北京律师：离婚协议分房产，没过户遇单方处分能维权吗？

北京律师：离婚协议分房产，没过户遇单方处分能维权吗？

房产律师靳双权

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在离婚财产分割纠纷中，离婚协议中关于房产的约定效力常成为争议焦点。北京一起案例中，法院明确离婚协议中对夫妻共同房产的分割约定具有法律约束力，即便未办理产权变更登记，一方仍可依据协议主张所有权份额，为同类案件提供了裁判指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周琳

被告：赵强

关联人物：李娜（房屋曾登记共有人）、顾伟（抵押权人）

（二）事件经过

周琳与赵强 2009 年 3 月登记结婚，2022 年 6 月 30 日协议离婚。离婚协议明确约定：“婚后共同财产中，位于北京市顺义区的六号房屋一人一半平分”。

六号房屋系双方婚姻存续期间购置，2013 年支付首付款，2014 年 12 月付清全款（约 50 万元），2016 年 8 月登记至赵强名下。离婚后，该房屋由周琳与女儿实际居住，但未办理产权变更登记。

2023 年 1 月，赵强在未告知周琳的情况下，先后将六号房屋登记为与李娜共有、恢复至自己名下，并于 2023 年 1 月 16 日设立 80 万元抵押权（后还清注销），2023 年 6 月 15 日再次设立 115 万元抵押权（抵押权人为顾伟，至今未注销）。周琳发现后申请异议登记，起诉要求确认其对六号房屋享有 50% 所有权。

赵强书面答辩称，认可周琳享有 50% 份额，但因房屋已抵押且尚有百万债务未还，无法配合办理过户。

（三）争议焦点

离婚协议中关于六号房屋“一人一半” 的约定是否有效？

周琳能否依据离婚协议主张 50% 所有权，不受房屋后续抵押、登记变更影响？

未办理产权变更登记是否影响周琳的权利主张？

二、案件分析

（一）离婚协议的效力认定

《民法典》第一千零七十六条规定，离婚协议需载明双方对财产处理的协商意见，自办理离婚登记后对双方具有法律约束力。本案中，周琳与赵强签订的离婚协议系双方真实意思表示，且在民政部门备案，其中关于六号房屋“一人一半” 的约定清晰明确，不违反法律强制性规定，合法有效。赵强作为完全民事行为能力人，应当遵守协议约定，不得单方变更或违反。

（二）所有权份额的确认依据

六号房屋购置于婚姻存续期间，属于夫妻共同财产。离婚协议已对该房屋进行分割，明确双方各占 50% 份额，该约定具有物权变动的合意效力。尽管房屋登记在赵强名下且后续发生抵押、登记变更，但根据物权区分原则，物权登记仅具有公示效力，不能对抗离婚协议中关于财产分割的内部约定。周琳依据离婚协议主张 50% 所有权，符合法律规定。

（三）未办理变更登记的法律后果

周琳虽未及时办理产权变更登记，但其对房屋的占有、使用状态及离婚协议的明确约定，足以证明其享有的权利。赵强在离婚后擅自处分房屋（如添加共有人、设立抵押），属于无权处分行为，不影响周琳依据协议享有的 50% 所有权。抵押权人顾伟的权利仅及于赵强所享有的 50% 份额，周琳的份额不受抵押影响。

三、裁判结果

法院判决：

位于北京市顺义区六号房屋（不动产权单元号：xx）由周琳、赵强各享有 50% 的所有权。

四、案件启示

（一）离婚协议需明确财产归属并及时办理登记

离婚时，夫妻双方应在协议中清晰约定房产等重大财产的分割方式，包括具体份额、过户时间及责任等。协议签订后，需尽快办理产权变更登记，将物权公示与协议约定一致，避免因一方擅自处分（如抵押、出售）导致权利受损。本案中周琳因未及时过户，导致房屋被多次处分，虽最终胜诉但增加了维权成本。

（二）离婚协议的内部约定可对抗单方处分行为

离婚协议中关于财产分割的约定对双方具有法律约束力，一方违反约定擅自处分财产的，另一方可以协议为依据主张权利。即使财产登记在一方名下，另一方仍可通过诉讼确认所有权份额，对抗登记的公示效力（但不得对抗善意第三人，如不知情的购房者）。

（三）抵押权与共有权的冲突处理

若共有房产被一方擅自抵押，抵押权人仅能就抵押人享有的份额优先受偿，其他共有人的份额不受影响。共有人可通过诉讼确认权利后，要求抵押权人在实现抵押权时保留自己的份额，或在涤除抵押后办理产权变更。

（四）及时维权避免权利受损

发现财产被擅自处分后，应第一时间申请异议登记（防止房屋被恶意转让），并收集离婚协议、出资证明、居住证明等证据提起诉讼，通过法律途径确认权利。拖延维权可能导致证据灭失或出现善意第三人，增加权利实现难度。

本案凸显了离婚协议在财产分割中的核心效力，提醒当事人重视协议的规范性和履行的及时性，通过法律手段固定权利，避免离婚后因财产纠纷陷入被动。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）