广州土拍，要发狠了

终于，广州准备挂地了。

近期广州在推介新一批的挂地清单，部分已经和开发商研究规划方案、地价和企业拿地意向。

部分土地的名单，我们拿到了：

自从户型新规收紧后，广州只挂牌了一宗地（白云龙归六片山地块），整个7月，土拍都没啥热点。

这下，直接上了一批，既打题海战术，也拿出了核心区域的靓地，小体量、高确定性，周边有畅销新盘打底。

比如，琶南224地块是天奕北面的商业地块，计划引入企业；石围塘048地块是石围塘三兄弟最小的一块，仅约3万平。

至于地价，也给了优惠，比如市客运站地块，5%的公共空间不计容，相当于可售货量变多了。

下边，挑几宗我们认为值得关注的地块，展开聊聊。

1、荔湾区石围塘048号地块，1公里直达白鹅潭悦府

这批地块里，最贴合现在拿地逻辑的，应该就是石围塘地块了：

价值点挺清晰的：

1）体量小，总建面大约3万平出头

2）有对标物，距离白鹅潭悦府仅约1公里

3）看白鹅潭江景

4）有确定性增量，挨着山村旧改+如意坊隧道

这次的石围塘048号地块，是石围塘三兄弟里最小的一块地。

拟调整的方案里，用地7900平左右，但容积率会调高，大约到4.0，总建面可能在3-3.3万平之间，限高80-100米。

小体量，注定总价不会很高，对房企来说值得一搏。

从地块沿着芳村大道直行，大约1公里就到白鹅潭最核心区域，白鹅潭万象城、白鹅潭悦府、三馆合一都在这里。

看的江景也是同一片，颜值不错，距江边较近，而且周边很开阔，未来很大概率也是白鹅潭烟花景房。

省流版总结，就是一个白鹅潭CBD豪宅的平替选手。

学铁商部分，铁是明牌，距11号线石围塘仅约200米，商是靠白鹅潭商圈了，旁边二手小区也有一些底商满足日常生活。

学校部分就是待定了，地块属于石围塘街道。

地块南侧就是最近公布调规方案的山村旧改，总建面大约175万平，包括商业、住宅、绿地、学校、新增道路等。

其中一所规划九年制学校，就位于石围塘地块的西南侧。

当然，山村旧改的关键，其实为了如意坊隧道。

现场也能看到，如意坊隧道也在施工中，芳村这侧隧道出口有模有样，如果按照官方计划，是要冲刺年内通车的。

如意坊隧道开通后，石围塘地块的通达度会提升不少。

开车的话，就不用经过堵车黑点珠江隧道，直达老西关和内环路也就几分钟的事，通往越秀天河也更加方便。

2、中山八路地块，老西关罕见的大体量社区

中山八路AL011119地块，就在珠实西关都荟南侧，逻辑很清晰，主打老西关买家，优缺点也很明显：

1）体量大，占地约2.6万平，建面约7.1万平

2）距地铁更近，约100米到5/11号线中山八站

3）南向荔湾湖公园景观，直线距离约250米

4）缺点是南向有轨道和内环路噪音，但会加盖盖板降低影响

5）起拍楼面地价预计2.8万/平起，跟珑悦西关差不多（2.75万/平起）

中山八路AL011119地块，是老西关近年体量最大的一块地，比西关珑悦的3倍还要大。

而且容积率2.7，比珑悦西关（3.5）和西关都荟（4.2）低不少。

整个规划单元，是连片发展的居住片区，除了119地块，还有两宗宅地，这在老西关来看，就太稀缺了。

而且，背靠老西关，学铁商够硬，也有成熟的居住氛围。

学的话，大概率对口西关珑悦配建的24班华侨小学，对口摇号的初中同样优质。

参考越秀西关珑悦，开盘四个月清盘，68-98平三四房，说明老西关置换意愿还是很强。

这次的中山八路地块，虽然没有超新规，但已经是老西关最新的产品版本了。

如果做成类似的中小户型，超100%使用率，搭配学铁商+荔湾湖公园景观+低密大盘，对周边二手业主来说吸引力不小。

3、金融城东区AT0914010地块，珠实联合体金融城项目旁

这块地，去年挂过牌但流拍，现在打算回炉再造。

如果你还有印象，应该会记得旁边就是另一块回锅肉015号地块。

