执行异议第181期：以正式查封为时间点，来判断是否满足购房资格

执行异议第181期：在执行异议之诉案件中，判断买受人是否满足购房资格，一般应以执行机构对案涉不动产采取正式查封措施作为基准时间点

一、法律依据与裁判规则

1. 核心法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：

买受人需满足以下条件方可排除执行：

查封前签订合法合同；

查封前合法占有房屋；

已支付全部价款或按约支付部分价款；

非因买受人自身原因未办理过户登记。

关键点：上述条件均以“执行机构对不动产采取正式查封措施”为时间基准点。

2. 购房资格的审查时点

正式查封的效力优先：法院对不动产采取查封措施后，该不动产即被纳入执行程序，权利状态发生公示效力。买受人是否具备购房资格（如限购政策、贷款资质等）应以查封时的状态为准。

嗣后资格补正的无效性：即使买受人在查封后取得购房资格（如社保缴纳满年限、解除限购条件），亦不能对抗已生效的查封措施，因其未在合理期限内消除过户障碍。

二、实务认定中的关键争议

1. “合理期限”的界定

合理期限的起点：以查封时间为基准，买受人应在查封后及时采取补救措施（如补缴社保、解除抵押）。

举证责任分配：买受人需证明其已尽合理努力消除障碍（如提供催告函、沟通记录），否则视为“自身原因未过户”。

2. 限购政策的适用

限购区域与时间：若查封时买受人不符合当地限购政策（如社保未满5年），即使后续政策放宽或资格补正，仍不得对抗执行。

例外情形：若限购政策本身存在溯及力调整（如补缴社保可追溯认定资格），需结合政策文件具体分析。

3. 合同签订与占有的时间冲突

查封前未实际占有：即使合同签订于查封前，但未实际占有房屋，可能被认定未满足“合法占有”要件。

占有与过户的关联性：占有需为合法、持续状态，临时使用（如装修、短期租赁）不构成有效占有。

三、典型案例与裁判逻辑

1. 支持买受人异议的案例

（2024）冀0821执异62号：买受人在查封前已签订离婚协议约定房屋归属，且实际占有多年，法院认定其权利优先于普通金钱债权。

裁判要点：离婚协议真实有效+实际占有+无过错未过户=排除执行。

2. 驳回买受人异议的案例

（2025）沪0104执异123号：买受人明知房屋被查封仍签订买卖合同，且购房资格瑕疵系自身过错（如未核查限购政策），法院认定其权利不得对抗执行。

裁判要点：主观恶意+购房资格瑕疵=不满足“非因自身原因”要件。

四、风险防范与合规建议

1. 对买受人的建议

交易前核查资质：签订合同前确认自身购房资格（如社保、纳税、户籍），避免因政策限制导致交易无效。

及时办理过户：支付价款后应尽快完成过户登记，保留催告过户的书面证据（如律师函、短信记录）。

2. 对申请执行人的建议

核查房屋权属状态：执行前通过不动产登记中心查询房屋是否存在在先权利（如预告登记、共有权人异议）。

关注查封时效性：查封措施需在法定期限内续封，避免因超期导致权利失效。

3. 对中介机构的建议

风险提示义务：在居间服务中明确告知买受人限购政策及过户风险，避免因未提示被追责。

五、立法与司法趋势

1. 强化“查封时点”的刚性：

法院倾向于以查封时的权利外观作为裁判依据，减少对交易后续状态的追溯审查。

2. 细化“非因自身原因”认定标准：

司法实践中逐步明确“合理期待”与“重大过失”的界限，如买受人未关注政策动态可能被推定为过错。

执行异议中购房资格的审查以正式查封时间为基准，买受人需在查封前满足全部法定条件，嗣后资格补正不构成对抗执行的合法理由。当事人应严格遵循“查封时点”的权利状态，避免因程序瑕疵或主观过错导致权益受损。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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