北京律师揭秘：开发商未到庭，购房者要求办证的诉求能实现吗？

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在商品房交易中，开发商协助办理房产证是核心义务之一。当房屋因第三方纠纷被查封，购房者通过执行异议排除执行后，能否继续要求开发商办理产权登记？北京一起案例给出了明确答案：只要购房者已付清房款并实际占有房屋，且非因自身原因未办证，开发商就必须履行协助义务。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周明（购房者）

被告：甲公司（房地产开发商）

（二）事件经过

2012 年 7 月 30 日，周明与甲公司签订《北京市商品房买卖合同》，购买甲公司开发的五号房屋（建筑面积 72.19 平方米，总价款 1082850 元），合同约定交房时间为 2012 年 8 月 15 日。合同签订后，周明付清全部购房款，甲公司出具收据并于当日交付房屋。

2012 年 9 月 2 日，甲公司向周明出具《证明》，载明 “五号房屋房产证正在办理中”，但此后未实际推进。周明长期居住于五号房屋，并持续缴纳供暖费、物业费等，社区居委会及物业公司均出具证明予以佐证。

2013 年，五号房屋因甲公司涉其他纠纷被法院查封。2021 年 4 月，周明起诉要求甲公司办证时发现查封事实，遂提起执行异议。2024 年 6 月 11 日，法院作出执行裁定书，认定周明在查封前已签订合同、付清房款并实际占有房屋，且未办证非自身原因，裁定中止执行。后五号房屋解除查封，无抵押、无查封记录。

周明再次起诉请求：1. 甲公司协助办理五号房屋房产证；2. 诉讼费由甲公司承担。甲公司未到庭应诉，视为放弃答辩权利。

（三）争议焦点

周明是否有权要求甲公司协助办理五号房屋产权登记？

房屋曾被查封是否影响办证义务的履行？

甲公司未到庭应诉，法院如何认定案件事实？

二、案件分析

（一）办证义务的法定性

根据《民法典》第五百零九条，当事人应全面履行合同义务。本案中：

周明已履行全部义务：付清房款 1082850 元、接收房屋并长期实际占有，社区及物业证明可佐证；

甲公司未按合同约定协助办证，且在出具《证明》后拖延十余年，构成违约；

法院认定：办理产权登记是开发商的法定义务，甲公司不得以任何理由拒绝履行。

（二）执行异议裁定的影响

已生效的执行异议裁定具有既判力，对本案产生如下影响：

裁定确认周明在查封前已合法占有房屋，且未办证非自身原因，排除了周明对未办证存在过错的可能；

房屋查封已解除，不存在权利障碍，具备办理产权登记的条件；

法院认定：甲公司应在障碍消除后立即协助办证，不得以此前查封为由推诿。

（三）缺席审理的事实认定

根据《民事诉讼法》第一百四十七条，被告经传唤未到庭的，法院可缺席判决：

周明提交的合同、付款收据、居住证明、执行异议裁定书等证据形成完整链条，足以证明案件事实；

甲公司未到庭质证，视为对周明主张无异议，法院可直接依据现有证据裁判。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司于本判决生效之日起七日内协助周明办理位于五号房屋的所有权转移登记手续。

四、案件启示

（一）购房者需及时主张办证权利

收房后应主动催告开发商办理房产证，留存催告记录（如书面函件、微信聊天记录等）；

发现房屋被查封等权利障碍时，应立即通过执行异议程序维权，避免超过法定期限。

（二）实际占有与付款凭证的关键作用

务必保存购房合同、付款收据、入住证明（物业费、水电费单据）等，证明对房屋的合法权利；

长期实际居住是排除执行、主张产权的重要依据，需留存社区、物业出具的居住证明。

（三）开发商拒不到庭的应对

即使开发商未到庭，只要证据充分，法院仍会支持合理诉求，购房者无需因对方缺席而顾虑；

起诉时需确保被告信息准确，避免因送达问题拖延审理。

（四）权利障碍消除后的办证流程

房屋查封解除后，应立即要求开发商协助办证，必要时通过诉讼强制其履行义务；

购房者需准备好测绘资料、税费缴纳凭证等，配合完成登记手续，避免因自身材料不全导致延误。

（五）预防未办证风险的措施

签约时明确约定办证期限及违约责任（如逾期按日支付违约金），增加开发商违约成本；

定期查询房屋登记信息（可通过不动产登记中心官网），及时发现查封、抵押等权利瑕疵。

本案明确了购房者在合法占有房屋且无过错的情况下，有权要求开发商协助办理产权登记，即使房屋曾被查封，只要障碍消除，办证义务仍需履行。这一裁判规则既保护了购房者的产权期待权，也警示开发商不得以消极应对逃避法定义务。