谢逸枫：一字未提房地产，只提城市更新，释放10万亿存量计划信号

文/谢逸枫

2025年7月30日，一场年中重量级“会议”，引起市场强烈的讨论和关注，焦点集中在如此重要的经济和政策定调“会议”，为什么“一字未提房地产，只提了城市更新”，让外界怀疑房地产“失宠了”、“主角变配角了”、“不管了”、“风险出清了”。

真相并非如此，作为每年的两次重量级经济和政策定调的“会议”，之前就有“一字未提房地产”的惯例，却不影响房地产作为支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业的位置和城市主角及扮演稳增长、稳就业、防风险的关键行业。

2024年商品房销售面积、销售金额、投资额、房企到位资金分别降至2021年的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%。2025年上半年销售面积、销售金额、投资、房企到位资金分别为2021年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%。

房地产对经济增长的贡献已由曾经的正向拉动转变为一种需要其他经济部门努力抵消和对冲的下行压力。从宏观数据看，房地产业增加值对GDP增长的拉动由正转负，2021年-2024 年分别为0.34、-0.23、-0.05、-0.12%。

2025 年上半年回升至0.07 %，处历史低位，房地产业增加值同比仅增长1.0%，低于GDP总体增速4.3%。但房地产投资下滑是固定资产投资的主要拖累项，2025年上半年同比下降11.2%，拖累固定资产投资增速2.4%。

上半年拉动GDP的引擎器、火车头中，房地产熄火。其中基建投资增速4.6%，低于1月-5月。制造业投资增速高位放缓，较1月-5月回落1%。房地产继续降温，房地产开发投资下降11.2%，降幅较1月-5月扩大，创历史最低水平。

6月固定资产投资（不含农户）环比下降0.12%，表明消费和投资的企稳基础不牢固。上半年经济增长5.3%，主要是财政政策和抢出口支撑。其中财政政策发力，不仅直接推升了基建投资，带动了部分制造业投资和耐用品消费。

中美关税协议的谈判过程，国内出现“抢出口”现象，二季度美国加征关税对外贸形成扰动，中美达成阶段性协议之后，短期“抢出口”现象较为明显，这使得短期工业生产受到支撑，让出口短期内，保持大幅增长。

上半年“三驾马车”的贡献率看，最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口）的贡献率，分别是最终消费支出对经济增长贡献率52%，资本形成总额贡献率16.8%，货物和服务净出口贡献率31.2%。

当务之急是房地产救市不能半途而废、断断续续、剂牙膏式的出台政策、落地政策，要一鼓作气，一步到位以更大力度更大规模政策刺激，否则无法让促进、巩固、推进房地产市场止跌回稳，完成筑底到反弹的V型周期。

昨天“会议”与2023年4月、7月和2024年4月、7月、9月、12月及2025年4月最大不同点在于“一字未提房地产”、“首次未提房地产风险”、“未提棚改2.0”、“未提现房销售”，表明房地产风险得到防范控制，正在化解，市场正在筑底。

尽管昨天“会议”内容来看，没有直接提房地产、房地产风险、棚改2.0、现房销售、更大力度推进房地产市场止跌回稳，与房地产相关的内容，只表述为“落实好城市工作会议精神，高质量开展城市更新”，但不影响止跌回稳的目标推进。

适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经济。创设新的结构性货币政策工具，设立新型政策性金融工具，支持科技创新、扩大消费、稳定外贸等。强化政策取向一致性。要持续用力防范化解重点领域风险。

继续实施地方一揽子化债政策，加快解决地方拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

2024年9月26日的中政局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大房地产“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策。

降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。这是2024年9月以来，10月17日住建部表述，到2025年上半年房地产政策概括为四个取消、四个降低、两个增加的来源根据。

这是落实9.26会议的内容，重点是抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。四个取消是取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例、降低存量贷款利率、降低卖旧买新换购住房税费负担。两个增加是通过货币化安置方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；白名单项目信贷规模增加到4万亿。

