二季度房地产市场略有压力，稳中向好的基础仍需要巩固

7月15日，国家统计局发布全国70个大中城市房价指数数据、房地产开发投资与销售数据。此次数据显示，二季度市场表现相比一季度略有压力，市场稳中向好发展的基础仍需要巩固。后续各地要持续努力，对于止跌回稳的工作需要加大力度。本部分将新房价格指数、二手房价格指数、开发投资与销售指标等进行分析。

新房价格指数

6月份房价指数说明巩固止跌回稳的工作还需强化力度、持续发力，各地也要重视下半年房价回稳工作的重要性和紧迫性。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，6月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-3.7%。1）房价指数环比增幅指标面临新的压力，这说明各地要重视二季度以来动力偏弱的问题。反过来，挖掘市场需求、提高政策效力、促进行情提振、确保房价回稳是下半年必须要强化的工作。2）房价指数同比增幅指标向好，和今年以来总体上房价指数表现向好发展有关系，但也要警惕现在6月份指标带来的拖累影响。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从6月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.2%、-0.2%和-0.3%。而同比涨幅则为-1.4%、-3.0%和-4.6%。其中三类城市环比增幅指标和5月份统计数据差异不大，不过把小数点稍微增加到两位，就可以看出三类城市跌幅都有微弱扩大。虽然淡季因素也可以解释一部分，但也要关注去年四季度以来政策效应减弱的新风险。所以对于三类城市来说，都需要持续用力推动房地产市场止跌回稳的工作。这种紧迫性是要求各地持续具备的。

3、城市数量

根据简单算术平均计算，从6月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.2%、-0.2%和-0.3%。而同比涨幅则为-1.4%、-3.0%和-4.6%。其中三类城市环比增幅指标和5月份统计数据差异不大，不过把小数点稍微增加到两位，就可以看出三类城市跌幅都有微弱扩大。虽然淡季因素也可以解释一部分，但也要关注去年四季度以来政策效应减弱的新风险。所以对于三类城市来说，都需要持续用力推动房地产市场止跌回稳的工作。这种紧迫性是要求各地持续具备的。

4、城市排行

当前房价指数环比涨幅为正的城市为14个，其中房价指数上涨TOP5是上海、长沙、宁波、湛江和杭州。上海和杭州代表了城市基本面优质的城市，其房价总体上排序靠前，也说明政策有效。而长沙和宁波说明政策在持续发力，尤其是长沙此前市场调整力度大，当前积极调整，说明我们的政策是有效的，也说明很多一二线城市持续朝着稳中向好的方向发展。

5、市场趋势

必须严肃科学认识当前房价指数的走势。一方面，一些潜在的压力有所增加，要求各地重视稳定市场工作的重要性。房价稳了，购房者信心才会强，下半年市场交易才会持续向好。尤其是一些房价有压力的城市，建立增加购房需求梳理的系统工作，持续挖掘需求。另一方面，要科学认识房价走势和规律。要把一些片区好的市场行情多宣传，要把一些存在堵点的购房需求进行专项分析，这样能够在舆论引导、工作创新方面有更进一步的工作。

二手房价格指数

二手房市场和新房市场一样，各地要持续努力，下半年要做好“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的系列工作。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，6月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.6%，同比涨幅为-6.1%。其中环比指标的压力有所增大。这说明降价的力度有所加大。不过要客观看待二手房的供求关系。当前“挂牌量-购置二手房”的供求关系需要系统梳理，尤其是哪些二手房是比较畅销的，哪些可能需要引入新政策进行房源品质提升，哪些可以通过创新机制进行批量收购，都是各地在提振二手房方面可以创新的工作。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从6月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.7%、-0.6%和-0.6%。而同比涨幅则为-3.0%、-5.8%和-6.7%。三类城市对于二手房稳定价格的工作都需要重视。部分问题都具有相通性，目前各地积极积极探索二手房买卖单边代理模式，这也在很大程度上启示各地，除了既有的政策效应释放以外，各地要创新交易模式，要持续促进交易活跃。尤其是要挖掘一些对老破小和小户型二手房的认购需求，持续带动二手房交易链条的顺畅。

3、城市数量

6月份房价上涨的城市数量从此前的3个变为1个。这说明二手房和新房一样，6月份上涨的城市数量有所波动。二手房出现价格调整，说明依然有一些压力。各地反馈是，二手房方面必须要有让价，否则确实房源挂牌情况比较明显。尤其是从购房者角度看，讨价还价购房也是目前的交易常态了。