去年015号地块调整规划，增加住宅体量、18班小学、降总价后，被珠实联合体以38亿总价拿下，楼面价约4.7万/平（捆绑建设南沙全民文化综合体）。

这次的金融城东区010地块，是不是也会调整规划？个人认为很有可能。

其一，如按原版本，用地约1.5万平，总建面约10.3万平，容积率6.9，按现在趋势着实是高。

其二，去年挂牌地块起拍总价大约37亿，总价不低，和江景更好的015号地块差不多了。

再来看地块现状。

南面的写字楼群，和去年10月相比进度很明显。

去年版本：

再看今年7月，广东建工、酷狗&腾讯音乐、景龙建设等都建起了高楼，中建四局外立面都出来了。

临江大道天河段，仅剩环城高速东圃大桥西侧两三百米路段没建好。

学铁商方面，4/5号线车陂南站+旁边规划18班小学+金融城和美林山姆商圈，确定性也挺高的。

还能和旁边的珠实联合体金融城东项目联动，产品定位错开配置。

不过，总体来看，这块地门槛还是挺高的，建筑设计也没那么好做，估计得靠国央企大佬出手。

4、广棠AT0606011、021地块，靠近九年一贯制名校

广棠两宗宅地，几个重点。

1）靠近九年一贯制名校，素质很能打，属于同一街道，直线距离大约1公里

2）板块现状偏“生”，需要广棠片区整体开荒

3）起拍楼面地价，预计在3万/平左右

学铁商里，学上边讲过了，铁要等19号线，属于第四期规划；商，要靠广氮的商圈；

至于道路，天坤二路和天坤三路到了地块就变成断头路了，肉眼可见的“生”。

不过，广棠片区目前的征地进度确实很猛，加上附近的棠东村、棠下村，是天河近十年最大规模的土地收储。

板块开发后，会以科创产业为主，同时打通断头路，修建多条横向和纵向的路网，和汇景新城、广氮、金融城等直接相连。

现在推宅地，应该就是为了帮板块增加人气。

两块地合起来算，大概是16万平，容积率都是3.0，产品方向估计是大体量的刚改型社区。

拿地企业估计要配合修路和搭建部分配套，有点像板块开荒牛的角色。

5、广州市客运站地块，降规模，降容积率，给优惠

广州市客运站地块，属于广火片区的首开地块，也是今年越秀唯一供应的宅地。

我们拿到了用地规划条件和初步地价，直接说地块重点：

1）总建面约4万平，容积率约4，规模和容积率都降低了，还有额外优惠

2）起拍楼面地价约3.4万/平，在越秀区是较低水平

3）地块周边聚集了大批30-40年楼龄的二手房，新房供应稀缺

对照年初蓝皮书里，市客运站地块为8万平建面，7.5容积率，这次地块规模和容积率降了不少，核心以住宅为主。

而且，容积率有奖励，除首层以外的建筑公共开放空间不计入容积率，若以单栋建筑为单位计算，最多占建面的5%。

起拍楼面地价预计3.4万/平，但配建不多，扣除公服后实际起拍楼面价约3.7万/平。

相比去年越秀拿下的广州大道中地块（4.6万+/平）要便宜不少。

整体来看，对拿地企业更加友好，总价不会太高，后续的可售货量也更多了。

而且，市客运站地块周边，供应极少，潜在置换群体却很厚。

广州火车站，已经有很多年没有出过新盘，二手小区很多，大多建于2000年前，另外还聚集了大量服装批发市场的小老板。

再来看地块现状。

地块内部已经平整，并且拉起了围挡和支架，现场还有不少机器也在工作。

但是，周边环境确实比较杂乱，被白马、汇美、APM等服装城环绕，内环路就在旁边，噪音影响确实有。

开发商拿地后，是一定要加隔音设施的。

想要有大变化，要等到广火片区整体改造。

今年7月1日，广州火车站调图已经启动，普铁迁移到了白云站，变成以动车组为主的站点，预期是有的。

对越秀区来说，广火片区改造其实是势在必行，越秀老城很难再找到这样一片超大规模、连片发展的区域。

至于地块学铁商，铁就是广州火车站，商是周边商圈；至于学，旁边就规划了一所九年制学校。

总体来看，这块地同样优缺点都非常明显，有没有人买单，很快就能知道了。

好了，关于这批地块暂时就说这么多，还想了解更多内幕消息，加拆神助手。