温州昔日红盘1030套住宅成交，比上次流拍高967万

今天，终于成交！温州星耀房地产开发有限公司破产，旗下1030套自持住宅拍卖，最终以约1.01334亿元（还需软件费成交价的约0.5%）的价格成交，溢价率为38.2%。

来源于阿里拍卖

这次有4家单位报名，此前多次拍卖都无人报名而流拍，这次最终成交价格高于上一次（6月）流拍价。

2025年4月流拍

2025年6月流拍

温州星耀房地产开发有限公司名下不动产，位于温州经济技术开发区金海园区C-13b地块未央苑（推广名：未来城）小区1至5幢，这批住宅建筑面积约6.3万方（1030户）

未央苑位于金海大道与滨海十五路交叉处，周边有东宸里、翡丽云邸、未来海岸等项目。

值得注意的是，这批住宅是自持住宅，目前理论上在自持年限内，只能出租不能出售。

自持住宅边间套户型为两室一厅一厨一卫一阳台，每套总建筑面积约80㎡；中间套户型为一室一厅一厨一卫，每套总建筑面积约50㎡或65㎡。

▲小区实景图示意

根据管理人现场走访及未央苑小区物业公司（碧桂园生活服务集团股份有限公司温州分公司）工作人员提交的数据资料，截至2025年4月23日，拍卖房产中189间住宅被装修，其中169间被短期出租，其余为毛坯状态。

未央苑的自持住宅怎么来的？

2017年，杭州发布土地出让新规：溢价率达到50%时，地块所建商品房需现房销售；溢价率达70%时，转入竞投自持比例。

当年，楼市行情不错，温州也发布土地新政，“地块达溢价上限，竞报自持住宅面积”新规，简单来讲“房企”变“房东”。

根据出让文件要求，自持住宅自持年限为20年，在自持年限内不得销售。

自持住宅有机会转普通住宅出售吗？

市区共有2个项目有自持住宅，除了未央苑外，还有瓯海的奥体华府。

奥体华府的自持房源通过使用权转让的方式出售，后引发了这部分业主的维权。当时，瓯海住建提出研究让开发商补交土地出让金来缩短自持年限，让购房者早日拿到房产证的方案。不过，因为存在政策盲区，补交出让金的标准没有政策依据，因而最后是没有进展。

补交土地出让金转普通商品房出售的路子行不通，那在自持年限只能通过租赁。

自持住宅出路——租赁

据中介介绍，周边租赁较为旺盛，未央苑小区其他的商品房带1500元/㎡装标交付，两居的中小户型裸租年租金在1.4-1.5万左右。

以该价格为基准，假设未央苑的两居室基本持平周边租金，一居室房源打折出租，整体收益回报还是比较高的。

目前，未显示最终竞得单位，如果是国企收购或可以争取专项贷款支持，实现更高的收益。

如果是民企，真的有钱。公告要求拍卖余款在成交当日起15日内缴清，还存在二次过户等情况。

值得注意的是，未央苑商品房是带装修交付，而这批自持房源是毛坯，具备出租条件还需要装修，这部分投入也得考虑进去。

同时，板块内国企建设的保障性租赁住房小区也将交付，与之竞争租赁市场。此外，区域住宅价格多轮动荡后，部分租房需求或转向购买。

来源 温州房产圈