首个旧改做地转化宅地 广州市客运站地块正式挂牌

观点网 7月31日，广州越秀区挂牌市客运站商住地块，计划于9月1日10时竞价。

该地块位于环市路以南，出让面积10134.84平方米，规划建筑面积4.05万平方米，起拍价13.56亿元，折合楼面价33452元/平方米。

根据规划要求，地块需配建社会停车场并由竞得人整体运营，不得分割销售。地上停车场库面积不计入容积率，住宅及商业建筑的公共开放空间占比最高可达10%。

据悉，该地块为广州火车站片区首个通过做地方案审议的项目，距离广州火车站约500米，未来将接入6条高铁线路及4条地铁线路。

首个旧改做地转化宅地

市客运站地块位于广州市越秀区站南路11号，环市西路158号，广东省汽车客运站南侧，东侧邻近广州白马服装市场。其与火车站直线距离只有500米左右。所在的广州火车站片区是广州的交通枢纽核心区域。

市客运站始建于1950年，是广州市解放以来的第一个公路客运站场，也是最初的省汽车客运站。在上世纪40年代至70年代，一直承担着广州物流和客流的主要输送任务，与原广九火车站、大沙头码头形成广州当时最主要的客运枢纽。

不过，随着高铁动车的普及发展，市客运站逐渐走向落寞，并于2020年4月停运。由于地段价值依然突出，随着广州火车站片区旧改的推进，这块土地如今又迎来了新的发展机遇。

早在去年12月，越秀区就完成市客运站地块国有土地上房屋的征收补偿，并启动了拆除工作。

在2025年1月15日，《广州火车站片区（站城产居一体化地区）市客运站地块项目做地实施方案》经越秀区政府常务会议审议通过，市客运站地块成为广州火车站片区（站城产居一体化地区）中首个审议通过做地实施方案的地块。

根据方案，本次做地实施范围用地面积约1.52万平方米，拆除建筑面积约3.1万平方米，用地性质拟调整为商业用地兼容商务用地兼容二类居住用地（B1/B2/R2）,净用地面积约1.06万平方米，计容建筑面积约7.95万平方米。

项目采用做储分离、滚动开发模式。由做地主体广州市城市建设投资集团有限公司下属企业广州站片区城市更新有限公司作为本项目做地实施单位，采用政府公益征收模式推进。

未来，市客运站地块拟打造为新商贸集聚区，包含居住、商业商务等功能分区。

所谓旧改做地转化宅地，指通过规范化的旧改做地流程，将原本属于旧客运站、城中村等低效利用或闲置的非居住类土地，转化为可用于住宅的用地，并通过公开市场挂牌出让的过程。

从操作流程来看，通常由政府选定的做地主体负责前期土地整理工作，包括完成地块范围内的建筑物拆除、拆迁补偿等，使土地达到"净地"标准。

在完成土地整理后，做地主体将土地纳入政府土地储备，再由自然资源部门根据城市规划调整土地用途，将其转化为居住用地等，最后通过公共资源交易平台挂牌出让，由竞得企业进行开发建设。

广州火车站片区旧改

广州火车站片区是全市四大重点城市更新片区之一，总面积238公顷，其中越秀189公顷，白云36公顷，荔湾13公顷，东至解放北路，南至东方宾馆-人民北路-流花路，西至站前横路-广园西路，北至三元里大道。

"羊城新八景"之一的广州火车站于1974年4月10日建成开站，。在八九十年代，火车站片区逐渐发展为全国最大的服装批发贸易集散地，商业氛围空前浓厚。

但随着时代的发展与城市交通格局的变迁，受制于交通拥堵、建筑老旧、公共建设配套短缺等问题，曾经辉煌的火车站片区，面临着转型升级的迫切需求。

2023年成为广州火车站片区旧改的关键节点。同年5月，广州站片区城市更新有限公司正式注册成立，注册资本达10亿元，聚焦广州火车站片区升级改造。6月，广州站站城产居一体化地区控规优化及专项规划启动招标。8月，广州火车站片区土地整备及更新改造方案完成招标，并由广州市城市规划勘测设计研究院中标设计。

进入2024年，广州火车站片区旧改工作全面提速。7月份，《广州火车站片区站城产居一体化地区做地方案》通过，这是广州市四大重点片区中第一个通过做地方案的城市更新片区。

方案以广州站枢纽改造为契机，将"高铁进中心区"与片区更新改造有机结合，确定了现状保留、国企做地、路地合作、城中村改造四种整备模式。

同时，《广州火车站片区白云区三元里村城市更新单元详细规划》获得市规划委员会审议通过，成为广州市实施城中村改造新模式后首批完成控规公示并通过审议的项目之一。改造范围达 71 公顷，总建设量 192 万平方米。

8月，广州站站城产居一体化地区控规优化和瑶台村城市更新单元详细规划同步获批实施。9月19日，瑶台城中村改造项目（一期）首开区正式启动，该项目采用"依法征收、净地出让"新模式，筹措获批政策性资金支持超150亿元。

瑶台村改造意愿征询仅用1天便通过"双三分之二"法定比例，集体经济组织成员、18周岁以上村民同意率均超96%。

今年6月4日，广州市规划和自然资源局发布瑶台城中村改造项目(一期)最新规划，住宅楼栋数从原计划的5栋减少至4栋，但每栋层高从24层提升至31-32层。三元里的征收工作也在持续推进。

如今，市客运站地块的挂牌让广州火车站片区旧改提速进入新的阶段。未来，随着广州火车站片区旧改的持续推进，这片承载着历史记忆的土地，或将迎来全新的发展篇章。

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