深圳“首例更新除名”地块变身！实探福田“迷你宅地”

一块沉寂五年的城市更新废墟，如今以纯宅地身份重返聚光灯下，深圳土地市场，今年的剧本永远比外界想象的更精彩！

福田孖岭地铁站旁，一幢尚未拆除的旧厂房，安静地矗立在喧嚣城市中。越华路10号是老式的多层建筑，斑驳的外墙依然保留着往日的气息，它与周边高耸的深科技城和新一代产业园，构成一幅极具张力的城市图景。

东林工业区城市更新单元现状。乐居摄2025.07

就在两周前，这片属于东林工业区城市更新单元的地块，刚刚成为深圳首个发布了旧改专项规划，却因超期未实施被“除名”的项目。

如今，它已摇身一变，以纯居住用地的身份重新进入市场视野。

乐居君实地探营，看看这块今年位置最好的规调宅地之一，梅林孖岭的居住用地。

城市更新史上“除名第一例”

7月中旬，福田区住房和建设局一纸公告，关于《2020年福田区城市更新单元计划第一批计划》失效的告示，引发不小震动：

正式取消梅林街道东林工业区城市更新单元规划项目资格。

这是深圳城市更新史上具有标志性意义的事件——首个已获批专项规划却因超期未实施而被调出更新计划的项目。

这与过往的“在计划有效期内更新单元规划未获批”而被踢出旧改的项目不一样。

项目门口的公告展示。乐居摄2025.07

据早前公示资料，该项目早在2020年2月就纳入福田区城市更新单元计划第一批计划，同年9月取得规划批复。

但其旧改拆迁的道路，并非十分顺利。

申报主体中交城市更新（深圳）有限公司——中交地产下属的粤港澳大湾区城市更新平台——在近五年时间里，仅完成2户签约。

据媒体曝光，截至2023年仍有7户权利人未签约，建面占比51.2%的2户权利人明确不参与更新，项目未达到三分之二以上权利主体同意的法定门槛。

根据深圳“三级时限”机制，自规划批准后两年内未确认实施主体的项目将被清理出计划。简言之，就是迟迟未开工！

项目原规划相当诱人。

东林工业区城市更新单元位于福田区梅林街道梅亭社区，位于彩田路与梅林路交汇处的西南侧，为工改M0项目。

计划拆除用地面积16559平方米，规划建设容积约13.52万平方米，容积率9.97，拟更新方向涵盖产业研发、教育用房、商业配套等多种功能。

2024年初，福田区还将其列为当年首批攻坚的产业领域项目之一。

项目现状。乐居摄2025.07

地铁口的“迷你宅地”新生

戏剧性转折发生在项目“除名”后几天。

7月17日，深圳市规划和自然资源局福田管理局发布规划调整公告：

原01-02地块由新型产业用地（M0）+教育设施用地变更为二类居住用地。

公告挂出时间，前后仅仅相差两天。当然，一切的动作早已部署规划好，但对于这样的靓地一旦公示，必然是会引起市场的高度关注。

调整后的居住用地地块，这里原来是深圳鹏城技师学院的梅林校区。

根据百科资料，该校是2006年由政府出资创办的公办高级技工学校，旨在培养高级技工的国际级重点技工院校。资料显示，梅林校区已不在官网显示，仅有富强、侨城两个办学校区。

昔日的学校宣传栏。乐居摄2025.07

如今，被踢出旧改，以M0置换一块优质宅地，相比周边饱和的工业厂区，崭新的居住小区也许更得民心。

这块新“出炉”的住宅用地编号34-04，用地面积5550平方米，容积率5.7，被业内称为“蚊型地块”。

但其配套要求明确：需建设600平方米户外活动场地和1500平方米社区公共配套设施。

别看地块小，位置可是十分靓，地处福田中心北部地带，紧邻北环大道城市主干道。

从孖岭站出来就是本项目，真正的地铁上盖项目。

孖岭站是9号线与10号线的换乘站，距离梅林站大约600米，3公里范围内有卓悦汇、深业上城等商业。

区位及交通优势显著，只是教育方面稍弱一些。

根据福田教育局目前规划，对口小学是福田区梅华小学，中学这是福田梅红学校以及福田实验教育集团的翰林学校大学区内。（教育划分每年不同，请以官方公示为准。仅供参考）

凯丰花园二期，乐居摄

乐居实探见到，项目门口依然有保安看守，但楼内已无作业的痕迹，也鲜有人进出。

地块周边以老旧小区和产业园区为主，最近的新建住宅还要追溯到二十年前。

“片区新房断供多年，购买力积蓄深厚。”一家中介门店经理透露。

附近有二手小区凯丰花园，一期1998年建成、二期2006年建成，据贝壳找房平台显示，凯丰花园目前挂牌价一期约6万/㎡、二期8万/㎡，实际成交均价在6万/㎡左右。

深圳土拍“调规潮”来袭

东林工业区地块的“工转住”变身并非孤例。2025年，深圳土地供应正经历一场静默变革。

今年深圳出让的9宗宅地中，7宗由非居住用地规划调整而来。

这种转变与深圳官方推动“好房子”建设的战略密切相关，通过土地性质调整优化住宅供应结构。

还有最大的不同是，今年的土拍出让条件中，在噪声污染防治等细节上加大投入。

7月7日，龙华区民治板块一宗调规地块引发房企争夺战。

这块原为商业办公用地的A802-0309地块，今年4月调整为居住用地后登上拍卖台。六家房企经过102轮竞价，最终被中海地产以23.7亿元斩获，溢价率高达40.74%。

今天（7月30日）下午，龙华区又将出让一宗民治街道宅地（A815-0036宗地）。这宗建筑面积近6.8万平方米的地块同样采用 “价高者得”原则，无限价、无配建、无户型限制。

不得不提的是，该地块原为上塘医院（01-13）预留用地，今年4月通过规划调整为居住用地，但福龙路与广深港铁路的噪音影响，使房企望而却步。

为了能把上面这两宗宅地卖出去，官方也是煞费苦心，今年3月份对外发布噪声污染防治招标。

招标公告中的[龙华新城核心地区]04-04地块就是中海夺得的梅林关宅地，而01-13地块即是A815-0036、以及A815-0037宅地，将于今年以及下周五出让。

土拍分化的未来图景

明显看出，深圳土地市场正经历供应方式的深刻变革。

没有上海土市“三天两头出地王”的轰烈，深圳“独辟蹊径”！

一边规调，一边挂牌，一边拍地，无形中让深圳楼市保持足够的话题热度。

就在福田梅林规调宅地的同时，东部龙岗坪地新生也有新宅地诞生，这新调出的两宗宅地形成鲜明对比。

梅林地块虽仅有5550平方米，但地处福田核心区；而龙岗两宗宅地合计超4.5万平方米，却位于配套尚不成熟的坪西地区，外界更多的把焦点放在了前者。

深圳土地市场的剧本正在改写。

当调规地块成为供应主力，当中海为龙华地块豪掷23.7亿元，当前海单价地王的诞生，当去化周期缩短至7.4个月……

这一切，让这座城市的住宅开发已步入“核心资产为王”的时代。