4、城市排行

当前房价指数环比涨幅为正的城市有1个，即西宁。这说明二手房价格还在深度调整，这种调整都和供求关系有关系，尤其是二手房挂牌量比较多是有关的。同时，要把一些数据朝着有力和有利方向发展。当前二手房价格充分调整，说明认购二手房的性价比是比较高的，反过来也要鼓励一些刚需购房需求积极入市。

5、市场趋势

二手房处于价格深度调整的“进行时”阶段，同时也出现了一些新情况和新问题。要准确理解二手房的市场走势。一是必须客观看到挂牌量比较多的市场矛盾，要从化解二手房挂牌量的角度破解问题。二是对于40平方米以下的二手房的市场需求要持续挖掘，因为这个是市场交易活跃的基础。唯有构建“卖掉40平方米的小房子，换更大的二手房或新房”的模式，才能促进二手房流通机制创新和顺畅，真正助力一二手房市场的联动发展。

开发投资与销售

上半年数据表明，下半年各地要系统梳理、盘摸问题，以更大力度推动房地产市场止跌回稳。总体上房地产领域政策工具充足、市场需求潜力大、人民群众对房地产市场关注度高，各地需要提高意识和站位，把房地产工作做系统和做扎实。

1、开发投资

1-6月份，全国房地产开发投资额同比增速为-11.2%。房地产开发投资指标总体还在筑底的阶段。我们认为，稳投资工作非常重要，需要两手抓。一是目前购地的企业，需要加大资金支持，确保开发投资和购地等工作在下半年延续。二是寻找新的支持开发投资工作的市场主体，尤其是对于一些实体企业涉足房地产的，要加大引导，鼓励其投资拿地和进行好房子的建设。

2、新开工

1-6月份，全国房地产新开工面积同比增速为-20.0%。新开工指标总体有进一步改善的机会。主要原因是，目前拿地的企业都是好房企，资金状况好、销售工作也不错，所以确保新开工指标不会恶化，且有一定的优化空间。下半年要持续发力，促进新开工指标继续优化。

3、竣工

1-6月份，全国房屋竣工面积同比增速为-14.8%，跌幅有明显收窄。这既和半年度的节点有关系，也和部分资金到位带来竣工指标向好发展有关。我们认为保交房工作非常重要，各地要持续做好工作。近期招商银行福建分行的违规挪用保交房资金的操作，其社会影响很差，也说明各地对于竣工工作的站位和意识是不到位的，亟需下半年加强对各类资金的管理。

4、商品房销售

1-6月份，全国商品房销售面积同比增速为-3.5%。该指标需要给予重视和关注，也在很大程度上要求各地要持续做好止跌回稳的工作。各地要梳理好销售端或购房端的工作，一些政策要适当优化，尤其是查找堵点，持续促进房地产市场的向好发展。唯有销售好，其他指标才会具有更好的发展基础。

5、待售面积

6月份，全国商品房待售面积同比增速为4.1%。库存去化迎来比较系统的三个动力。一是最近两年购地规模相对少，所以潜在的库存供应会减少。二是一些好的新房房源有较好去化，包括现房项目。三是各类资金加快进入库存商品房的收购，包括近期明确超长期国债也要加入，这都为去库存带来较大的机会。

6、到位资金

1-6月份，全国房企到位资金额同比增速为-6.2%。该指标略有恶化，也要求各地进一步做好资金方面的工作。总体一个方向是，各地在持续优化预售许可制度的工作，尤其是强调各类资金和房企的对接，确保房企资金稳定。

7、商品房销售均价

1-6月份，全国商品房销售均价为9649元/平方米，同比涨幅为-1.9%。该跌幅有所扩大。不过从房地产市场的供求关系看，部分确实存在滞销的项目，价格适当调整也是符合预期的。各地要把豪宅和一些优质的新房项目宣传好，此类房源价格总体表现更强，要引导好市场预期。

8、市场趋势和策略

今年上半年房地产市场表现具有几个特征。一是成绩来之不易，尤其是去年930新政以来，全方位大力度降低了购房成本，也更好促进更多购房者积极入市。二是市场稳中向好发展的基础需要巩固，尤其是二季度表现相比一季度略有压力。下半年房地产市场的工作需要把握两点：一是要把握科学性和规律性，尤其是把握房地产市场运行所处的阶段、供求的关系和演变逻辑、政策效应的发力点。二是要增强市场信心，目前是购房最好的时机，尤其是在房价调整到位的情况下，包括刚需和改善型购房需求都有进一步释放的空间和基础。（来源：易居研究院）