封阳台要被强拆？黄埔这波严查，我问到了官方消息

　　最近，黄埔多个街道正在整治违规“阳台封窗”。

　　包括臻珑府、天健天玺等小区在内，数十位业主收到城管部门的整改拆除通知。

　　不少朋友关心，阳台要怎么封才合规？哪些改造会踩红线？有没有相关指引？

　　带着这些问题，楼市君咨询了黄埔区穗东街道办，今天就来帮各位答疑。

　　|臻珑府小区实拍

　　｜广州楼市发布 摄

　　壹

　　最近，臻珑府、天健天玺等小区业主因为封阳台一事，接连收到违建通知。

　　这批业主花了好几万封阳台，却要被告知是违建，并要求15日内自行拆除，引发了热议。

　　｜图源：黄埔区政府官网

　　据了解，上述两小区也有不少业主封了阳台，但唯独对这几户发出违建强拆公告，又是因为什么？

　　楼市君致电并走访了穗东街道，向执法人员了解后，涉及违建在于：业主私自拆除了阳台栏杆，并在阳台上搭建铝合金玻璃结构。

　　对于封阳台是否违建，以及业主关心的阳台该怎么封，我们拿到了官方回应。

　　｜穗东街道

　　｜广州楼市发布 摄

　　以下，是楼市君根据粉丝反馈的热点问题，咨询街道办工作人员得到的部分答复。（备注：内容经过后期整理，仅供参考）

　　问题一：同个小区有业主封阳台违规，有些又不违规，判定标准是什么？

　　街道办答复：主要看是否拆除了原有护栏，是否改变了建筑原有的外立面结构。

　　以臻珑府为例，目前处罚对象就是把原有栏杆拆除的一批业主。

　　| 业主封窗拆除阳台护栏

　　｜广州楼市发布 摄

　　据工作人员透露，封窗涉及城市管理和安全问题。拆掉护栏后，遇上台风等恶劣天气玻璃很容易破碎被吹走，建议各位业主谨慎。

　　楼市君对比发现，同样是臻珑府小区，如果业主直接在护栏内加装落地玻璃，因为不涉及拆护栏，不在本次违建公告中。

　　| 业主封窗未拆除阳台护栏

　　｜广州楼市发布 摄

　　这里也简单科普一下，部分业主“先拆护栏再封窗”，不符合现行建筑规划。

　　正常安装落地窗，需要采用预埋件等提前固定好，这也是写字楼的常用做法。

　　现在的阳台改建主要靠螺栓固定，一旦超过耐久年限，遇到台风天，窗框可能就被吹走。

　　| 图源：小红书

　　问题二：目前有没有更具体的封窗标准？还有哪些封窗行为会被判定违规？

　　街道办答复：相关法例还未完善，暂无统一标准可参考，封阳台都会有被处罚的风险。

　　不过，楼市君整理此前的处理公告来看，除了拆护栏改变外立面，增加建筑面积、建筑高度等行为，也属于违建。

　　以万科樾山花园为例，有复式业主通过断桥铝和玻璃进行封闭，增加约6平米建筑面积。

　　｜图源：黄埔区政府官网

　　再比如五矿壹云台，有叠墅业主在7楼的楼顶加建板楼，增加约9平米建筑面积。

　　这样既改变了建筑高度，也扩展了建面，属于典型违建。

　　｜图源：黄埔区政府官网

　　问题三：封阳台需要办理哪些手续？例如施工许可证？

　　街道办答复：想了解申报手续，业主可自行拨打12345热线咨询。

　　有专业人员的指引，更能有效规避后期施工踩到违建的“红线”。

　　实际上，按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，要在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，都需要申领建设工程规划许可证。

　　申请该许可证，要提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。

　　｜相关法律规定截图

　　问题四：针对违规封阳台，一般要求多久整改？

　　街道办答复：官方要求15天内自行拆除阳台上的封窗。

　　在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，将依法予以强制拆除。

　　问题五：违建不拆除，会有哪些影响？

　　街道办答复：违建除了涉及安全和城市管理问题，还会影响二手房的转让过户。

　　楼市君曾报道广钢新城业主封阳台涉及违建，房源需复原后才能正常交易。

　　|臻珑府小区业主封窗实拍

　　｜广州楼市发布 摄

　　如果你们家正打算封阳台，给广大业主说两个重要的提醒：

　　其一，建议业主在取得建设工程规划许可证的情况下施工。

　　其二，按照报备内容来改造，不要私下进行其他拆改。

　　此前被通报为违建的改造，无一例外都是在“未取得许可证”的情况下进行。

　　部分业主为规避审核选择“讨巧”，但如果后续被判定为违建，反而得不偿失。

　　｜图源：黄埔区政府官网

　　贰

　　需要注意的是，今年5月发布的《广州市房屋使用安全管理条例》草案意见征求稿，对房屋改造装修提出了更明确的规定。

　　文件三十九条提出，“未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位设计，变动建筑主体和承重结构；拆改住宅房屋的垂直承重构件或者具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构；超过原设计标准加大楼（屋）面荷载”等均属禁止行为，最高或罚款百万。

　　｜图源：广州人大网站

　　另外，文件三十一条明确，增加建筑面积、建筑高度、建筑层数、涉及修改外立面等，也都是需要申领建设工程规划许可证。

　　｜图源：广州人大网站

　　目前该文件暂时还未正式发布，但这并不意味着现在是“无法可依”。

　　如前面所说，阳台封窗要满足施工许可。如果监管单位判定违规，就算建好了也是违建。

　　坦白讲，现在很多业主会封阳台，主要考量无非来自两个方面：

　　一方面，考虑日常居住更方便。

　　封阳台既能避免暴雨倒灌、孩童坠楼，也可以有效降噪防尘、便于清洁等等。

　　另一方面，扩展套内使用面积。

　　特别是现在很多刚交付的新房阳台空间都很大，纳入套内非常实用。

　　｜封阳台加建落地窗

　　|图源：社群粉丝

　　这样的初衷和目的无可厚非，但凡事有利也有弊。

　　封阳台除了影响室内通风对流，也是对建筑外立面的改造。

　　类似做法，除了影响小区的整体“颜值”，更重要的是会带来一定的安全风险。

　　近些年各种极端天气频发，封窗材质如果不够坚固，可能就会被吹歪甚至吹落，酿成惨剧。

　　考虑到现在小区封阳台的情况太多，各家装修品质又参差不齐，针对此类改造，确实有必要在更规范的要求下进行。

　　｜封阳台小区建筑外立面实拍

　　|广州楼市发布 摄

　　举个例子，有些开发商比如越秀地产已经开始统一封阳台了。

　　这样的操作，从建筑结构到装修品质，都有更专业的团队来把控，相对来说也更加正规。

　　当然，封阳台被判违建的不止是黄埔的小区，荔湾、增城等其他区域也有过类似行政处罚。

　　建筑违建，也不仅仅是给阳台封窗，部分咬合复式“加建第二层”，开发商违规“偷面积”等现象，也在这两年出现过。

　　｜荔湾业主阳台加建二层

　　|广州楼市发布摄

　　对业主来说，无论出于安全考虑，还是避免二手无法交易过户，都更应该避免盲目改造。

　　不得不说，封窗这件事，绝不仅仅是“拆与不拆”的问题。

　　更重要的一点，还是既满足市民需求，又有官方更规范的指引，当封窗变成合法的改造。

　　关于封阳台这件事，你怎么看？你家有没有封窗改造？