“金融16条”（三支利箭，信贷、股权、债市）和经营性物业贷款这些政策延期到2026年底，以及调整存量房贷利率和个人住房贷款首套、二套的首付比例。充分发挥金融机构在信息和财务管理方面的专业优势。

“税费调整”是继一线城市限购松绑后另一重磅政策。2024年11月13日，财政部、税务总局、住建部联合发布有关税收政策的公告，涉及个人住房交易契税以及取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策方面的调整。

契税方面，首套房、二套房统一，将现行享受1%税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。增值税方面，明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，即购买2年及以上的住房对外销售的免征增值税。

2025年6月13日，国常会对房地产行业作出重磅部署，首次提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并围绕构建新发展模式、推进“好房子”建设、摸底存量资源等三方面推出系统性举措，这应该是下半年政策的主要方向。

2025年7月15日召开的城市工作会议来看，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规格会议，高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大“好房子”供应成为未来房地产市场止跌回稳的重要抓手。

二是如何稳住楼市，防止大起大落，推进房地产市场止跌回稳，实现筑底到反弹。底线是稳，一旦无法止跌了，稳不住了，政策会适时加力，强刺激依然会出现。毫无疑问，城市更新和旧区改造是重点，强刺激出台时机暂时不具备条件。

第一是城市更新和危旧房、老旧小区改造的落实，优化存量推进。按照城市更新的资金来源来看，包括专项借款、专项债、银行商业贷款、超长期特别国债、不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券。

2024年7月31日，国院印发深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划，对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署，《行动计划》正式出台。

体现国家对于新型城镇化战略的高度重视和深入布局。根据统计数据显示，城市更新市场空间巨大且规模日益扩大，目前存量总市值约500万亿元，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目每年将释放出10万亿元的价值。

上海、天津、西安、广州、无锡等地更是先后成立超百亿元规模的城市更新基金，中国现有669个城市，将撑起一个数万亿级的城市更新大市场。因此，城市更新将成为房地产市场止跌回稳的重要支撑点。

2024年10月17日，住建部表示，在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度。一是重点支持地级以上城市。仅35个大城市就有170万套改造需求，全国地级城市有297个，改造需求更大。

2024年城中村改造扩围至333个城市，实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）。城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。

研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，加大国家投资支持力度等内容。健全多元化投融资方式，加大国家预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。中央财政要支持实施城市更新行动。

本次会议强调的城市更新既不鼓励大拆大建，也并非类似2014年-2018年大规模推动的棚户区改造，而更多类似于2016年后在建筑标准、公用设施建设、绿化水平等方面的提升，这个应该是危旧房改造，城市更新也包括在内。

2025年以来各地不断加大房票安置力度，促进住房需求进入市场，部分城市取得了较好效果。未来随着城中村和危旧房改造的稳步推进，房票安置政策或将继续完善，相关举措在促进房地产市场止跌回稳中也有望发挥更大作用。

会议明确七个重点任务，与房地产有关的内容有以下几个方面。一是发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈。二是分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展。

三是高质量开展城市更新，构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。四是严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平。五是完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度。

不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。商业银行发放住房租赁团体购房贷款的前提是，风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务。

此外，要求利用贷款购买的商品房、商业用房等，须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，不能改变房屋租赁用途。这笔借款期限长达30年，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本。

既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。更重要的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现金流。目前，济南、福州、天津、青岛等市已经落地首批租赁住房贷款支持计划贷款。

2024年9月24日，央行表示，3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。截至9月末3000亿元保障性住房再贷款余额仅162亿元，收储面临诸多亟待解决的问题，价格撮合难度大、资金成本较高、供需错配等。

2024年四季度以来，部分城市通过一些创新举措在收购存量商品房方面取得了一定效果。如广州、佛山将收购存量商品房与城中村改造相结合，广州、佛山部分城中村改造项目使用城中村改造专项借款收购存量商品房作为安置房。

