深圳“保交楼”打响一枪

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

一个搁置的旧改能走到销售，真不容易。

低调开盘

7月31日位于深圳市龙华区上塘的塘城壹号花园低调拿证。

750套66~126平住宅，备案均价约63567元/㎡，单价区间约5.24万-7.83万/平，总价区间约349~984，冻资即97折，折后价格区间约5.08万—7.59万/平。

这就意味着，项目曾经的“项目单价低至5万”“一套总价400万左右的”价格不实信息声明，声明了个寂寞。

而且这个价格在龙华上塘来说，不算便宜。

整个上塘片区的价格在5万-6.5万/平，并且项目已经是打折的情况下。

不仅如此，以项目的规划设计来看，在市场上并不出挑。

整个项目的得房率只有约70.69%。

得房率不到71%是什么概念？

这个得房率在整个深圳的高层住宅中，也属于偏低的水平的。

即使加上飘窗、阳台等赠送面积，实际的使用率也低于市场实际使用率的平均水平。

从项目的外观可以看到，超高的容积率，向上获取空间是很典型的特征。

根据项目规划，可以看到各个楼栋最低的楼层为办公产品都有16层，而保障性住房最高的有52层，普通商品住宅最高去到了64层。

这么高的楼层，接地气一点的说法，就是要是在一楼内急，可能都忍不到回到五十多楼家里。

就更不用说，日常上下班电梯使用高峰期。

而这些都只是入住后能看得到的显性问题。

真正的问题是，这种超高层的住宅电梯未来的维护成本是难以估量的。

今年4月《南方都市报》就曾报道过一则新闻，位于盐田区的幸福海小区，3栋6部电梯，28层，约实际住户420户，2010年11月投入使用，电梯使用距现在已经有将近15年，中途因故障多次维修。

如今小区面临着若小区6部电梯全部更换，即使补贴能成功申请，本体金需要支出约为180万元，若一个单元换一台电梯，需要资金约90万元。

要知道，这还只是层高28层，四百多户的小区，若楼层更高更换电梯费用或维修费用也会更高。

那么，梯户比2梯3户或6梯8户，层高达到55层或64层的塘城壹号花园未来小区的电梯维护成本需要多少？

并且更明显的，项目分3个地块开发，其中这次商品房推售的05地块的普通商品房总楼层，甚至要比04地块的保障性住房的总楼层还要高。

旧改重生

这个项目为安居建业首个全操盘项目，也是安居建业在深圳纾困后首个入市项目。

前身为龙华上塘片区的岳盟工业区项目，2017年恒大介入收购，2019年质押融资，2020年开工建设，2021年停工。

2022年安居建业接手，后项目更名为塘城壹号花园。

而安居建业的使命，在安居建业的官方微信上也作了介绍——作为深圳市房地产纾困平台，承接深圳市范围内涉保房地产项目“三保一防”任务。

什么是“三保一防”？

主要聚焦保交楼、保民生、保稳定，以及防范房地产系统性风险。

所以，既然塘城壹号已经由安居建业负责了，简单点来说，这就是一个“保交楼”项目，能交楼就是底线。

什么容积率、什么社区花园、空间设计、得房率等统统都不是最重要的了，能交出一个房子就已经是成功的了。

能够开卖，也就更不容易了。

所以，如果追求高品质，好设计，好房子，这个项目可能会让你失望。

但这个项目的意义已经不在于其产品本如何了。

对整个深圳市场而言，是成功打响保交楼、回收闲置用地的一枪。

因为这是深圳烂尾旧改项目被盘活，然后成功化身为新房销售最典型的案例，给市场可借鉴的意义是重大的。

要知道，烂尾项目的盘活并非简单 “续建”，而是风险化解的信号。

一个烂尾旧改的盘活难度极高，涉及法律纠纷、债务重组、规划调整等多重挑战。

一个成功案例能为其他需要“保交楼”的项目提供可复制的经验。

而安居建业集团，手中还不止一个需要盘活的项目。

所以，塘城壹号花园的市场表现，挺关键的。

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