北京律师揭秘：房屋产权与安置利益冲突，关键看啥因素？

北京律师揭秘：房屋产权与安置利益冲突，关键看啥因素？

房产律师靳双权

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在房屋产权与拆迁安置利益并存的情况下，产权人的物权行使常受到限制。北京一起典型案例中，法院明确即便房屋已登记至他人名下，被安置人基于拆迁获得的合法利益仍受保护，产权人不得单方要求腾退，为同类纠纷提供了裁判标尺。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈峰（房屋产权人）

被告：王浩（被安置人）、王志国（王浩之父）、刘敏（王浩之母）

关联人物：张桂兰（原产权人，陈峰外祖母）、李建国（张桂兰之夫）、李娟（张桂兰之女，王浩之母）

（二）事件经过

2010 年，张桂兰承租的公有住房（位于北京市某区）遇拆迁，拆迁档案记载在册人口包括张桂兰、李建国、其女李娟、外孙陈峰、外孙王浩。根据拆迁政策，该家庭获批购买两套定向安置房（均为二居室），其中一套为七号房屋。

2010 年 9 月，张桂兰以拆迁补偿款购买七号房屋，2013 年 8 月取得产权证。2018 年 4 月，张桂兰与陈峰签订《存量房屋买卖合同》，以 1 元对价将七号房屋转让给陈峰，陈峰于当月取得不动产权证（单独所有）。

七号房屋交付后，王浩父母王志国、刘敏一直在此居住（据称获张桂兰同意），王浩周末亦在此居住。2023 年 11 月，陈峰以产权人身份起诉，要求王浩一家三口腾退房屋，并按每月 3800 元支付自 2023 年 11 月 9 日起的占有使用费。

王浩辩称，其作为拆迁在册人口和安置房共同申请人，对七号房屋享有合法安置利益，且生效判决已确认该事实，其居住行为合法，不同意腾退。

（三）争议焦点

王浩作为被安置人，对七号房屋享有的安置利益能否对抗陈峰的物权？

陈峰作为产权人，能否要求王浩及其父母腾退房屋并支付占有使用费？

王浩父母基于王浩的安置利益居住，是否构成对陈峰物权的妨害？

二、案件分析

（一）拆迁安置利益的合法性认定

根据拆迁档案，王浩是被拆迁房屋的在册人口，且为七号房屋的共同申购人之一。拆迁单位考虑到 “张桂兰夫妇及两个外孙（陈峰、王浩）均居住在拆迁现场” 的实际情况，才批准购买两套安置房，可见王浩的居住需求是获批安置房的重要因素。北京市西城区法院及二中院的生效判决已明确 “王浩对七号房屋享有安置利益”，该利益虽不构成所有权，但属于基于拆迁政策产生的合法用益权利。

（二）物权与安置利益的冲突处理

《民法典》第二百三十六条规定，物权人有权请求排除妨害，但该权利的行使不得损害合法在先权利。本案中，陈峰虽通过转让取得七号房屋的所有权，但该房屋本质是拆迁安置产物，王浩的安置利益产生于物权变动之前，且已由生效判决确认。在安置利益未得到妥善处理前，陈峰的物权行使应受到限制，不得单方要求王浩腾退。

（三）王浩父母居住的合法性

王浩父母自七号房屋交付时即在此居住，最初获得原产权人张桂兰的同意，后期居住可视为王浩对自身安置利益的处分（允许亲属共同使用）。在王浩的安置利益未被否定的情况下，其父母的居住行为不构成对陈峰物权的妨害，陈峰无权要求二人腾退。

（四）占有使用费的主张依据

陈峰主张每月 3800 元的占有使用费，但该请求以腾退房屋为前提。因法院未支持腾退诉求，且王浩一方的居住具有合法基础，故占有使用费的主张缺乏事实依据，法院不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

驳回陈峰的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）拆迁安置房屋的产权转让需审慎

拆迁安置房屋往往涉及多名被安置人的利益，原产权人在转让房屋时，应先明确并处理好其他被安置人的安置利益（如给予经济补偿），避免因权利瑕疵引发纠纷。本案中张桂兰以 1 元对价转让房屋，未考虑王浩的安置利益，为后续冲突埋下隐患。

（二）被安置人应及时固定自身权益

被安置人应妥善保管拆迁协议、申购表、会议纪要等证据，证明自己在拆迁安置中的份额或利益。若发现房屋被转让，应及时通过诉讼确认自身权利（如本案王浩提起的确认合同无效之诉），防止权利受损。

（三）物权行使不得对抗合法在先权利

产权人虽享有房屋所有权，但对于基于拆迁政策、共有关系等产生的合法用益权利（如安置利益、居住权），应尊重并协商处理。单方面以产权登记为由要求腾退，可能因忽视在先权利而无法获得法院支持。

（四）居住权纠纷的前置解决

若被安置人主张对房屋享有居住权，可另行提起居住权纠纷诉讼，通过法院判决明确权利范围（如居住期限、条件等），为后续处理产权与居住权的关系提供依据。本案中王浩已另案起诉居住权，法院在本案中未直接认定居住权，但基于安置利益驳回了腾退请求，体现了权利处理的阶段性。

本案凸显了拆迁安置房屋中 “物权登记” 与 “实际利益” 的冲突，提醒当事人在涉及此类房屋的交易或处分时，需兼顾各方合法权益，通过事前约定或事后协商化解矛盾，避免陷入冗长的诉讼程序。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）