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大家都知道这两年郊区难卖，因此控总价是多数楼盘的定位策略。即使做改善盘，一般也不敢做的过大。今天这个楼盘胆子够肥的，做了不少近200平的户型，那代价必然是要卷足产品。

今天李想测评的是位于嘉定南门的南山璞缦，单价4.6万/㎡，面积105-198㎡，总价450-1000万。综合评级B+，这个评级在郊区楼盘里算是高的了。

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接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级B+

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第一维度，区位评级B+。其中，位置a，交通b+，配套a+,相邻关系b。

南门，是沪嘉高速到嘉定老城的第一站，可惜，轨道交通却并没有眷顾这位曾经的交通枢纽。

好在，嘉定区在大力发展新城这位小甜甜的同时，也不能放弃老城那位牛夫人，将衙门官邸设在两者之间，是不是一个合理的解释呢？这就是现在的南门。生活氛围浓郁、配套设施齐全，嘉定公务员的首选居家之地。

产品评级A

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第二维度，产品评级A。其中，规划a，公区a+，户型a，装修b。

项目地块形状是开发商最喜欢的那种，东西长，南北短，排两排。这样，规划排布的效率最高，不仅省了容积率，也便于设置集中的景观

户型系统也算不错，大面宽、窄进深。大户型做了类一梯一户的门厅私有化，层高也上调到3.15米。

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户型示意图

这个项目最大的亮点在于超配的公区，尽管他们的门头在我看来略显浮夸，但浮夸总比朴素要好吧。

四万多单价的小区，给你配了1500平的下沉会所。所有的地面与部分墙面都做了石材铺装。

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公区的装标很高，但室内我觉得是出了问题的，我不同意案场给我的所谓大小户型业主同权的说辞。对于那些近200平户型的客户而言，现在的室内装修标准是明显不够的。

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交易评级B+

第三维度交易评级B+。其中定价a，供需b+，竞品b+,交付能力b+。

无疑，这个项目的最主要客群，一定是老城的改善客户。目前嘉定老城在售的项目就两个，南山璞缦与璟玥府，区位、产品各有千秋。

但除此之外，我们是不是能想象，原本800-1000万只能在中环买100平户型的购房者，是不是也可以考虑一下像璞缦这类位于郊区核心位置项目的购买逻辑？

首先，从100平的居住体验，大幅提升至200平；其次，商业服务与公建配套设施的完整度甚至还要高于市区。当然，这是需要牺牲与市区的通勤距离。但如果你是自由职业者，或者是其他并非紧密依赖市区区位的购房者呢？房屋消费是因人而异的，或许还得及重新考虑考虑。

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