百城二手房价格连续下行，7月环比下跌0.77%——以价换量成市场主旋律

根据中指研究院今日（8月1日）发布的《百城价格指数报告》，2025年7月全国100个重点城市二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比跌幅扩大至7.32%。与此形成对比的是，新建住宅均价在优质改善项目入市带动下环比微涨0.18%，但二手房市场已连续多月呈现“以价换量”特征。

深层矛盾显露：

供需失衡加剧：一线城市二手房挂牌量持续高位运行，北京、上海存量分别达15万套、18万套，业主降价急售现象普遍。例如，福州福清有业主为套现降价30万元甩卖，甚至引发当地“约谈干预”。

城市分化显著：

一线城市二手房价环比跌0.61%（如深圳网签量环比涨3.4%，但价格承压）；

二线及三四线城市跌幅更甚，分别达0.84%与0.77%。

买方市场固化：当前城镇家庭房价收入比降至10年新低（约10年收入可购百平米新房），但购房者观望情绪浓厚，倒逼二手房降价。

政策应对：中央定调“存量提质”，地方维稳动作频出

中央层面：
7月15日中央城市工作会议明确提出，城镇化进入“存量提质增效”阶段，要求 “加快构建房地产发展新模式，推进城中村改造” ，为政策定调核心方向。

地方举措：

干预降价行为：大连等地设立房价“涨跌板”，规定新房备案价6个月内不得调整；

激活流动性：上海、深圳通过优质地块土拍提振市场信心，但短期难解二手房库存压力；

租赁市场托底：50城住宅租金环比跌幅收窄至0.07%，毕业季需求暂缓市场颓势。

行业困局：房企销售承压，市场结构生变

百强房企深度调整：

前7月TOP10房企销售额同比降幅超10%，千亿级房企仅剩4家；

新房成交动能减弱，30城7月新房成交量仅836万平方米，8月预期“延续低位波动”。

二手房主导地位强化：

深圳等城市二手住宅网签量占比达63.6%（4656套），首次超过新房；

价格“钉式抵抗”现象普遍，业主降价幅度与买方心理价位仍存差距。

趋势预判：政策落地是关键，分化格局延续

短期来看，市场仍面临三重挑战：

政策传导效率：专项债收储、城中村改造等政策需加速落实，以缓解库存压力；

价格预期管理：地方“限跌令”与市场自发降价矛盾亟待协调；

结构性机会：核心城市优质改善项目（如杭州、成都高端盘）仍具韧性，但非核心区域风险积聚。

中指研究院分析指出，下半年房地产政策将 “聚焦止跌回稳” ，但城市间分化行情难改，购房者“用脚投票”趋势更趋明显。

记者观察：当前市场正经历从“增量扩张”到“存量优化”的阵痛期。政策需在保障民生稳定与尊重市场规律间寻求平衡，而“好房子+好城市”的组合，或将成为破局关键。