从地产转型为科技企业？衢州发展拟收购先导电科，收购标的估值曾达140亿

本文来源：时代周报 作者：郭鹏

7月29日，衢州发展（600208.SH）发布公告，其股票于7月30日停牌。公告显示，衢州发展拟通过发行股份等方式购买广东先导稀材股份有限公司持有的先导电子科技股份有限公司（以下简称“先导电科”）的股份，有意购买先导电科其他股东持有的股份并募集配套资金。

官网显示，先导电科是一家研发、生产、销售和回收真空镀膜用溅射靶材和蒸发材料的企业。公司产品系列包括高纯金属、合金、贵金属及陶瓷材料所制成的靶材、锭、颗粒及粉末，应用于显示、光伏、半导体、精密光学、数据存储及玻璃等领域。

据企查查，先导电科总计完成7轮融资，披露融资规模超57亿元，投资机构包括中金资本、中华资本、摩根士丹利等。2022年，先导电科完成B轮融资后估值超过140亿元。2024年10月，光智科技（300489.SZ）发布公告，拟收购先导电科100%股权，但本次交易于今年6月终止。

衢州发展前身为房地产企业新湖中宝。2024年7月，新湖中宝发布公告，公司控股股东变为衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“衢州智宝”），实际控制人变为衢州工业控股集团有限公司，衢州工业控股集团有限公司是衢州国资委全资企业。

2024年8月，公司名称由“新湖中宝股份有限公司”变为“衢州信安发展股份有限公司”。9月，公司证券简称由“新湖中宝”变为“衢州发展”。

新湖中宝拥有上海知名楼盘“上海壹号院”。今年5月，上海新天地板块豪宅项目“上海壹号院”第三批次开盘，当日64套房源全部售罄，销售规模40.25亿元。这是“上海壹号院”今年第二次开盘“日光”，年内两次开盘合计销售108.71亿元。

在今年5月举办的公司业绩会上，投资者也向衢州发展询问“上海壹号院“项目货值问题，衢州发展回复该项目一期总可售货值约为290亿元，二期项目尚在审批中，计划 2027年交付西区高层部分。

近年来，新湖中宝业绩承压，转身寻找衢州国资支持。在变更控股股东后，衢州发展开始进行转型，加快高科技领域投资，地产业务加速存量资源的盘活，降低重资产比例。

本次收购先导电科是衢州发展在更名后第一笔高科技领域的收购。针对收购先导电科原因等问题，时代周报记者致电并向衢州发展发送邮件询问，截至发稿未获得回复。

热衷股权投资

衢州发展前身新湖中宝由温州商人黄伟创立。1995年，在金融市场赚得第一桶金的黄伟进入房地产行业。黄伟在温州开发了地标性建筑香江大厦，随后，他在浙江省内其他城市发展，后又将开发项目版图扩张至上海。

2001年，借助上海旧区改造的机会，黄伟的新湖集团接下了上海内环线以内最大的旧城改造项目之一——东新村旧改地块的安置拆迁工作，打造成为如今上海旧改项目成功案例之一——新湖明珠城。2002年，新湖集团又接下了当时的闸北区青-12地块旧城改造项目，历时多年推出新湖青蓝国际项目。

2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份，后改名新湖中宝。

2016-2020年，在房地产快速发展阶段，新湖中宝扩张缓慢。黄伟保持慢开发节奏，公司重心放在金融投资领域。据其财报，2016-2020年，新湖中宝先后投资阳光保险、中信银行、温州银行、万得信息、趣链科技等。

而在地产业务方面，新湖中宝拿地数量较少，但频繁出售旗下项目。据其财报2019-2020年，新湖中宝向融创、绿城等房企转让旗下项目股权，共收获资金193.44亿元。

2022年起，房地产行业下行，新湖中宝销售放缓。据其财报，2022年、2023年，新湖中宝合同销售收入分别为115.90亿元、29.25亿元。同期，新湖中宝扣非净利润分别为8.60亿元、7.76亿元，分别同比下降53.08%、9.86%。

2023年，新湖中宝开始寻求国资支持。2023年2月，新湖集团与衢州市新安财通智造股权投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“新安财通”）签署股权转让协议。新安财通花费22.70亿元获得新湖中宝10.11%股权。2024年1月，新湖集团再次向衢州国资转让股份，衢州智宝花费30.06亿元获得其18.43%股份。

经过股份转让，衢州国资已经成为新湖中宝第一大股东。2024年7月，新湖中宝控股股东正式变为衢州智宝，新湖中宝也变为衢州发展。

转型高科技企业

国资入主后，衢州发展迎来了转变。2024年，衢州发展融资渠道保持稳定，融资成本有所下降。据其财报，2024年，衢州发展期末加权平均融资成本6.02%，较2023年年末下降0.64%。

此外，2024年9月，衢州发展还发行了3.3亿美元债，成为房地产企业中难得能够发行外债的企业。

2024年，衢州发展没有新增土地储备。据其财报，2021年-2023年，衢州发展新增土地储备规模分别为18.9 万平方米、5.3 万平方米、10.06万平方米。

此外，衢州发展将地产业务的发展战略定为加速存量资源的盘活，降低重资产比例。衢州发展2024年年报表示，主动收缩非核心区域低效项目，通过股权合作、资产证券化等方式盘活存量，集中资源深耕上海为核心的高能级城市，加速平阳、启东两大海涂围垦项目的盘活流转。

衢州发展在2024年业绩会上也表示，公司需要积极与当地政府、大型地产央企沟通创新合作模式，通过与保险公司的养老社区、地方政府的产业园区、国有地产公司合作开发等多种模式，加快开发，促进资产流转和变现。

此外，对于此前获得投资项目，衢州发展开始加快成熟项目退出，促进现金回流。据其财报，2024年，衢州发展减持杭州宏华数码科技股份有限公司、湘财股份有限公司、深圳云天励飞技术股份有限公司部分股份。衢州发展通过分红及投资变现回笼资金合计约19.09亿元。

衢州发展2024年年报表示，将选择与公司和衢州工业禀赋和资源匹配的高科技企业作为重点投入的方向，通过重组、吸收合并等方式逐步培育成为公司主业。

目前，衢州发展面临地产业务下行带来的业绩下滑挑战。据其2025年半年业绩预告，今年上半年，衢州发展预计净利润为2.1亿元，同比减少86%。衢州发展业绩预告表示，业绩预减原因为公司地产项目开发和交付具有周期性和阶段性，去年同期个别项目集中交付结算金额较大，导致公司本期营业收入中地产结算收入比上年同期减少约110亿元，净利润减少约17.3亿元。