龙湖宸翰背刺御湖镜，赠送面积逾规了？

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

龙湖刮起了一阵旋风。

两个月内，它在北京连下两城，一个是顺义的东风商场096地块，一个是昌平新城0033、0036地块。

但它玩得是轻资产，只提供代建服务。

这并不妨碍龙湖扩大自己的版图。最近，096地块就打上了龙湖的标签，取名龙湖宸翰。

最近几年，绝大部分民营房企战略收缩，包括明星龙湖，自己拿地卖房的时代，已经远去。土拍场上，基本只剩下央国企，以及个别民营黑马了。

如何在代建红海中突围？

从最近两个案例看，龙湖似乎找到了一条破解之道，在拿地之前就跟进，提供一揽子服务。

昌平地块就是个例子。几乎在明芳地产拿地的同时，龙湖就发出了为其提供代建服务的海报。

花姐甚至怀疑，上述两宗地成交的背后，似乎有龙湖攒局的影子。

一、顺义东风商场096地块

今年2月26日，顺义东风商场片区有两宗地成交：093和096、086地块，由“大龙控股+顺义新城发展”以26亿元底价竞得，最终股东为顺义国资委。

拿地之后，两块宅地的项目公司分别注册成立，096地块为兴竺地产，093地块为城竺地产。

四个月后，兴竺地产的股东悄悄发生了变化，宏琨城开公司收购70%股权。

这个宏琨城开大有来头，背后分别是上市公司申万宏源（000166.SZ），以及淮安市清江区政府。（详见《顺义国资托底地块，冒出大金主》）

如果没有龙湖代建，宏琨城开敢入局096地块吗？

答案显而易见。

二、昌平新城0033、0036地块

昌平新城那宗地，包袱有点过重。

其中，0033为住宅，建面只有5.74万平米，搭配两个拖油瓶，0036幼儿园——4245平米、0044商业地块——2.87万平米。

这是北六环外的地块，供地三进宫，搭配增增减减。（详见《昌平土拍》）

7月31日，河北太行钢铁集团下属神秘房企明芳地产出手，以13.69亿元底价，摘得0033、0036、0044地块，楼面价1.52万元/平米。幕后老板叫孙赵云。

两年前，明芳地产曾参与顺义新城第19街区地块土拍，未果。

如果没有龙湖代建，明芳地产敢入局昌平地块吗？

还有一个小细节，龙湖这次提供的搭建服务，并不包括0044商业地块。

三、龙湖宸翰送面积逾规？

有了龙湖的背书，再难的地块都有解法。更何况，在顺义和昌平，龙湖是有战绩的。

由于昌平地块刚刚拿下，有关在售盘龙湖观萃的情况，花姐等新项目总平图出来一并分析。

先看龙湖宸翰，案名出来的同时，户型图也出来。

它的赠送面积尺度，很让人拉仇恨。尤其对北面一路之隔的御湖镜二期业主而言——这是一个龙湖在2023年9月开盘的项目，将于今年年底交付。

本是同根生，相煎何太急。

这一点，在096地块项目方案的反馈意见里，体现得淋漓尽致。

11条意见，针对楼间距的竟然有7个，而且还出现了三次“请领导们为民做主”的言辞，实属罕见。（详见《新盘来了，有人呐喊“为民做主”》）

当然，群众也不会放过那个老生常谈的问题——开发商承诺，阳台和花池会不会封闭。

龙湖宸翰在产品设计上，有了一次突破，首次将花池带入顺义区。

此前，有先例的是，丰台的金茂璞逸丰宜、北京隅西颂、中海丽金府，还有石景山的中海西黄村640地块项目。

除了17#和21#业主，御湖镜二期业主们最在意的，其实是来自龙湖宸翰的背刺。

它的赠送尺度，是否突破了“好房子技术要点”规定？

要点里明确提到，为增强居民获得感，可按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。

从龙湖宸翰公布的户型图看，它的每户客厅南面都设有一个阳台，进深踩着1.8米的上限设计。

不过，要点里提到的阳台，似乎不包括挑空、花池。

龙湖宸翰在答复公众反馈意见时承诺，阳台、挑空及花池，将严格按照规划许可进行建设，不可封闭。

如果设备平台、室外装饰架构挑空、花池都不算作阳台计算，那么龙湖宸翰的赠送面积，不可能超过套内建面的10%。

因为，它的每户只有一个正儿八经的阳台。

但是，御湖镜二期的业主是不会答应的，龙湖宸翰很有可能将挑空、设备平台和花池，都算作阳台功能使用。

除花池之外，其它赠送的手段都会进行封闭，包括那个开敞阳台，如果不封，电视墙和沙发都放不下。

龙湖宸翰有四款户型：97平米、118平米、138平米和165平米。

有关它和御湖镜二期的户型赠送面积情况，花姐举两个例子：

1、龙湖宸翰165平PK御湖镜二期165平米

龙湖宸翰的165平米户型，南向四面宽，通过“1个内嵌阳台+3个挑空+2个设备平台+2个飘窗+1个花池”，共计赠送34.4平米，使总建面达到199.4平米。

如果按照小高层78%得房率计算，它的使用面积为155.5平米，实际得房率约94%。

如果把除阳台以外的赠送全部加在一起，实际赠送套内面积26.8平米，超过了套内面积不超过10%的界限。

反观御湖镜，只有“2个内嵌阳台+2个设备平台”，实际赠送台内面积12.7平米，没超过界限。

2、龙湖宸翰97平PK御湖镜二期112平米

龙湖宸翰通过“1个内嵌阳台+2个挑空+1个设备平台+1个花池”，共计赠送22.9平米，使总建面达到119.9平米。

如果按照洋房82%得房率计算，它的使用面积为98.3平米，实际得房率超过100%，远超套内面积不超过10%的界限。

反观御湖镜的112平米（小高层），虽有两个内嵌阳台和两个设备阳台，但使用面积只有95.78平米。

也就是，御湖镜112平米户型的实际得房率，还不如龙湖宸翰的97平米户型。

综合来看，龙湖宸翰的实际得房率在94%-101%之间。

花姐点评

若论中国民营房企，龙湖集团无疑是一座灯塔。

无论是财务的稳健性，产品力，还是战略布局，都是领先的。

也正基于此，它的代建板块龙智造，才干得风生水起。

这便是品牌的力量。

而上述拿下顺义和昌平两宗地的开发商，也正是看中了龙湖的实力。

这种实力，仅从龙湖宸翰的总平图、以及户型图，就可窥一斑。

长江后浪推前浪。作为后来者，龙湖宸翰对御湖镜二期造成背刺，在所难免。

去年10月份，海淀区颐海澐颂发生了一个故事，它的报规图反馈意见里，有群众表示，"强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。"

虽然颐海澐颂没有设阳台，但周边老业主们的担心，是有道理的。

在向好房子时代迈进的过程中，如何保障老业主们的利益，是一个必须直面的问题。