一方面加速了城中村改造项目的推进，另一方面助力库存去化。截至2025年5月30日，广州市黄埔全区通过“房票安置”模式累计完成认购商品房1100余套，去化面积近10余万平方米，拉动资金流转超20亿元。

合计动用资金超过3个亿。其中“南充”收储包括九熙府、栖山府等商品房，达到277套，2.4万平方建面。仪陇县项目400套，单套面积90平方下。毫无疑问，地方收储正在缓慢的推进，最关键是收储的规模和资金及去库存的作用有限。

广东的广州和佛山，2024年11月就开始动用“专项借款”收储房，其中佛山达到11.9亿元，广州为2.5亿元。上海闵房集团2025年次启动了“收存转保”。深圳、广州自2024年国企下发“收储房”文件后，此收储房行动也正在推进中。

目前已有上海、浙江、广东、湖南、福建、安徽、山东、北京和四川九省市发行了用于收购闲置土地的专项债，发行金额合计2638.96亿元。其中，上海以462.48亿元位居第一，浙江（含宁波）445.13亿元次之，广东431.35亿元。

企业预警通数据统计，截至最新，有27个省市公示了收购存量闲置土地项目的具体信息。项目累计覆盖4658块宗地，资金规模（含拟定）达5180.70亿元。在广州市今年初首次公布收储项目后，各地积极响应。

目前，广东、重庆、江西、河南和安徽五地已公布的收储项目资金规模居前。其中，广东省以614.14亿元的资金规模位居首位，涉及地块294宗；重庆市以571.36亿元紧随其后，涉及地块404宗。

披露的收储对象显示，城投与地方国企占比在60%以上，而民企占比较少，基本不涉及发债民营地产企业。即专项债资源或向地方城投平台和国企倾斜，优先缓解区域自身债务压力，民企受限于收储价格等因素，可能获益相对有限。

2025年上半年各地拟使用专项债券收购存量闲置土地近3000宗，覆盖约171个城市，总金额超3500亿元，规模庞大。这种“土地+住房”双轮驱动，在房地产领域产生协同效应，兴起了新一轮房地产存量激活的热潮。

专项债已成为土地收储的关键资金来源。2025年7月30日，华发股份发布公告，其子公司融华置地将以44.05亿元的价格，将位于深圳前海合作区的7块商业用地转让给深圳土储中心，标志着盘活存量土地、稳定市场方面迈出了实质性步伐。

此次收回的7块地块总面积约7.0468万平方米，计容建筑面积约46万平方米，目前均处于未建状态。华发股份公告显示，地块账面成本约58.41亿元，此次交易预计产生的亏损将超过公司2024年经审计净利润的一半。

政府收回价格与评估值基本持平，若继续持有地块将面临长期资产沉淀和持有成本增加的风险，此次交易有助于实现风险对冲。收储交易中，通常会参照当前市场价格回购，导致地块价格相较于房企在市场高峰期的拿地成本出现“折价”。

目前深圳计划以68亿元的总价收储世茂集团旗下“深港综合体项目”12宗地块，相较于世茂集团176.25亿元的竞买价格，折价幅度近六成。深圳通过专项债等市场化工具大规模收储闲置土地，有效化解房企的存量风险，优化土地供应结构。

房地产价值不再局限于物理空间的建设，在于能否通过产品与服务创新，持续为城市功能升级注入动能。这种以城市功能为核心的发展模式，推动房地产行业从资本驱动转向价值创造，从规模扩张转向质量提升，与城市发展的共生共荣。

2025年7月21日，上海发布了上海市工程建设规范《住宅设计标准》（征求意见稿），要求“好房子”建设的规范标准“架空层层高不宜低于3.6米，住宅套型至少有一个阳台的净深不应小于1.30米；住宅层高不应低于3米，且不应大于3.6米等。