向申请执行人承担责任。”因此，在法院发出解冻裁定之前，银行不应对账户资金进行划转。可通过利害关系人（如被保全人、住建局、监管银行）在执行程序中提出异议，法院经审查认定异议成立，由此解除对商品房预售资金监管账户资金的冻结。

04

积极主动与住建部门沟通，打消其对法院

冻结措施影响项目开发建设的顾虑

在本案中，住建局因担心商品房预售资金监管账户被冻结影响广大购房者的权益，要求C银行立即对账户内资金进行扣划。C银行未经法院裁定执行了扣划，违反了法定程序，并产生了纠纷，可能承担侵权责任。

实务中，银行在此种情况下与住建局进行沟通必不可少，可从以下角度出发：1.商品房预售资金监管账户被冻结并不意味着能扣划。根据《通知》第一条第三款规定，“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。”2.商品房预售资金监管账户被冻结后，并非意味着账户内的资金完全不能使用。根据《通知》第二条规定，“商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。”也就是说，只要资金使用符合法律规定和监管要求，银行在收到住建部门的明确批准后，可进行资金支付操作，避免因账户冻结导致房地产项目无法推进，影响购房者权益。

05

银行内部上下联动

对内信息及时传递，对外加强对接沟通

以避免不必要的法律风险

银行收到法院冻结裁定的通常是营业大厅临柜人员，临柜人员对账户开立、管理、会计运营等制度非常熟悉，但对法律规定却缺乏了解。建议银行临柜人员第一时间将商品房预售资金监管账户冻结的情况逐级上报至银行的风险防控或法律合规部门，以便相关部门及时采取措施应对，特别是在账户未被法院解冻前，对涉及资金划转的指令进行严格审查，确保在执行指令时符合法律规定和监管要求。

结语

商品房预售资金监管账户的冻结与解冻是一个涉及多方利益和法律程序的复杂问题。银行作为资金监管方，在面对此类问题时，必须严格遵守法律规定，积极配合司法机关和住建部门的工作，确保资金的安全和合理使用。通过加强内部管理、完善风险防范机制，银行可以在保障自身合法权益的同时，也为房地产市场的稳定和购房者的权益保护做出积极贡献。

编辑 | 喻 蕾

校稿 | 颜钰莹

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